绿地控股“时间换空间”：32亿美圆债展期计划通过，三季度曾兑付60亿债券

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出品｜搜狐财经

做者｜吴亚

将32.4亿美圆的境外债券整体打包寻求展期后，绿地控股（600606.SH，以下简称“绿地”）暂时缓解了公司短期内兑付境外债券的压力。

11月24日晚间，绿地控股发布通知布告称，为了对保交付、稳民生等工做供给有力支持，连结活动性合理丰裕，近期公司的境外全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券停止了展期收罗。

“日前，上述9只境外债券展期收罗事项召开了持有人会议并获通过。”绿地称，在根据展期收罗计划完成包罗同意费等相关款项付出后，关于展期收罗债券的条目修订将于11月25日正式生效。

绿地最后是在本年6月胜利将一笔发行规模为5亿美圆的境外债券停止了展期，到了10月底又透露出要将旗下全数9只境外债券也停止展期的设法。如许一次性对多只美圆债停止展期的内房企，目前除了绿地就仅有富力地产(HK:02777)一家。

根据绿地最新一期财报，公司三季度先后兑付了到期公开市场美圆债合计5.5亿美圆，境内债合计20亿元，有息欠债净削减约25亿元；前三季度，公司定期足额兑付公开市场美圆债累计12亿美圆，进一步压降有息欠债203亿元，自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降1679亿元。

绿地做为位列TOP10的全国性出名房企，在6月寻求美圆债展期时也曾一度引发了市场对房企信誉风险进一步扩散的担忧。现在绿地整体境外债券展期顺利获通过，某种水平上或也反映出本钱市场对中国楼市的整体预期在加强，对房地产行业的自信心逐渐在恢复。

9只境外债券整体打包展期

根据绿地11月24日通知布告中的数据，那9只境外债券中的8只境外债券展期两年，已于本年6月到期的1只境外债券展期一年。

回忆自本年5月以来绿地对公司境外债券的一系列处置动做后可发现，在最后的方案中，绿地或许并没有要将全数境外债券都打包展期的设法。

在本年5月27日时，绿地在香港债市发布通知布告，称对公司将于6月25日到期的、票面利率为6.75%、余额为5亿美圆的境外债券寻求展期，那是其初次官宣要寻求美圆债的展期。

根据彼时绿地在德律风会议中与投资人沟通的信息，“公司是有才能兑付下半年及明后年将到期的境外债的，寻求6月到期的美圆债展期系疫情影响下暂时性的‘活动性’问题。”

“公司估计到6月份，内地销售回款能恢复到之前程度。因而公司仅针对6月份那笔债券停止咨询，展期一年、且参加赎回权。”彼时，绿地如斯说道。

绿地的营业总部位于上海，虽有海外营业但次要运营营业在国内，受疫情防控办法等多重因素影响，绿地的运营、财政业绩和短期活动性在本年二季度遭到了较大的影响。2022年半年报显示，本年上半年绿地36.97%的总营收为华东地域奉献。且自2015年公司上市以来，华东地域也不断是公司的第一大收入来源地。

到了本年10月31日，绿地才发布通知布告称，将对旗下现存的9只境外债券就展期事项倡议同意收罗。那9只境外债券的到期时间为本年-2025年，利率在5.6%-7.25%之间。

绿地彼时官宣时，那9只境外债券中比来一笔到期的时间为11月13日，发行规模为3.7亿美圆、未了偿金额为3.62亿美圆。也就是说，绿地是在距该笔美圆债到期不敷半个月时才倡议了展期咨询。

此外，本年年内绿地还有一笔发行规模为5亿美圆的境外债券在12月16日到期，该美圆债未了偿金额为2688.2万美圆。换言之，若绿地不停止整体的展期，那其在本年年内要兑付的美圆债就是前述那两只、涉资约3.88亿美圆。

根据目前已通过的展期计划，那9只境外债券最长一只券从2025年展期至2027年，展期期间票息稳定。同时，绿地将在债券原到期日偿付5%本金，在新到期日偿付剩余95%的本金，相关同意费在收罗计划完成后付出。

绿地向持有人表达了必然的诚意，同意收罗设置了早鸟费，持有人在11日下战书4时(伦敦时间)前同意的为0.5%本金，在11月11日至11月18日下战书4点(伦敦时间)之前同意为0.25%本金。

另据乐居财经等多家媒体的报导，在同意收罗发布的当晚，绿地还告急召开了固收投资者会议。

媒体报导显示，为了争取到投资人的撑持，绿地其时还参加了征信许诺，许诺境外项目所产生的净现金回款将全数用于延期后债券的付出账户，包罗利钱的付出。若是境外项目净现金有盈余，公司还将根据延期后债券的到期挨次，提早赎回相关的债券。

详细而言，从2022年到2027年，绿地境外项目标净回款总额估计有大约30多亿美圆。那或许也是绿地本次境外债券整体打包能通过展期计划的重要原因，以实打实的境外资产做为征信许诺，无疑能进步投资人对公司后续偿债的自信心。

绿地也曾勤奋过，如其三季报所披露的数据，公司在三季度单季度还曾兑付了到期公开市场美圆债合计5.5亿美圆，境内债合计20亿元。

前9月销售额同比削减57%

绿地为何仍是走到了境外债券整体展期的那一步？从大情况来看，房地产市场仍在迟缓修复，房企业绩还普及处于下滑区间是不成忽略的现实。

国度统计局数据显示，本年前10月，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，此中室第销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，此中室第销售额下降28.2%。

中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家机构发布的百强房企前10月销售业绩也欠好看，如中指院数据显示，前10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，降幅较9月收窄1.7个百分点，但同比降幅仍到达了43.3%。

绿地并没有披露月底运营数据的老例，畴前三季度的数据来看，公司的房地财产务累计实现合同销售额989亿元，同比削减了57%。同期，绿地录得总营收3061亿元、归母净利润69.48亿元，总体业绩连结了较大致量，但比拟去年已别离下滑了28.34%、37.77%

拆解后可发现，绿地在二季度的业绩下滑就非常明显，单季度仅录得营收1097亿元，同比削减27.65%；归母净利润138.7亿元，同比削减61.54%。

在前述本年5月举行的投资人会议上，面临阶段性的偿债压力，绿地就曾向投资人明白，方案在3年内出卖总货值在2000亿元的优良资产来停止偿债，那些资产包罗公司的自持贸易、办公楼、酒店等。

在之后6月初召开的2021年业绩会上，绿地董事长兼总裁张玉良也明白表达，为保障债务顺利了偿，公司将多管齐下，狠抓现金流及资金统筹；房地财产务要通过抓销售回款、抓按揭回笼等办法，不竭提拔销售回款率。加鼎力度推进境表里存量物业销售去化，加快资金回笼。继续加强银企协做，争取支流银行对公司的协做撑持。

不外，从目前的公开信息来看，绿地在资产出卖方面的动做仅寥寥几宗。据英国《金融时报》报导，绿地在本年2月以约4000万英镑（约3.44亿人民币）的价格将伦敦首个项目未落成部门售予伯克利集团。

5月16日，绿地官微发布动静，绿地纽约承平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出卖，合同总金额为3.15亿美圆。同时，绿地纽约承平洋公园项目另一金额为1.5亿美圆的物业大单近期已完成签约。

关于海外营业，绿地近年来继续在鞭策轻资产化转型。如在2021年时澳大利亚悉尼绿地中心项目顺利完工交付，那让绿地回笼资金逾34亿元；2020年，韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目完工交付、加拿大多伦多绿地君峯公寓项目完工让绿地别离回笼资金约41亿元和约22亿元。

目前，绿地在国内的资产还未有出卖等相关动做官宣。需要看到的是，本年下半年以来，针对房企的收并购市场整体表示已非常冷淡。在市场未完全回暖、不确定性仍较高的情状下，即便是那些手握较大规模并购贷、并购债的头部房企，收并购的意愿也其实不高。

而自2021年下半年以来，房地产行业进入调整与出清周期，已有很多大中型房企发作信誉危机，债务展期早已成为房企们处理“活动性”问题的常规手段。

倡议美圆债交换要约、“以新换旧”也好，寻求持有人的同意修订公约或耽误债务期限也罢，房企们都是在以“时间换空间”，通过平衡各方利益，让企业能尽快回到运营的正轨，并勤奋通过促销售来产生正向现金流。

纵不雅美圆债市场，像绿地一样把所有境外债券都打包展期的内房企目前也还仅有富力地产一家。而且，富力地产是在本年7月先完成了10只美圆债、金额合计49.43亿美圆的展期，之后又在11月10日完成了境内8笔公司债、金额合计135亿元的债务展期。

因而，富力地产成为国内首家初次将境表里债务均全数胜利展期的房企，被行业称之为“出险房企债务处置特例”。市场阐发普及认为，富力地产能获得债权人的同意，与其拥有充沛优良的地盘资本储蓄以及物业项目密不成分。

财报显示，截至2021岁尾，富力地产拥有地盘储蓄总可售面积约5000万平方米，并拥有大量资产价值可不雅的投资物业及酒店组合。同时，其在全国多地、尤其是大湾区范畴内有丰硕的城市更新优良项目资本储蓄。

绿地和富力的案例，或许显示着当前房企的“化债”途径已在发作改变。在资产变现速度不及预期、楼市销售仍处下行态势的当下，只靠单只或少数几只债券的展期，或仍无法缓解房企们的还债压力；而债务整体展期能否获得持有人的同意，那就要综合考量单个房企将来的债务了偿才能、资产量量和运营才能，及持有人对企业的开展自信心和预期等多重因素了。

关于绿地而言，专心主业、强化项目开发与销售，积极“造血”增加现金流是其在展期计划获批后要勤奋的标的目的。

11月以来，针对房地产行业的利好政策也不竭。近一周里，撑持房地产融资、监管层“三收箭”齐发，从“信贷，债券、股权”三个维度撑持房企的合理融资需求，房地产“金融十六条”也正式官宣，撑持房企安康开展已经构成组合拳。