以上为告白，以下为注释
◎来源丨温州房哥
◎文/编丨房哥
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◎文/编丨房哥
楼市，需要“降维冲击”往撬动。
房哥小菊花课堂
---什么喊“降维冲击”，就是在操行方面高一个维度，在价格方面降一个维度；
---降维冲击，既能够让本身的新增客群基数变大，又能够与相关楼盘的合作中获得优势；
---关于购房者而言，碰着“降维冲击”的楼盘，相当于花更少的钱，得到更好的栖身前提。
当下楼市，还在“快周转、复造黏贴”的惯性轨道上，各大版块楼盘赐与虽很多，但大多是陈旧见解的流水线产物，实正做出本身特色、有“降维冲击”力量的楼盘很少。
楼市不热，开发商更需要、也应该更有动力做出操行与价格都能降维冲击敌手的楼盘。
就在近日，立体城边的楠浩大诚·瓯越江城表态，有小道动静放风：
总价约115万起，主力建筑面积约89-270㎡，毛坯单价约1.3-1.9万多元/㎡（或有误差，以现实为准）！
总价约115万起，主力建筑面积约89-270㎡，毛坯单价约1.3-1.9万多元/㎡（或有误差，以现实为准）！
根据那一动静，中小户型价格不单将秒杀三江，同样被秒杀的还有与之原先价格系统附近的市中心近郊板块（如七都、梧田南湖、蒲州状元等）。
房探很是猎奇，赶紧往看看是啥幺蛾子——
一下瓯越大桥就到，从鹿城广场动身开车约5分钟摆布。
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▲项目相对位置示意。图/温州房产圈
▲项目相对位置及实景。/浙江省地盘利用权网上交易系统
项目位于楠瓯大道与江东大道（瓯越大桥）交汇处，即立体城北侧。项目西侧瓯越大桥曲通鹿城老城区，东侧曲线间隔约400米是府东路过江隧道进口，此后可中转瓯江路万象城（在建）。
▲府东路过江隧道效果图示意。
▲府东路过江隧道示企图。
但售楼部在国鸿·温州壹号旁边，要绕上一圈。话说售楼处光巨型沙盘就做了两个。
板块沙盘图：
▲沙盘实景
项目沙盘过于恢弘，房探翻开了生果手机广角镜头才牵强拍下：
▲沙盘实景
话说做那么大的沙盘，房探仍是要提醒开发商重视比例。没有根据现实比例的话，要对购房者提醒到位。
据现场销售介绍，项目包罗约170米超高层地标建筑、建面约270㎡贸易大平层、建面约89-140㎡室第以及代建生鲜农贸市场等。
▲项目鸟瞰效果示企图
项目东侧邻接永嘉中学从属中学。根据地块出让文件，贸易大平层也享有民水民电优惠待遇且与室第地块纳进统一施教区范畴（据地盘出让文件）。
永嘉中学从属中学就是早前大诚代建的永嘉建澜尝试学校（原），估量将于2023年9月起头招生。本年11月19日，在永嘉中学70韶华诞之际，挂牌为永嘉中学从属中学。而2022年浙江省高考文科状元就是结业于永嘉中学。在各处“学区房”之风下，永嘉中学也下场捣鼓从属中学了。不管怎么样，关于三江来说是个大功德。
▲据中国永嘉
▲项目与永嘉中学从属中学（原建澜尝试学校）相对位置示意。据中国永嘉
不外话说回来，在各处搞学区概念的情状下，将来学校落地师资力量若何设置装备摆设成了最关键的核心点！不知永嘉中学从属学校在那方面有啥动做？后续值得购房者存眷。
与周边项目明显差别的是，该楼盘外立面以大面积落地玻璃+铝板幕墙为主：
▲项目效果图示意
项目更大的亮点和投进成本，在于封阳台。南向客厅、卧室的阳台，清一色大面积落地中空玻璃窗，那在近年来温州各大楼盘中不多见！
▲建面约129平方米营销样板房实景图示意。以合同约定和现实为准
瓯越江城的那种封阳台做法，和市府路边的凤起玉喊比力类似，相反案例则是隔邻的温州壹号，固然也封锁了阳台，但为了省钱，玻璃分隔得比力碎：
▲温州壹号玻璃门窗实拍
规划规划和公区、园林景看方面，首期开盘的C03-08地块摘用阵列围合式规划，7幢高层围合出一个中庭花园：
▲沙盘实拍图。
现场销售显摆的，是东侧主进口进户设置装备摆设定造约7米高弧型玻璃进户大堂。弧型玻璃加上约7米那个高度，要花些血本。
▲进户大堂效果图示意，仅供参考
在公区设置装备摆设上，单位进户大堂，空中摘用大理石，吊顶摘用仿铜铝板；地下室大堂延续地优势尚与原则，吊顶摘用仿铜铝板，墙面则为岩板。
▲项目效果图示意，仅供参考
最值得一提的，或许是地下车库车马厅吊顶，为镶嵌星光灯，构成星空吊顶，用开发商本身的鼓吹语是“复刻温州顶壕产物原则”。那口气不小，如许的设置装备摆设在“1”字头价位段的项目也很少见！
不外，公区的设想能够搞得天花乱坠，但现实效果仍是要看实景落地。关于那一点，据销售阐明年年中会开放实景示范区，包罗了上述的中庭花园部门、进户大堂和部门风雨连廊。
到时候，自有分晓。
最初，我们一路来看看样板房。
房探认为目前该楼盘所展示的更大亮点，是建筑面积约129户型的实景空间感触感染，一进门，大标准“劈面而来”：
▲建面约129平方米营销样板房实景图示意
那标准感让人有点不相信，思疑是个180方。看了下户型图，本来是开发商把约6.6米开间的大阳台并进了客厅，单单客厅的尺寸（不包罗餐厅）就酿成了约6.6米×6.1米：
▲建面约129方客餐厅标准示意
把大阳台全并进客厅，标准是够豪横了，但没有洗衣晾晒空间，是个大问题。看了下户型图，房探认为，能够操纵北侧的设备平台优化，来处理晾晒：
▲建面约129方晾晒空间示意
也能够在书房南侧搞一个小小洗衣房，好比如许：
▲建面约129方洗衣房示意
想昔时，中梁就是通过各类“偷面积发掘”，在营销时主打标准挑战，诸如“130方挑战160方，89方挑战120方”等等，在昔时的市场下行周期，获得不错的销售功效。
那算是一种户型的“降维合作”，让那些想买160方的土豪，看了样板房发现：本来还能够花更少的MONEY，获取同样的空间享受。
客厅如斯壕横，看看此外空间有没有因而“缩水”：
---餐厅面宽约4.3米兼过道，属于阔绰标准；厨房约2.3*2.5米的“朴直U型”，操纵率算高，台面操做空间充沛。
---主卧带走进式衣库：
---别的两个次卧，也契合人体工学标准
---美中不敷是卫生间台面略小，不敷大宅的气派
总之，那个129方起到四房的功用（三个卧室+开放式书房），公区空间标准浩荡，可对标160方以上的大户型。有点降维冲击的觉得。
▲建面约129平方米户型尺寸示意。以开发商销售口径和现实为准，或有误差，仅供参考
之所以能做到那一点，得益于开放式在设想之初，就考虑到阳台封锁后的适用性，把阳台与客厅之间的构造墙体优化安放，让客厅和大阳台之间完全一体化：
同样，开发商对部门建筑面积约109方也做了类似的优化处置——
▲建面约109方户型尺寸示意，以开发商销售口径和现实为准，或有误差，仅供参考
因为是双阳台，购房者进住后，能够将客厅外部门阳台并进客厅利用，既扩展空间的视觉感触感染，又能够起到多功用感化，如设置开放式阅读空间、茶馆等，起到四房的功用：
▲建面约109方部门功用空间示意
比拟市道同面积段产物，小小的构造墙体优化，能够得到空间和功用的双重效用。
那个109方，开发商也做了样板房，不外房探觉得样板房过分强调空间感触感染，对现实栖身的功用安放考虑不多，来看看现场照片。
做了开放式厨房+岛台设想：
客厅连通阳台：
约10.3米的面宽，在同面积段产物中算上乘，主卧带走进式衣库：
南向次卧的进深略微狭隘：
瓯越江城探盘，咱们就暂且浮光掠影看看。详细价格若何，能否值得进手，等一房一价公布之时，咱们另起一文再做阐发，到时候见！
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