近日，张量发与李志华因购置桃源村87栋3F单位经济适用房纠纷问题，被媒体普遍报导。本律师亦是在媒体上得悉此事，现就该案纠纷，本律师颁发一下对该案的法令定见。
一、 案情简要回放
2005年8月16日，张量发与李志华及其老婆就涉案标的房产签定房地产买卖合同，约定张量发以人民币305519元的价格购置涉案标的（涉案标的注销价为285519元），并约定当政策允许时，李志华与老婆无前提共同张量发打点房产过户手续。
该房产是李志华及其老婆于2005年8月18日购置的经济适用房，产权摘要为“非市场商品房”。该房产现已契合绿本转红本前提，即变动为完全产权商品房前提，但尚未打点红本房地产证。
二、 案件布景
李志华契合其时申购经济适用房前提，但无钱购置。
张量发已购政府微利房一套，得悉李志华无钱购置经济适用房后，加价20000元事先向李志华购置该经济适用房。
三、 纠纷产生启事
在该房产契合绿转红前提后，张量发催促李志华去打点绿转红手续，并将房产过户到其名下，李志华反悔，迟延不去打点，张量发于是将李志华及其老婆诉至法院。
四、 一审讯决成果
一审讯决认为，判断合同有效无效的根据是全国人大及常委会造定的法令和国务院造定的行政律例，不得以处所性律例、行政规章为根据。本案中房产买卖合同未违背法令和行政律例的规定，为有效合同。两边在合同中约定的过户条目属于附前提的法令行为，未违背法令规定，现前提成就，李志华及其老婆应为张量发打点房产过户手续。
五、 案件争议焦点
次要焦点：张量发与李志华签定的《房产买合同》能否有效？
子焦点：
1、《深圳经济适用房办理暂行办法》能否成为本案判断合同有效的根据？
2、如若不克不及，能否本案中《房产买卖合同》就是有效的？能否还有其他判断原则？
六、本律师定见
本律师认为，一审讯决适用法令错误，《房产买卖合同》无效，应驳回张量发的诉讼恳求。理由如下：
（一）张量发与李志华及其老婆的房产买卖合同违背了法令制止性规定，因而是无效合同。
李志华及其老婆向张量发让渡涉案房产时，不单尚未获得该房完全产权，以至没有获得该房屋的限造产权。
因为，张量发与李志华签定合同的时间是2005年8月16日，而李志华与老婆购置该房屋的时间是2005年8月18日，即李志华与老婆同张量发签定该房产买卖合同时，尚未获得该房产产权。根据《中华人民共和国城市房地产办理法》第37条第6款“未依法注销领取权属证书的”的房产禁绝让渡之规定，李志华在尚未获得该房产权时，是无权让渡该房产的。李志华与老婆让渡尚未获得产权的房产违背了法令的制止性规定，因而是无效的。
退一步讲，即便张量发与李志华及其老婆签定《房产买卖合同》在2005年8月18日之后，打点红本手续之前，该买卖合同亦应是无效的。因为根据《中华人民共和国城市房地产办理法》第37条第2款“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限造房地产权力的；”房产让渡亦无属无效之规定，该房产属于行政机关通过其他形式（以处所性律例、规章和政策规定，并通过发放绿本而非红本的体例）限造房地产权力的房产，亦不得让渡。因而，根据上述法令规定，张量发与李志华及其老婆签定的《房产买卖合同》亦属于无效合同。
张量发购置产权尚未属于李志华及其老婆的房产，明显违背了法令规定。与其说张量发向李志华及其老婆购置房产，不如说张量发向李志华及其老婆以20000元的价格购置了申购经济适用房的资格，那明显有以合法体例掩藏不法目标之嫌，因为张量发因为已经购置过微利房，底子不再契合申购经济适用房的前提。
（二）本案中《深圳经济适用房办理暂行办法》能否成为本案判断合同有效的根据？
根据更高人民法院关于《合同法》司法阐明一第4条之规定，判断合同有效无效应以法令及国务院造定的行政律例为根据，而不得以处所性律例及行政规章为根据。
《深圳市经济经济适用房办理暂行办法》属于深圳市政府本能机能部分造定的处所性规章，属于行政规章的一种，当然不克不及做为本案中判断房产买卖合同能否有效的根据，从那一点来说，一审讯决的概念的准确的。
固然该《暂行办法》不克不及做为判断合同有效无效的根据，但是根据《合同法》第52条之规定，另有其他原则来判断该房产买卖合同能否有效。因而一审讯决关于《深圳市经济经济适用房办理暂行办法》不克不及做为判断合同有效无效的根据的概念固然是准确的，但因而得出该《房产买卖合同》是有效的结论，则是错误的，而且大错特错。
（三）根据《合同法》第52条关于判断合同效力的其他原则，亦可判断本案买卖合同属无效合同。
根据《合同法》第52条第2款“歹意通同、损害国度、集体或者第三人利益；”、第3款“以合法形式掩藏不法目标；”、第4款“损害社会公共利益”之规定，合同凡有上述三种情况之一的，亦属于无效合同。在本律师看来，张量发与李志华所签之合同，上述三个条目均契合。
1、张量发与李志华均明知其时深圳市有关经济适用房的办理的有关法令律例和政策，未获得完全产权的经济适用房是不克不及让渡的。二报酬了各自的利益，李志华为了赚取20000元，张量发为赚取低于市场的差价，因而签定了该买卖合同。完全契合歹意通同、损害国度或者第三人利益的条目。
因为做为经济适用房来说，国度在地盘政策上是予以了优惠的，属于国度让利的房产，张量发与李志华所赚取利益之行为，现实上就是损害了国度的利益，即损公肥私。同时因为他们不契合资格而占取了一个申购经济适用房的目标，客不雅上又褫夺了一个现实需要而又可能因而无法申请经济适用房的不特定第三人的资格，损害了其利益。根据该条目，该买卖合同当可判为无效。
2、张量发与李志华均明知其时深圳市有关经济适用房的办理的有关法令律例和政策，未获得完全产权的经济适用房是不克不及让渡的，但二报酬谋取各自利益，躲避其时深圳有关经济适用房办理的法令律例和政策，通过签定买卖合同的体例让渡经济适用房，明显契合“以合法形式掩藏不法目标”之合同属无效之条目。因而根据该条目，该买卖合同亦当可判为无效。
3、前文已经阐发，他们的行为不单损害了国度利益，并且因为他们不契合资格而占取了一个申购经济适房的目标，客不雅上又褫夺了一个现实需要而又可能因而无法申请经济适用房的不特定第三人的资格，侵吞了社会公共资本。因为他们之行为又完全契合“损害社会公共利益”之条目，所以，根据该条目，该买卖合同亦是无效的。
综上所述，本案中的买卖合同不单违背了国度法令（《中华人民共和国房地产办理法》）规定，同时又契合以合法形式掩藏不法目标，歹意通同损害国度及第三人利益，损害社会公共利益条目，因而根据《合同法》第52条之2、3、4、5条目，该买卖合同依法应当判令无效，驳回张量发的诉讼恳求。
而且人民法院应当向深圳市住建局发出司法定见函，定见该局收回该房屋，并依法依规对相关当事人予以惩处。
七、一审讯决之恶果
（一）适用法令错误。
只见树木不见丛林，机械判案。只看到了判断合同有效无效应以该合同能否违背国度法令及国务院造定的行政律例为根据，忽略了判断合同能否有效，另有其他诸多原则，因而得出该买卖合同是有效的错误结论，属于明显适用法令错误。
（二）招致该案社会效果极差。
该案错判的间接后果是个案处置错误。
该案的更坏影响在于其间接后果。
其一、社会导向极差。
该案若是二审予以维持，等于告诉社会，经济适用房即便未到规定年限，只要在合同中附上所谓前提，法院就会认为是合法的，就会认为是有效的。从而产生鼓舞那种不法行为的效果，对深圳市的经济适用房办理次序形成极大的冲击。同时不单单是经济适用房的问题，其他不合法的房产，如违法建筑、小产权房、军产房等，如根据一审讯决的逻辑，只要附上所谓前提即可认定为合法，则为犯警交易的流行翻开了便利之门，将会严峻地冲击市场经济次序和社会办理次序。
其二、损害了处所政府的权势巨子。
当然处所政府造定的行政规章根据有关司法阐明的规定，不克不及做为断定合同有效无效的根据，但其法令渊源的一种，是广义的法令重要构成部门，是处所政府社会办理的有效手段之一。而一审讯决的成果若是维持，则等于向公家传达了如许一个信息，行政规章是无关紧要的，完全能够通过合同等其他所谓合法体例躲避过去，从而架空处所政府行政规章的效力，最末损害处所政府的权势巨子。
（三）没有到达法令效果和社会效果的同一。
对法官判案的要求，一般是要求法令效果、社会效果、和政治效果的同一。
有的法官可能有时可能会对此感应猜疑，认为三者有时可能存在矛盾。那三者存在矛盾的情况可能是客不雅存在的，尤其是当法令滞后或者是恶法的情况下，更是可能存在的。但大大都情况下是辩证同一的，一个到达法令效果的判决一定也是符合社会效果和政治效果的。当我们觉得那三者之间可能存在矛盾时，更多时我们应该查抄我们的判决能否合法，能否实正获得了应有的法令效果。