商品房买卖纠纷，有一个重要特征，就是与市场的颠簸密切相关。宏看调控中的限贷、限购、禁购政策，既摆荡了投资人的自信心，也为买房人的反悔供给了抱负的遁词。因为工作很明显，假设他对市场陆续看好，那么拿不到贷款、合同不克不及存案，都不是问题，不会以此做为去除合同的理由。
而假设房价下跌或者呈现了下跌的趋向，以投资为目标的购置人，会找各类理由往来来往除合同，以躲避投资缺失;即便是自住的购房人，在房价下跌时把房子退掉，再从市场上买回来，也相当合算。那是限购令下商品房合同纠纷的一个大布景，是我们必需看到的。
限购令可能引起的纠纷，以当事人来区分，次要有三品种型：一是买卖两边的合同纠纷;二是购房者与注销机构的纠纷;三是名义业主与现实购置人的纠纷。
一、买卖两边的合同纠纷。
那类纠纷，又能够按去除合同的理由，分为两种情形：
1、买方因贷款落空要求去除合同。
那种纠纷的焦点在于，贷款落空能否构成形式变动。形式变动起首要求两边订立合同时不克不及预见，而事实上，目前房屋买卖合同中，凡是城市约定，假设乙方贷款不克不及足额到帐，应当在几天内付清余额，不然承担违约责任。
海淀区法院往年判的“全国首例因形式变动去除房屋买卖合同案”中，两边的合同也有如许的约定。所以，不克不及预见那一条就不成立。其次，不克不及是贸易利益。以海淀案来说，买方已经有两套房，如今买第三套，那事实是不是贸易利益，有一般生活常识的人都大白。贸易利益不适用形式变动，海淀案违背了那个原则。
再次，形式变动必需是客看情状发作严重改变之后，陆续履行对一方当事人明显不公允或者不克不及实现合同目标。比力典型的情形是持久供货合同，假设次要原素材价格发作了超凡上涨，使货物的成本超越了供货的价格，那对供货人来说是扑灭性的，既不公允也难认为继，那时以形式变动为由，变动或者去除合同，是对交易公允的庇护。
但在房屋买卖合同中，银行削减按揭成数、进步利率以至不放贷款，房屋自己的价格并没有发作改变，两边交易的公允根底也没有改动，那当然不契合形式变动的最重要前提。买方从其他路子筹集资金，仍然能够陆续履行，其经济承担不会增加，卖方也没有不合理的获利，交易的成果不会呈现明显不公允或者不克不及实现合同目标。
所以我认为，买方贷款落空不属于形式变动，特殊在投资情形下，是投资人如意算盘落空罢了，不克不及成为其去除合同的理由。假设买方确实没有才能陆续履行合同，应当承担违约责任。
2、买方付出全款买房，以不克不及过户为由，要求去除合同。
在目前房市仍然看好的情状下，有人明知不克不及存案与注销，仍然签约买房，那种合同，没有任何理由说它是无效的或可撤销的。
然而一旦房价下跌，买方往往转而以违背限购令为由，要求去除合同。那时问题的焦点就在于，限购令在民法上的效劳事实为何没有任何法令律例，限造房屋买卖当事人的资格。限购令并非法，充其量是盗窟法，盗窟法能不克不及影响合同的效劳，那是一个大是大非的问题。假设标准性文件都能够否认合同的效劳，那么行政之手能够搅乱民事范畴，合同法就被倾覆，合同自在那一民法的底线，将不复存在。
比来浙江省高级法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干定见》，能够看出处所法院对限购令的立场。此中第七条规定“调控政策施行后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情状，招致订立的合同违犯调控政策而无法陆续履行，另一方当事人恳求依法变动或撤销合同，并要求对方当事人承担其因而所受缺失的，可予以撑持。
两边当事人均晓得或应当晓得订立的合同违背调控政策的强逼性规定，一方当事人恳求确认合同有效、陆续履行的，不予撑持。”那个条则堪称对中国民法做出了创造性的奉献：一是认定合同能够因“违犯调控政策而无法陆续履行”;二是指出“调控政策的强逼性规定”不得违背;三是避而不谈违背政策的合同能否无效，只说此时“一方当事人恳求确认合同有效、陆续履行的，不予撑持。
”中国特色的民法，公然是变形金刚。。
那个《若干定见》还规定“地道因受限贷、限购、禁购等调控政策的间接影响，合同确实无法陆续履行的，不属于‘不成抗力’，一般应认定属于《阐明》第四条、第二十三条规定的‘不成回责于当事人两边的事由’。当事人据此恳求去除合同的，可予以撑持，但当事人另有约定的除外。
”那里否认了不成抗力，也没有提什么形式变动，而是另辟门路，用上了2003年更高院关于商品房买卖合同纠纷阐明中的一个概念“不成回责于当事人两边的事由”。那是一个无边的大筐，将“不成抗力”和“形式变动”全数拆进，还绰绰有余。外表一看，是“两边免责”，现实上庇护的是违约的买方，损害的是守约的卖方，是典型的“拉偏架”。
起首，贷款落空，如前所析，就是买方的责任，怎么能算“不成回责于两边”其次，就算有第三方做祟，那么受损的一方为什么不往追查它，而要去除合同呢
好比，我买了一辆汽车，小区保安就是不让我开进小区，我能否以此为理由，把车退给汽车销售商我买了一瓶红酒，诡计在饭馆请客，但饭馆不容许自带酒水，我能否有理由把酒退给商铺那些不都是“不成回责于两边的事由”吗有人会说，物业公司或者饭馆，不克不及限造与损害别人的民事权力，那么是不是政府破例呢假设答复是必定的，请告诉我事理在哪里
二、购房人与注销机构的注销纠纷
购房人以注销机构回绝打点注销，诉请法院责令其履行职责，那种案件目前还没有呈现，假设呈现了，购房人合法购置的房产，依法申请注销而不成得，注销机关能说出什么理由它说我按照房管局的通知，就是不给他注销，那是合理理由吗行政诉讼律例定，人民法院审理行政案件，以法令、行政律例、处所性律例为根据，能够参照依法造定的规章，没有说能够按照或者参照标准性文件，国务院的标准性文件也不可。
此时，法院将面对一个严格的考验，是依法判注销机关不做为，责令其给购房人打点注销呢，仍是找一些参差不齐的理由，驳回原告告状那在法令上是很简单的问题，但在实务中却是天大的难题。从浙江高院的立场上，我们能够揣度法院会将就“盗窟法”。那里又涉及一个大是大非的问题，行政权利须依法行使，那可是行政法的底线。
假设法院都承认行政机关能够随意打破法令的约束，还有什么法造可言
三、现实购置人与名义业主之间的产权纠纷
原来，注销在不动产注销簿上的人就是业主，但在限购令的政策情况下，会呈现名义业主与现实购置人如许的怪现象。更高法院不久前出台了公司法的阐明，批示若何处置名义股东与现实出资人的纠纷。
我想要不了多久，更高法院也许会出一个“关于审理名义业主与现实购置人产权纠纷若何适用法令的阐明”。
与前两种纠纷差别，那种纠纷不涉及限购令的法令效劳。法院审查起来不会太为难，它只需要做出认定，事实谁是业主。现实情形可能是：名义业主是合同的买受人，也是注销的产权人，而房屋又为现实购置人所占有。
假设现实购置人能证明本身是出资人，法院能不克不及以此认定他为业主、判决变动注销
现实生活中，本身出了钱，产权是他人的，其实不稀有。父母给子女买房、大款给小三买房，都属于那种情状。既然注销在了他人名下，断无以本身现实出资为由，索回产权的理由。由此看，似乎以注销的产权报酬业主较为安妥。
可是如许一来，现实购置人不单不克不及注销为业主，并且面对着被名义业主赶落发门的求助紧急，那种鸠占鹊巢的现象假设遭到鼓舞，显然违背仁慈风俗。所以认命名义业主为产权人，更为不当。
我认为，“借名业主”差别于“小三业主”，差别之处就在于，大款给小三买房时，两边的实在意思就是我出钱，给你买房，事后大款反悔，当然没有事理;而借用别人名义买房，从一起头两边的意思就是明白的，就是借你的名，买我的房。
事成之后，名义业次要假戏实做，是违背诚恳信誉原则，断不该得到撑持。
一个限购令，不单给我们带来了许多新型的民事纠纷，更挑战着民法与行政法的底线。民法的底线是合同自在，行政法的底线是政府必需依法行政，假设那两个底线都被突破，我们就只剩下一个以政策为核心、以政府为更高立法兼司法机构的中国特色法造系统了。