[人多口杂]暗访深圳房价反常暴涨 行业自炒 惊爆奥秘流程图(转贴）(转载)

　　“你认为深圳实有那么多财主啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，那是筹谋的力量，是媒体、开发商一路将深圳的房价抬起来的。”

　　就在全国房地产企业和楼市都处于“过冬期”的时候，深圳的房地产和楼市却迎来一片火爆，“深圳的房价还会持续以每年15%或以上涨幅上升。”一家房企的老总自信心十足地表达。

　　居易(中国)房地产研究院统计数据显示，上海在9月份楼市价格下跌17%，而在南方的深圳，官方统计的数据则是在前三季度涨了12.8%，南山部门热点区域的同比涨幅更达30%。而与此对应的是，深圳每一个新盘出来，都被掳掠一空，动辄开盘列队到公路，如许的奇迹不竭在深圳楼市上演，国庆期间以至爆出购房者为抢不到房子而砸了售楼处的新闻。

　　在国度对房地产调控的大布景下，深圳的房价却一路狂飙反常暴涨，那到底是为什么？深圳楼市实是一个富豪各处的卖方市场吗？个别楼盘单价动辄在一两个月内价格上涨一两千元，事实是如何涨上去的呢？

　　《第一财经日报》花了大量的时间停止暗访，逐步摸清了深圳房价是如何被一步步报酬操控，又是如何屡次创造出暴涨奇观的。

　　炒家近三成

　　“红树西岸——复式10—11，原价720万元，现售580万元，间接改名。”如许的信息便呈现在深圳的几个房地产交易网上，类似的出卖信息数不堪数，而在那里兜销的大多是目前正在市场上热炒的新盘，有的刚开盘，有的正在预售。

　　记者以“职业炒家”的身份在深圳的几个大中介门店内转了一圈，发现只要能找到的新盘，没有不在二手市场转手的，好比在深圳大名鼎鼎的中信红树湾、万科城、水榭花都。新房呈现在二手市场上，无疑是典型的职业炒房。

　　10月21日，礼拜六，本报记者在南山一个叫鸣溪谷的楼盘现场踩盘，鸣溪谷占地可能有200多户、主力户型130~180平方米，均价为8000元/平方米摆布，售楼员告诉记者，因为该项目山居情况的优良，前不久认筹时比例高达1：5，一个房号有5小我合作，215套房子的认筹已经超越了1200个。记者以投资者的身份认识了在售楼处看房的李先生，他家住蛇口。

　　李先生对记者表达，他手头上有鸣溪谷的好几个筹码，并探询记者能否有意购置他手中的筹码号。开发商认筹的号能够买卖赚钱，记者以前对炒号早有所闻，但详细如何操做则不得而知。他告诉记者：“我是做媒体告白的，和开发商关系很熟，所以才拿到号，如今鸣溪谷已经停行认筹，有钱也未必买得到啊，你要的话我给你7.5折。”他开打趣地对记者表达。

　　而记者在现场还巧遇别的一个过去的业内同业，如今是深圳某出名地产公司的副总司理，他对记者说：“鸣溪谷可能因惧怕遭遇哄抢场面，所以颁布发表停行认筹，你若是想要的话，我能够帮你给讲讲，只要你有个十万元，通过炒房，我能够让你一单赚个七八万元。”

　　“如今炒房比炒股赚钱，深圳的买房者傍边，最少有30%是炒家，有人说15%，那是低估了深圳炒家群体的比例。那些炒房者一部门是香港和外埠的投资者，次要是炒深圳的中高档室第；一部门是深圳当地的职业炒家，侧重于别墅市场；还有一部门是整个房地产行业的从业人员，包罗地产公司的、媒体的、部门机关人员。”他如许划分深圳楼市的炒家。

　　惊爆行业自炒

　　而让记者震撼的是，他给记者出示的一本厚厚的深圳某出名地产项目全程筹谋书，“有了那本书，你就晓得深圳的房价是如何涨起来的，你也就懂房地产了。”他深邃莫测地对记者表达。

　　记者从书中看到了一个个生僻的术语，好比：“自主订价，分期销售，认筹销控……”后面的几张鲜明印着：“项目炒做价格走势流程图”。

　　“你认为深圳实有那么多财主啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，那是筹谋的力量，是媒体、开发商一路将深圳的房价抬起来的，同属一个利益集团，各人都有钱赚，你不赚你傻。”

　　“好比关外有些处所，荒郊野外的，什么17英里啊，日辉台啊，配套没有几，交通又未便，但照样轻松卖完，谁那么傻去那里住啊，大部门都空着呢，但房子在炒家手中流转，它升值了，那就行了，至于谁住，那就不管了。”

　　“说白了良多房子是业内人士本身人先炒一圈，晓得信息的，有熟人的，炒热后交给第二拨人，轮着来，那叫利益共沾。别认为那就是实在的房价，那其实是叫伪市场伪房价。”

　　谈到深圳房价飙升之谜，那位资深地产人士实是诲人不倦，“核心是行业自炒，但那个行业是个广泛的行业，处所政府算不算，处所媒体从业人员算不算，深圳还专门呈现了一群负责收集炒做的剑客，良多都是间接给开发商打工的。集体发力，托一托，房价不就起来了吗？比及项目出来了，开发商再‘内部认购’一把，各人都赚钱了，谁不高兴啊！”

　　奥秘流程图

　　记者向他请教房价操控之道，他告诉记者认实读销售流程图就能够了，详细情状他不肯多说。随后，记者从深圳出名地产筹谋人异形工做室那里，得到了一些详细的阐明——拿地后，到项目认筹前，先预热，集中于媒体炒做、包拆项目概念和片区前景，以及关于若何实现“炒热片区”。

　　异形工做室一位工做人员以宝安“深圳西岸”的炒做案例向记者介绍，起首，在颠末足够酝酿、造势并停止片区全方位解读和产物包拆后集中“软文轰炸”；其次，显示片区将来规划利好，或拥有奇特的人文情况等“含金”要素；最初，同时启动的片区诸项目产物，都能走在产物立异的前列。此外，开展商口碑、物管选择、现场办事和片区订价的“默契”水平，都是必不成少的。

　　“认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点，是营销过程中最重要的几个环节。”那位工做人员持续说道。认筹是楼盘最早的准表态，在本年3月底新政出台之前，无论能否获得预售证，几乎所有楼盘都采纳了以认筹积累客户的体例。

　　好比万科，万科17英里二期自己只要300套摆布，但在整个推广的过程中交纳了5万元诚意金的客户有400多人，别的停止注销的有1000多人。为了造造颤动的效应，万科在8月份疆土局已经批准销售的情状下，将售楼时间定在了“十一”。在“十一”前，不透露销售价格和销售的数量，只是不竭地发信息要求各人参加参与抽签，如许造造出来的气氛，各人能不列队去抢吗？

　　认筹后，就等着坐地起价吧。重要的是要采纳分期推盘的形式，如许，把屡次积累的客户放到一路，深圳良多项目认筹人数是套数的5倍之多，坐地抬价就胜利了。

　　关于房地产市场，除了认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点之外，早期还有二次开盘、加推之说，那些都在深圳楼市利用并成为一种常见营销形式。开盘销售快的楼盘，以至会在当天或第二天加推单元，或全数推出剩余已取证单元。

　　深圳市房地产研究所所长王锋博士表达：“一个1000套房子的楼盘，开发商先推出一期100套上市，造造‘抢购’场面，给消费者形成房子紧缺的心理表示，接着推出二期100套，再次呈现‘抢购’场面，房价‘天经地义’地上涨一截，然后三期、四期依此类推，房价被报酬操控猛涨。”

　　“房地产炒做起首是从房地产开发商起头。以至还有人不寒而栗地称，某些处所政府工做人员也在有意无意地撑持着种种炒房行为，因为以上各方都是房价上涨的既得利益者。”综合开发研究院地产研究所宋丁博士对记者如许总结道。