文：重庆中经财产研究院 荣誉院长/首席专家 刘玉峰传授
2021年4月30日，中共中心政治局召开会议再次强调，“要对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房赐与。”2021年，全年保障性租赁住房开工建立和筹集94万套（《2021年国民经济和社会开展统计公报》）。2022年，筹集建立保障性租赁住房15万套，完工各类保障房8万套（陈吉宁，2022年1月6日）。截至10月底，金融机构已向全国784个保障性租赁住房项目授信2865亿元，发放贷款1217亿元，全国已开工建立和筹集保障性租赁住房约330万套（间），累计完成投资3334亿元，可处理近1000万青年人、新市民住房困难。
我国进进老龄化社会后老龄生齿不竭增长，养老床位需求与赐与的矛盾日益凸起。根据国度统计局的数据展现，2021年我国60岁及以上的生齿为26736万人，占全国生齿总数的18.9%，此中65岁及以上生齿为20056万人，占全国生齿的14.2%。按国际通行划分原则，当一个国度或地域65岁生齿占比超越7%时，意味着进进老龄化；到达14%，为深度老龄化；超越20%，则进进超老龄化社会。根据那个原则，我国已经进进深度老龄化社会，特殊是在二、三线中小城市尤为凸起。
在此大布景下，本文对我国在建和已经建成的保障性租赁住房，出格是二、三线城市的保障性租赁住房与养老综合体功用相兼容的问题，停止了如下根究。
一、保障性租赁住房与养老综合体功用相兼容
我国二、三线城市新增就业生齿和活动生齿与一线城市、中心城市（省会城市）有着底子性区别，其保障性租赁住房出租率很难在短时间内到达项目出租率与投资收受接管的平衡点，而城市老龄化生齿不竭增加的现状，在二、三线城市以至四线城市，与一线城市几乎没有区别，以至更严峻。基于此原因，定见有工业财产根底、有生齿流进的二、三线城市在建立保障性租赁住房时，在规划上能够兼容养老综合体的功用，做到既能够承接新增就业生齿的保障性租赁住房的需求，也能够兼容城市社区养老综合体的功用，在保障性租赁住房出租率较低时，能够适时承接社会养老需求。
保障性租赁住房兼容养老综合体功用，既能够处理二、三线城市保障性租赁住房因出租率较低形成的项目投资收受接管期拉长的问题，又能够一房多用处理城市养老床位紧缺的矛盾。
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二、造约我国养老财产开展的次要矛盾
持久以来，造约我国城市养老床位赐与和养老财产开展的次要矛盾是养老财产的固定资产投资问题，也就是养老床位对应的重资产投进问题。跟着我国城市老龄生齿的不竭增加，养老不只是一个家庭的小我问题，更成为一个带有普及性的社会问题。假设国度可以将保障性租赁住房的功用，从处理城市新增就业生齿的住房问题向兼容城市新增养老床位需求问题标的目的拓延，不单扩展了城市保障性租赁住房的租赁办事对象，更是一策并举地处理了城市养老的重资产投进问题。
本文认为城市保障性租赁住房与城市养老功用的兼容，不单没有削弱国度建立保障性租赁住房的初志，更增加保障性租赁住房的保障功用和租赁功用，既有利于缩短项目标投资收受接管期，也有利于处理更多的社会养老保障问题，重庆中经财产经济研究院专项研究课题组，在那方面有长达3年的专项研究丰盛功效。
三、用系统化的思维全盘考虑城市治理中的各类问题
城市保障性租赁住房项目是国度“十四五”规划提出的建立目标之一。我们只要站在国度的角度、投资人的角度、社会问题的角度，停止系统化的全盘考虑，设想愈加丰富的贸易形式，才气吸引更多社会本钱的参与，减轻国度投资承担，系统性一策并举的处理多个社会需求侧的问题。
在房地产室第市场受生齿因素影响呈现收缩的情状下，能够政策性鼓舞有存量地盘的开发商进进到保障性租赁住房范畴。出格关于室第市场需求已经饱和的二、三、四线城市，保障性租赁住房兼容养老综合体功用，可能是最抱负的抉择。鉴于开发商存量地盘的招拍挂价格很高，定见政府在保障性租赁住房项目上赐与项目贷款周期和利率上的优惠，闪开发商手中的大量存量地盘活起来、活动起来，而不是让企业在房地产市场一条道上走到活动性干涸。
同时，各个处所政府在保交楼政策下，通过政府平台公司在收买部门接近烂尾的房地产项目，其保交楼之外的存量物业，也能够根据保障性租赁住房兼容养老综合体的功用，通过引进第三方专业养老机构，让平台公司持有物业尽快实现现金流。
以上根究，仅供正在处置保障性租赁住房开发建立的企业和正在考虑转型的房地产企业参考。若有详细营业征询，能够联络重庆中经财产经济研究院。