本期【酒店投资百人汇】视频曲播栏目邀请到的嘉宾是西南投资人陈雨先生，同时他也是泊丽酒店投资办理公司董事长、九星酒店负责人。
陈总投资酒店5年，小我总投资金额超5000万，已投资酒店3家，投资涵盖中端及中高端酒店，投资的品牌次要有智选假日、亚朵等。
以下内容根据曲播对话中陈雨的自述整理：
从设想行业转行投资酒店
实正起头投资酒店是在2016年，但其实我在2003年已经接触酒店了，其时是帮客户设想了一个单体四星级酒店。
那时，酒店行业是一个向阳财产，有着较为光亮的投资前景。于是我逐步对那个行业产生了兴趣，也萌发了投资的设法。
2016年，手上有了必然的积存，加上本身积累了投资酒店的各类资本，于是正式踏入了酒店投资行业。
其时我看好酒店行业的原因如下：
起首，
2016年时，国内中高端酒店比重不竭增加，前景优良，是酒店投资人纷繁争抢的一块“肥肉”，本身也不想错过那个时机。
其次，
投资酒店能带来不变的现金流，运营酒店可获得持久不变的运营收益。
再次，
酒店增值潜力可不雅。固然酒店投资是资金密集型的一次性投资，投资额大，收受接管期较长，但是总体来看生长性比力好。
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最满意的一家：
南宁火车站北湖亚朵酒店
处置酒店投资已5年有余，一共做了3家酒店，印象最深入的仍是亚朵酒店。
南宁火车站北湖亚朵酒店
在投测方面：
那个物业位于南宁市北湖街道，紧邻大型购物中心，为地铁上盖的项目，周边高校、病院密集，生活气氛浓重。最为关键的是，附近没有高风致的酒店，合作不会过于强烈，市场份额大。
该物业是半租赁半自持的，此中公区，也就是大堂部门是我们自持的，其它部门是向开发商租赁的。
因为物业明示性强，所以一楼铺面租金很高，为了节约租金成本，我们将大堂设想在五楼，五楼层高5.4米，也适协做为大堂利用。
说起租赁的过程，也是颠末了一番周折。
因为物业所处的天文位置较佳，因而当初有六个品牌来合作那处物业，我们是以亚朵和希尔顿欢朋两个品牌去合作的，最初因为开发商承认亚朵，所以我们脱颖而出，租下了那处物业，租期15年。
在筹建方面：
说起筹建部门，那能够说是一把辛酸泪，最次要的原因是我们碰到了不靠谱的开发商。
固然我们在签定租赁合同时，与开发商谈下了10个月的免租期，但是因为开发商交房过分磨叽，并非一会儿就交房，而是分批交房，耽搁了好几个月的时间，加上几个月的筹建期。因而，10个月的免租期，其实我们是没有享遭到的。
别的，原先开发商原先是以公寓的形式去打造此处物业的，我们租下来后，诡计加盟中高端亚朵酒店。因为物业周边在建立地铁，关于酒店隔音的要求较高，所以在原物业根底上做了很多改动。
总物业面积约10000㎡，打造了约200间客房，均匀套内面积约40㎡，单房造价17万，总投资额约4000万。
酒店从2019初起头开工，曲到2020年8月才正式开业，总历时20个月，次要仍是因为开发商消防没有做好，招致一消耽搁了很久，因而筹建期远远超出预期。
酒店设有全日造餐厅、洗熨烘干自助洗衣房、运动空间、阅读会友书吧、会议室等。值得一提的是，为了适应市场潮水，我们还设想了针对家庭出游的亲子房、无接触式机器人自助办事。
在筹建期间，还发作了不测情况，我们本来协做的设想院，在设想到一半时，就不幸倒闭了，因而我们向亚朵总部申请，本身来做设想。
南宁火车站北湖亚朵酒店
因为是本身设想，所以我们的建筑用材、施工的量量、投资的力度，均高于品牌原有原则。举几个例子：
1、原有的原则里关于石材没有过高的要求，但我们能用石材的处所都用了石材，尽显层次；
2、本来开发商交付给我们的断桥玻璃窗是一层中空的，为了削弱噪音，我们再多做了一层中空；
3、本来开发商根据公寓原则打造的卫生间，长度小于2.4米，不契合原则，于是我们将200个卫生间全数砸掉重建，将其做成了3.4米长；
4、在该项目中，我们利用的是E0级的板材，那个级此外板材，是所有板材中甲醛释放量更低的，旅旅居住更安心。
在运营方面：
酒店于2020年正式营业，因为楼下在建地铁的关系，围挡把整个项目都围住了，开业的前两年，运营情况欠安。
2021年12月底，南宁地铁5号线正式开通后，酒店末于得以“重见天日”。
从2022岁首年月起头，酒店的运营情况回到了正轨，OCC均匀可以到达80%，连同餐饮与其它非房收入加起来，可能比同级此外亚朵酒店RevPAR能超出跨越30～50元。
在非房收入上，除了全日造餐厅可以增加坪效外。我们还打造了一处月子会所，那处月子会所是由客房打造而成，一共有两层楼，共56间房，单房价格在2～3万，口碑不错，入住率较高，那一块也大大增加了坪效。
月子会所套房实景图
项目满意点：
在那个项目中，我最满意的点在于，项目是本身一手设想、采购、施工的，因而最初闪现的效果颇佳，高水准的风致更有利于酒店将来的久远开展。
从酒店评分来看，客人也对酒店非常承认，目前那家门店在OTA平台上的评分为：美团5.0、携程4.8、飞猪4.9。
项目遗憾点：
1、最深入的教训是和房开商签合同过于轻率，租金也不低。我们是在酒店市场最高峰的时候租赁的物业，又有六个品牌争抢，当初本身也不敷理智，就草草签约。
2、第二个就是修地铁关于酒店形成的影响。物业是地铁上盖的，从筹建期起头，就不断在修地铁，围挡把酒店物业的前后摆布都围遍了，连门头都被盖住了，关于后续运营产生了极大的负面感化。
3、再一个就是交房的不及时。开发商并不是一次性交付，而是分好几次交房，招致了拆修历程迟延了好几个月，推延了开业时间。
我在南宁的各类增益测验考试
一、南宁酒店市场现状
因为疫情的关系，如今酒店的投资回报率不睬想，大部门的酒店都是出于吃亏形态。
就南宁而言，本年仅新增酒店35家，那个数字，与往年比削减了良多。在新增的酒店中，五星级和四星级别离只要1家，三星级的有20多家，其它零零星散有几家单体酒店。
总而言之，南宁酒店市场比力疲软，大部门投资人对投资酒店抱着不雅望的立场。
二、南宁酒店物业的租金价格
南宁物业的租金不合理。据我所知，在富贵地带，租金高的物业以至能够与上海比肩，所以就形成很多酒店投资人其实是在为房东“打工”。
举个例子，我有一个伴侣比来加盟了南宁本地的一个酒店品牌，之前有一段时间是处于满房的形态，revpar在260元摆布。
在不知情的人眼中，他那家酒店收益颇丰。
现实上，因为该酒店物业的租金就占了收益的1/3，运营成本又占据了收益的1/3，再加上前期不菲的拆修成本，那家酒店现实上是不赚钱的。
三、南宁投资酒店的更大优势
寡所周知，南宁是中国东盟展览会的永久举办地，南宁国际会展中心是中国东盟展览会的永久会址，南宁也被各人戏称为“东盟的小淘宝”。
有展览会就会有不变的人流涌入，也意味着酒店能有不变的客流量，从那方面而言，南宁酒店业将来可期。
四、为了“自救”做的立异增益测验考试
在本文第二部门中，停止过详细拆解的南宁火车站北湖亚朵酒店，是西南地域亚朵的更大门店。因而在刚起头运营的过程中，我们也觉得比力费劲，尤其是开业前两年，酒店门头始末处于被地铁围挡盖住的形态，散客几乎没有。
在形式所迫下，我们做了集中增益测验考试，旨在增加门店收入：
①自营高端月子会所
自去年5月国度出台三胎政策后，月子会所就愈发求过于供。目前，中国月子中心消费群体不竭扩增，每年达上百万人次，并以年均30%摆布的速度递增，表示出极大的消费潜力。
因而我们就把酒店的此中一层拿出来，开了一家自营的月子会所。会所每个房型都是根据星级酒店打造，客厅、卧室、洗手间一应俱全。
运营了一段时间后，发现生意不错，于是就把别的一层也革新成了月子会所，现在那个月子会所共有50多间房，一个套房可能是两万多到三万一个月。
如今南宁当地的月子会所，普及拆修都不标准，比力随意。而我们的月子会所利用的是亚朵的原则，以及酒店的专业办事，因而在本地有口皆碑。
②全日造餐厅
一般的连锁型酒店，只供给早餐，几百平的早餐厅就只利用一上午，从坪效上来讲是比力浪费的。而我们那个亚朵酒店，打造的则是全日造的餐厅，早中晚餐都有，也对外开放，别的月子中心的餐饮也是通过那个餐厅厨房出品的，提拔了餐厅坪效。
③打造百变空间
我们亚朵酒店的大堂，除了做为本来的大堂和歇息空间利用之外，也能够做为读书沙龙、国粹沙龙、音乐沙龙来利用。我们的餐厅也经常会承办一些诸如产物发布会、品味会的活动。所以大堂、餐厅、会议室，都可以做为百变空间来利用，有利于坪效的增加。
五、在南宁投资酒店的定见
仍是那句老话，“投资需隆重”，那句话在南宁投资酒店也同样适用。
出格是在现在疫情多点散发的场面地步下，各人万万不要自觉自信，需要做好调研。
在投资酒店前，我定见各人在选址、定位、品牌、日常办理等各方面多多进修。
投资定见
想对合伙人说：
很感激协做伙伴对我的信赖和撑持。无论是市场情况好的时候，仍是那几年的低谷，各人都赐与了我足够的信赖，和我一路联袂共进。
想对品牌方说：
如今酒店行业仍处于水深炽热的阶段，很困难。过去20年酒店行业的开展，按下的是快进键，迎来了赛马圈地式的快速增长，但疫情冲击下，大情况变得愈发困难。
希望品牌方能多关切投资人的需乞降诉求，把加盟店当成曲营店来看待，可以削减良多矛盾。
各人只要站在对方的角度去看问题，彼此赋能、借力，酒店行业才气更长久、更不变。
想对新投资人说：
当前投资情况下，若是新投资人是拿酒店来练手或是抄底的，需要隆重再隆重，定见多听取资深投资人的定见。
关于将来
就疫情开展态势来看，目前场面地步还不明朗，存在必然变数。
因而在没有预期的情状下，我认为投资酒店必然要隆重再隆重，就我小我而言，把我手头上仍在运营的酒店可以顺利运营下去，不赔本，我觉得就已经称心了。
将来，我会更留意协做的时机，若是有伴侣愿意和我们协做、互相搀扶、互相赋能的，我愿意之至，可能率不会考虑本身“单打独斗”，从头投资酒店了。