中航地产《城筑》2014年9月刊：一线城市仍将坚守限购的最初阵地(转载)

　　从6月底呼和浩特取缔限购起头，在短短3个月的时间里，被称为楼市调控“利器”、并在全国次要城市规划的限购政策正土崩崩溃。在全国47个限购城市中，有的通过官方渠道公布放松限购，有的默认取缔限购，只要少数城市目前暂无动静称放松限购。那一场面与岁首年月“分类调控”，“对峙限购红线不成碰”，良多城市（如佛山、长沙、杭州等）企图放松限购时被告急叫停的调控总体构想反差很大。

　　而近期，坊间传播的关于“一线城市取缔限购”的传说风闻有良多，如“北京或将对144平方米以上住房购买不再施行限购政策”；“广州的增城、从化和南沙三个区域退出限购”；“深圳将于10月1日取缔限购”等等。从深化变革的大标的目的看，取缔限购是大势所趋；从消化库存、撑持“微刺激”战略的角度看，全国范畴内取缔限购也是需要的。那么，一线城市能否坚守住限购的最初阵地？那是老苍生和业内最为关切的问题。

　　限购政策保存情况已然改动

　　笔者认为，限购之所以如斯快速地退出，原因有三：一是限购保存的情况改动了。限购政策出台的初志，是为了在房价快速上涨期间，掌握投资投契需求众多对老苍生购房才能的冲击，以及给社会不变带来的庞大压力。从初志看，那一政策就是权宜之计，退出是一定的。本年以来，不只房价进入下跌周期，投资投契需求起头退场，“消化库存”代替“分类调控”成为楼市主题，限购存在的大情况逆转了。二是限购行政干涉的烙印太深。1998年市场化变革以来，楼市之所以弊端丛生、问题重重，行政干涉过多脱不了相干，取缔限购契合新一届政府变革大标的目的。三是“微刺激”政策系统需要发扬楼市的感化。本年以来，楼市超预期下滑，开发商快速缩减新开工和拿地，开发投资持续20多个月下滑，不只招致上下流财产持续疲软，并且税收和地盘收入锐减，间接冲击到“稳增长”战略的施行。

　　做为楼市的优等生，一线城市的楼市历来被看好，但业界对一线城市松绑限购也有必然呼声。

　　本年以来，一线城市下滑幅度远超二三线城市，让业内人士大跌眼镜。国度统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市的房价领跌全国，均匀跌幅超越了1%，北京、上海、广州和深圳新建商品室第价格别离环比下跌1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。从趋向上看，一线城市房价下跌趋向短期难改。

　　从供给构造上看，一线城市新房供给集中在外围，如北京的通州、广州的南沙、深圳的龙岗和坪山等地，那些区域同样也存在公共办事配套差、房价偏高、不契合刚需人群购房诉求等问题，以至呈现了“空城”的迹象，也需要采纳包罗松绑限购在内的“去库存”办法。

　　一线城市仍会坚守限购阵地

　　固然坊间对一线城市去除限购有着浩瀚传说风闻，但笔者认为，一线城市将成为坚守限购的最初阵地。目前，一线城市楼市运行相对较好。本年1-7月份，虽然一线城市楼市成交量下滑20%-40%，但如斯大幅度的下滑，一方面与2013年同期高基数有关；另一方面与2012年以来开发商纷繁回归一线城市，形成总体地价、房价程度上涨，形成需求超前释放有关。若与2011-2012年同期比拟，本年前7个月一线城市楼市均匀成交量以至还上涨了10%摆布，房价同比2013年7月仍有5%以上的价格上涨。因而，一线城市不成能自觉退出限购政策。

　　另一方面，一线城市楼市下滑，更多地归属于构造性下滑，其供求关系照旧持久严重，坚守限购照旧有助于掌握供求关系。目前，一线城市现实办理总生齿在1亿摆布，占全国城镇生齿的1/6，并且将来还将处于年均150万以上的生齿净流入形态；另一方面，一线城市住房资本占有不平衡，户均住房在0.75-0.5套之间。因而，一线城市将来有效需乞降潜在需求规模较大，持久内的供求关系比力严重，不适宜放松限购。

　　最初，一线城市坚守限购有着重要的变革意义。目前，一线城市集中了2.6亿外来生齿的25%的份额，那部门人群拥有住房的希望很强烈，但住房付出才能较低，若是将那部门群体的住房需求释放出来，将成为促进城市楼市将来开展的中坚力量，那也将是持久内不变其它城市楼市、鞭策新型城镇化的楷模，那是办理层垂青的处所。