利益集团经济学家：要求国度放松或者舍弃调掌握（代表完全自在市场形式）
陈光标：要求国度陆续调掌握，摘用物业税，愈加严厉调控（代表方案经济形式）
云海松涛：要求国度成立“住房权交易形式”机造，然后保留限价，舍弃限购和限贷
（代表：法造+系统+市场机造形式）
看看他们三派谁最有优势：请看：云海松涛设想住交易形式，挽救中国年轻人的期看和中国经济和中国公允.
云海松涛：住房权交易设想
---告中华人民共和国公民书
1.抄送：国务院总理、副总理、疆土资本部、住建部、发改委、银监会、证监会、民政部、央行、财务部、社保部等部委、处所政府、全国人大及专家、传授、智库机构及全国媒体
2.我喊云海松涛，那是我的笔名。十年前我是一名财经大学的学生，结业后不断业余地对峙停止“虚拟经济对实体经济的整合和对冲”的课题研究。
3.从2007年起头转向“虚拟经济对房地产的对冲”研究。次要因为那时的高房价严峻影响了社会生活，拉大了贫富差距，引起了社会财产分配的不公允。后来，面临2008年金融危机的冲击，房地产的衰退又严峻影响了中国经济的开展。再后来，国度四万亿政府投资，海量货币超发，引得房地产抨击性反弹，再次影响社会生活。曲到2011年国度“三限”政策呈现，房地产在调控中呈现僵持场面。
4.站在社会学和老苍生立场的人士，期看房价狂跌，如许就能让更多的人拥有买房的期看。
5.但是站在处所政府、银行、开发商角度的人，又惧怕房价跌，那样会损害处所财务，金融系统和开发商利润及开发热情。
6.而站在中心政府立场的人，则期看实现两者的平衡。如今房地产呈现僵持的场面，假设如许的场面持久下往，也不是功德。老苍生看不到房价的底线，持币看看。处所政府的财务食紧，开发商看不到期看，带着渐渐熬的心态，放慢开发的速度。房地产对经济的拉动也遭到影响，国度的限贷政策更影响了其他财产的资金需求。
7.良多城市的限购政策到2011年岁尾将到期，就算住建部约谈处所政府，要求陆续延期，至于延期到何时，没有一个成果。那么市场在那个政策模糊的情状下，一定连结陆续的僵持。或者呈现开发商扛不住，起头恐慌性抛盘，那样对银行系统和其他行业将产生冲击，后果会很严峻。假设呈现如许的成果，国度的调控是不是又要从经济开展大局动身，放松或者舍弃调控政策呢？我想，当放松或者舍弃调控政策的时候，就是房价再次抨击性反弹的时候。那样，2009年的“房价疯狂”现象将再次呈现。
8.而在此次调控中，饰演对冲东西的保障性住房也因为地盘资本和建立资金的缺失及处所政府动力欠缺，而让其“对冲的力量”变得微乎其微。
9.同时，在此次调控中有专家提出的效仿国际的物业税（或者类似的房产税），施行起来，不合现行法令。就算修改法令，或修改形式让该税施行，但是起不到绝佳效果，反而加重了整个行业的压力。对房地产行业中的任何问题（如囤地，捂盘惜售等）起不到任何变革的效果。所以，出名慈悲家陈光标比来喊出的“物业税，朝我开炮”的心意是好的，但是从经济调控的手艺角度来说，物业税如许的办法不是更好的。
10.那什么是更好的办法呢?我想那个办法，必需是让房地产行业中的各个利益体，都能通过合情、合理、公允的法令规则和市场机造到达资本的更优化设置装备摆设。
一． 房地产利益链
11.想摘用什么样的办法，起首要晓得房地产的利益链上的各个利益体。他们包罗：中心政府，处所政府，开发商，银行及其他金融机构，已购房者，未购房者，投资投契者，地产中介，地产建立者。
12.中心政府是做为城市化建立那盘大棋的设想者。他期看老苍生都能“居者有其屋”，他期看处所政府的财务收进不竭进步，也期看开发商为首的财产链能安康、有序、可继续鞭策城市化建立，还期看那些有钱的投资投契者能将钱投进城市化建立中，既鞭策城市化开展也能实现投资收益。总之，中心政府是期看房地产行业能安康有序地良性开展。假设面临房地产行业呈现紊乱场面时，他则期看对房地产的调控不要那么费事，更好调控变得轻松简单点，政策效果的传导能快一点。
13.处所政府其实期看能在城市化建立中实现处所财务的提拔，同时拉动当地经济的开展。开发商期看能在城市化建立中，实现企业利润的更大化。投资投契者，地产中介，地产建立者，则期看本身的投资或者工做能获得好的回报。
14.已购房者期看房价不变，让本身觉得不食亏，更好有赚头。没有购房者期看本身通过辛勤的劳动，能很轻松地购置新房。财产自在的人，期看本身能换大房或者第二次置业，让本身和家人住得更温馨一点。还有低收进人群，期看能享遭到国度的福利赐顾帮衬，包管其更低栖身要求的权力。
二． 房地产困局
15.当前房地产的困局，就比如我们经常在陌头看到的交通拥堵场面。那个时候的调控政策往往就是交警的执勤。他能够渐渐地缓解交通拥堵现象，但是我们必需找到呈现拥堵的底子原因和“避免拥堵”的系统计划。
16.当前的房地产呈现紊乱的底子原因其实不是地盘财务，也不是开发商的囤地和捂盘惜售，也不是投资投契者的炒房。当然良多人会反对我如许的说法。其实我也晓得上面那些，确实是形成房地产紊乱场面的原因。但是，我只认为他是原因（现象），但绝对不是底子原因（素质）。
17.那什么才是底子原因呢?底子原因分两点：
18.第一点：从地盘层面上看，是疆土资本部分贫乏对处所地盘资本更优化设置装备摆设的系统化掌握。既然城市地盘为国有，疆土资本部做为国有地盘资本的治理部分，就有权对地盘资本停止有效治理。那里的有效治理，既包罗对地盘资本所有权的治理，也包罗对地盘资本更优化设置装备摆设的治理。在今天，疆土部分根本只在停止前者，而漠视了后者。疆土部分应该将处所政府的所有地盘成立二代地盘证，就好像二代身份证一样停止形态治理，同时还必需成立“中华人民共和疆土地资本开发积分平衡系统”。该系统将各处所政府的地盘（公共利益用地，商品房用地，保障性房用地，贸易及工业用地等）停止积分治理，实现平衡开发战略。
19.说简单点，处所政府都情愿运做商品房用地，贸易及工业用地，不情愿运做保障性房用地和其他公共利益用地。疆土部分只需要通过那个系统要求处所政府，运做保障性房用地和其他公共利益用地能够获得积分，运做商品房用地，贸易及工业用地则扣除积分。积分比例，由中心政府造定。如许，处所政府就必需运做保障性房用地和其他公共利益用地了，因为没有积分，系统就不克不及审批他的商品房用地，贸易及工业用地。如许疆土部分通过如许的积分平衡系统就能到达地盘资本的更优化设置装备摆设。那也让保障性住房对商品房的对冲效果才气实正表现出来。
20.第二点：从住房权力上看，是公民住房权力的法令缺失。如今的房地产行业是：有钱就买房，无钱买不到房的形式。那就是“让有权有钱的群体对无权无钱的群体停止零成本的掠夺。”
21.那能够举个例子：假设食堂有100小我，需要消费出来100个馒头。应该是1人1个的。但是假设根据“有钱就买”的原则，有钱人就能够买良多个，没有钱的人就没有馒头食，那就呈现饿死人的情状。最初的开展，就是买不起馒头的人没有馒头食，但是要活命，就呈现打砸夺的恶性事务。所以从那能够看出，最底子的原因就是没有规定“一人一个馒头”，假设规定了就不会呈现如许的后果。“一人一个馒头的规定”就比如如今的限购政策，如许的限购政策是有很好的效果。
22.但是也有别的一个情状：在那100人中，可能有小孩，也有大人，小孩可能不想食馒头，他想食零食，而大人可能食一个不敷，需要食两个。其实根据市场机造，小孩能够把本身的一个馒头卖给大人，如许小孩就能够获得钱往购置零食，大人用钱能够买到一个馒头，本身也食饱了。在那场“一个馒头”的交易中，小孩和大人都觉得公允和自在。从食堂的角度，也到达了馒头资本的更优化设置装备摆设。所以从那里看出，“一人一个馒头”的规定自己是公允的，那是食堂里每小我的根本权力。小孩和大人都拥有那个公允的“一人一个馒头”的权力。所以从那里看出，今天我们的房地产行业最底子的缺失就是：公民住房权力的法令缺失。
23.假设，我们在《宪法》里的“公民的经济权力”里面增加一条：公民享有住房的根本权力，他包罗公民享有住房的权力；每个公民免费享有半套商品房购置权力，该权力能够用来购置商品房，也能够停止交易；公民移民后必需退还该权力。
如许从法令的角度包管：公民住房的权力是任何人用任何体例都不克不及零成本褫夺的。
三． 房价的分拆
24.当前“房价”一词在中国，是相当灵敏的，也是存眷度很高的，各大利益群体的眼睛都盯在它身上。在那里，我想说的是，其实那个词没有什么神异和灵敏，因为“房价”自己是个伪命题。
25.房价，就是购房者需要购置房屋而向开发商付出的价格。他是由那些成分构成的呢？
26.处所政府方面：地盘价格和税收类
开发商方面：建立成本和开发利润和其他费用（如拆迁费用，关系费用等）
投资投契商（炒房者）方面：炒房利润。
27.因而能够看出：处所政府+开发商+炒房者=房价。看到那里难免发笑，既然房价是那三位爷决定的，三位爷心绪的颠簸就决定房价的凹凸。那么今天，中心政府的调控政策，通过打压房价其实就是牺牲三位爷的利益来抵偿老苍生，所以场面是僵持的。
28.其实调控要到达效果，打压房价不是底子目标。说到那里，各人也许又要反对。我之所以那么说，是因为调控的底子目标不是打压房价，而是让老苍生都能买得起房子。说到那里，良多人可能会笑我：买得起房子不就是要打压房价吗？我想说的是，让老苍生买得起房子，通过政策一点点来打压房价是达不到实正目标。
29.那怎么样才气到达目标呢？
在那里需要通过火拆行为，其一包管处所政府的地盘财务利益，换取处所政府的撑持，那是必需的。其二，对开发商摘用“底薪+提成”的形式，取缔本来的“高工资”形式。其三，对炒房者摘用招安战略。
30.处所政府运做整个城市房地产开发，必需包管其地盘财务收益，才气包管城市化建立的推进和换取处所政府对中心政府政策的实正强力施行。
31.开发商本应该通过快速拿地，快速开发和销售，回笼资金，获取利润。但是如今的情状，开发商则是通过囤积地盘，捂盘惜售的行为赚取暴利，并将该成本转嫁到高房价里。那就比如是拿高工资的人，归正上班混时间，月底就领薪水。开发商也是一样，只要把地盘拍下来，渐渐开发，用时间换暴利。
32.因而，必需要改动体例，闪开发商“坐等房价高升”的设法落空。那里能够举一个例子，各人就大白：中国收集游戏市场，最起头是以浩大卖时间点卡的形式，后来因为征途的呈现，酿成游戏时间免费，卖道具赚钱的形式。
33.各人最熟悉的企业营业部分的工资轨制：底薪+提成。底薪就是开发商的地盘和建立成本；利润就是根据他开发房子，并胜利销售出往的功绩来确定。如许一来，开发商就必需加快开发，加快销售，换取功绩，获得利润。
34.我们要改动开发商的，就是要开发商大白，房屋实体只能包管成本收受接管，其利润必需要等房子胜利出卖后，获得住房权，来实现利润的提成。他挈延时间越长，对他只要害处，没有益处，就比如营业员没有功绩，必定就没有提成，没有利润。那就不成能呈现囤地和捂盘惜售的行为了。
35.那详细怎么操做呢？我在那里暂时卖个关子，因为在后面，我会详尽介绍的。
36.关于炒房者，其实他们很简单，只要能赚钱就好。所以再高价格的房子他们都敢买，因为他们只相信把利润加上往，能卖出往就好。他们就比如是打手一样，谁给他钱赚，他们就跟谁混。既然如许，中心政府为什么不克不及让他们跟本身混呢？我想炒房者其实也期看如许。他们曾经是人人喊打的“匪贼”，一旦被“招安”就酿成为人民办事的英雄。所以对炒房者的招安，其实就是设想一个投资渠道，让他们参与进来，获取利润。通过他们的炒做，构成对高房价的对冲，有点股指期货的味道。假设把房价比做股票，那么炒房者就是股指期货。当房价高了，他能够把他炒低。至于若何招安，在后面也会详尽介绍。
四．“三限政策”的退出通道：住房权交易
37.中心政府的“三限政策—限贷、限购、限价”已经推出那么久，其产生的房价按捺效果也渐渐产生，各人都在期待楼市拐点呈现。但是，我想当拐点呈现的那一刻，纷歧定是各人想象的举国欢跃。有可能好像前几天央行的陈述，呈现不睬性的抛售行为。如许下往，老苍生更不敢买房，因为看不到房价的底线。中国人历来就有买涨不买跌的习惯。同时，大面积的抛售，将冲击开发商，给中国的城市化建立形成很大的阻力。别的房地产行业的低迷，给其他行业也形成严重场面。处所政府的财务收进也将呈现困难。到时，调控政策将呈现骑虎难下的场面。
38.但是有两点各人必需清晰。一是，绝对不克不及让楼市再重演2009年的疯狂场面，那样将让老苍生愈加冷心，让利益群体愈加嘲笑。二是，三限政策也不成能就如许陆续限下往，那也不符合中国的市场经济开展法例。
39.所以那个时候，必需给“三限政策”找一个退出通道，必需快速成立一个系统化和法造化的对冲形式。他不是方案经济调控形式，也不是税收调控形式。他是用法令确立公民住房权力，用市场机造来实现调剂的形式。那就是我研究的课题：“虚拟经济对冲房地产的形式---住房权交易”
1.住房权是什么？
定见全国人大能通过：在《宪法》公民权力中的“公民的经济权力”里增加一项：中国公民享有住房的权力。
2.住房权交易：
当公民的住房权力成为《宪法》规定的公民的根本权力后，其法令地位决定他不克不及遭到任何人的零成本褫夺。在法令里能够详尽规定，每个公民能够免费获得半套商品房的购置权力，当夫妻凭身份证和成婚证能够激活住房权，享受购置一套住房的权力。假设需要购置多套住房，则必需通过住房权交易从其别人手中购置该权力。
相信各人看到那里，就已经晓得住房权交易的形式了。那摘用那种形式对中国的房地产行业到底有什么益处和影响呢？
3.住房权交易的重要性
1）住房权交易，起首让中国的公民都公允地拥有平等的住房权力；同时，该权力就好像商品一样，具有价值，他通过交易能够获得酬劳。
2)住房权交易，让多套房者增加了购房成本，因为在付出房屋成本外，还必需增加成本购置住房权。如许当他出卖房屋的时候，只能出卖房屋自己的价值，但是住房权已经在购置房屋的时候消费掉，价值为零了。好比：房屋的价格100万，住房权的价格30万，他一共付出了130万。当他转卖房屋的时候，立即他能够120万卖出房屋，但是他仍是赔本。因为住房权和房屋的连系，让房屋就很天然地酿成了和汽车一样的贬值品，不再是硬通货，也不再是投资者的抉择，其投资属性被剥离出来了。
3）既然房屋的投资属性被剥离出来，那就是住房权。更多的投资者就会把钱投资到住房权上往。如许，炒做道路将由当初炒做房屋酿成炒做住房权。住房权的价格越高，房屋自己的实体价格就越低。
4）公民成婚后购置的第一套住房因为能够利用本身免费的住房权购置，因而不受住房权价格的影响，只需要付出房屋实体的价格。
5)低收进家庭假设购置不了房屋，能够通过出卖住房权，换取资金来付出保障性住房的租金和低收进补助。
6）住建部能够通过类似公安部换取二代身份证的形式，通过换取二代房产证的时机，实现对每套房屋的住房权绑定和房屋信息的征集和治理。以后的房产证应该改名为房地产证，其包罗的权力有：住房权+地盘利用权+房屋财富权。以前的房产证只包罗后两者，是不完美的。在二代房地产证里，将笔录该房屋的所有信息，如业主身份，婚姻关系，家庭信息，住房权信息，地盘权信息，房屋财富权信息等。
7）关于多套住房的业主必需购置住房权与房屋停止绑定，不然将面对高额罚款惩罚。住房权未绑定前，不得出卖。同时，政府成立“政府保障性房租赁银行”，业主能够将空置房屋存进该银行，用出租的时间来换取住房权的优惠。如许的目标是将现有的空置房屋纳进政府保障性住房系统，让保障性住房多样化，避免呈现保障性住房集中建立的“穷户窟现象”。也给多套空置房业主必然的缓冲时间。
五．住房权交易所
公安部的二代居民身份证和民政部的二代家庭婚姻证和住建部的二代居民房地产证的三网合一。
给每套房子绑定住房权，成为住房权交易市场运行的首要前提。其次，发改委对房屋实体价格停止更高限价，价格根据“地盘拍卖价格*X(系数)，就是确保房屋实体价格是房屋的成本价格。至于开发商的利润，必需通过出卖房屋后换取住房权，将住房权通过住房权交易所出卖，获得现金利润。在该住房权中，处所政府能够获得提成，详细比例由中心政府决定。但是处所政府获得的住房权，不得套现，只能做为付出保障性住房建立资金利用。
为了居民的住房权交易便利，国度成立住房权交易所，就好像期货市场一样，老苍生能够像购置大豆期货一样购置住房权。
住房权交易所的成立，将吸纳更多的投资银行，对冲基金，私募基金，开发商，炒住房权者。同时，住房权交易所将成为中国继股票市场后更大的资金池，一定吸纳更多的海量资金，有利于降低通涨，也为中国的房地产融资和城市化建立做出浩荡奉献。
为了节约国有地盘资本，同时到达地盘资本的优化设置装备摆设，期看中心政府通过法令规定城市的国有地盘，除室第用地，军事用地以外的所有地盘资本开发，必需绑定住房权，因为任何国有地盘的非住房性量开发都在牺牲公民的住房空间。所以该住房权，必需由开发者通过住房权交易所购置。
保障性住房开发商能够获得处所政府的住房权付出，然后通过交易所出卖，获取建立利润，如许保障性住房建立的资金也到位。
以上政策将是一个大型系统，本人颠末四年的课题研究，根本设想成熟。在数据模子的设想中，将考虑良多因素，一个小环节的设想，就可能改动一种社会现象。好比：
1．在系统中要求，但凡移民（表达不再是中国公民）必需退还住房权，有利于进步移民门槛，避免财产外流。
2．要求公民的住房权必需要夫妻，凭成婚证才能够激活房权，或者出卖或者购房。那有利于改动当前“先买房，后成婚”的社会看念。同时也进步了离婚成本，保障家庭的不变。因为夫妻离婚后，不要房屋的一方假设再购置房屋，则必需要额外花钱购置住房权，增加了其新家的成本。同时，独身购房，也必需购置住房权，进步了独身的成本，有利于促进剩男剩女问题的处理，也优先告终婚家庭的购房。
3．从金融战术的角度看，“住房权”等同货币属性，那是一个核心。住房权有点货币战争的兵器味道，人民币将成为其结算的通用货币。
4．关于住房权发行，他和人民币的发行有点纷歧样。定见主管部分为财务部，详细发行部分为央行，但是发行数量则为民政部根据二代成婚证的夫妻激活住房权的数量为根据，实现三部分分权治理形式。
六．后话：
“人民币+住房权交易”形式，和当今世界最时髦的“美圆+能源交易”形式，“欧元+碳交易”形式，将构成货币战争的鼎足之势场面。我在那里不多说，相信全国的经济专家们，已经大白其实正的金融战术高度。
十年内，住房权交易势必成为全球的趋向，那将是中国的原创金融形式，那也是人民币实正走向国际化的最有利的东西。同时，也将是世界经济从头走向苏醒的动力源。变革开放后30年，假设我们摘用“住房权交易”形式，一定鞭策城市化建立开展，实现全民“居者有其屋”的梦想。他将实正拉动内需，实现中国经济第二轮起飞。
以上的细节有良多，在那里就纷歧一做答。春节后就将召开“两会”，假设本形式能在“两会”长进行讨论，并获得撑持，我心愿已了。
我爱那个国度，爱那片地盘，还有那片地盘上生活的你们。亲，期看你们撑持我！谢谢。
云海松涛 2011年12月6日于深圳 EMAIL：yhst7@sina.com