已做按揭的退房诉讼中，银行充任什么角色？
文/深圳房地产律师 颜宇丹
今天，笔者颜宇丹律师在深圳播送电台898新闻频道做了一期《地产前锋#8226;律师在线》节目。在节目标起头，解答信息平台上听寡伴侣们的征询前，我谈了一段比来正在研究的一个法令难题：在已做了按揭的退房诉讼中，银行充任什么角色？
《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的阐明》第25条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、去除后，商品房担保贷款合同也被去除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利钱别离返还担保权人和买受人。”但是，原告在提告状讼时的诉讼恳求中不克不及同时提起去除商品房买卖合同和去除商品房担保贷款合同，因为那是两个法令关系，商品房买卖合同的去除没必要然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该去除，除非把银行做为第三人逃加进那个退房的诉讼中来，法院才气判决一并去除两个合同。
在商品房买卖交易中涉及三个法令关系，一是购房者与开发商之间的商品房买卖合同法令关系;二是购房者与按揭银行之间的告贷合同法令关系;三是银行与开发商之间的包管法令关系。假设银行不参与到购房者与开发商之间的去除买卖合同的诉讼中，法院判决去除买卖合同后，会呈现两种情状：一是开发商把收到的首期款退给购房者，而不把购房者向银行的贷款退还给银行，因为固然去除了商品房买卖合同，但还没有去除商品房担保贷款合同，如许因为购房者去除买卖合同后断供，就产生了不良信誉笔录，并且还面对着被银行告状还款。第二种情状是开发商把所有房款退给了购房者，而购房者从此消逝，银行得不到退房应得的购房者贷款部门，从而告状开发商要求承担包管责任，退还购房者的贷款。
因而，购房者与开发商之间的诉讼纠纷与贷款银行具有法令上的短长关系。根据《民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人两边的诉讼标的，第三人认为有独立恳求权的，有权提告状讼。对当事人两边的诉讼标的，第三人固然没有独立恳求权，但案件处置成果同他有法令上的短长关系的，能够申请参与诉讼，或者由人民法院通知他参与诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权力义务。”据此，贷款银行能够做为有独立恳求权的第三人参与到购房者与开发商之间的诉讼中来，恳求法院去除贷款合同，将开发商应当返还的房款中的一部门即购房者还未了偿的那部门贷款金额间接付出给贷款银行。
但在现实操做中，贷款银行未必可以及时地获知购房者与开发商之间发作的纠纷，没有主动申请参与诉讼。那种情状下，法官应行使释明权，告知按揭银行参与诉讼。但当法院也没有主动逃加贷款银行为第三人时，做为原告的购房者为制止日后判决去除买卖合同的施行影响本身的利益，应向法院提起申请逃加贷款银行为第三人。
今天，笔者颜宇丹律师就向审理我代办署理的一个去除商品房预售合同纠纷案的广东省惠州市惠阳区法院提交了一份《逃加第三人申请书》：
逃加第三人申请书
申请人：李XX， X年X月X日出生，汉族，住址：广东省深圳市XX区X路 ，身份证号码
拜托代办署理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师，地址：深圳市福田区福华一路卓著大厦8楼，德律风：13322992959、（0755）82877888
被申请人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳收行，地址：广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路1号，德律风：
恳求事项：
恳求贵院依法通知被申请人做为本案第三人，参与本案的诉讼活动。
事实及理由：
贵院受理的李XX（原告）诉惠州市XX房地产开展有限公司（被告）商品房预售合同纠纷一案（案号：[2010]惠阳法民一初字第X号），原告与被告之间的诉讼纠纷与贷款银行具有法令上的短长关系。如商品房预售买卖合同最末被判决去除，一定涉及已付购房款的返还问题。
根据上述事实，申请人认为：被申请人与本案涉及的诉讼标的有间接连累，本案的处置成果同其有法令上的短长关系。因而，申请人特恳求贵院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，通知被申请人做为第三人，参与本案的诉讼活动。
此致
惠州市惠阳区人民法院
申请人：李XX
代办署理人：颜宇丹
2010年7月13日
独步清风中
悠悠岁月