北京另类“非改租”的灰色地带：10余万元起售 签20年长租合同 赠永久利用权丨深度

顺义农村一养老别墅 租19年可获无偿赠予。(图片由受访者供给)

中房报记者 王少杰丨北京报导

“通州城市副中心梨园四周50年大产权，不限购，与产权单元曲签，每套32万～79万元，面积从31平方米至75平方米不等，销售均价每平方米10000元，可自住、投资、注册公司。”11月3日，北京市向阳区双桥东路某汽车4S店的工做人员于虹又收到了如许一条另类的售房信息。近一个月以来，他的微信伴侣圈陆续领受到多个廉价且不限购的房源信息，那让始末以租房栖身为次要体例的于虹冲动不已。

2022年10月下旬，中国房地产报记者在北京市通州、大兴及顺义等区走访时领会到，一些打着“非改租”名号的房地产项目，被开发商以签定“长租约”“酒店托管”“售后返租”“房产赠与”等协议体例，引导消费者一次性付清全数租金，变相实现让渡。

操纵非栖身存量地盘和房屋建立保障性租赁住房，本意是进一步完美我国住房保障系统。2021年，住房和城乡建立部在深进调研部门大中城市、住房租赁企业，以及新市民租赁住房需求的根底上，制定了《关于集中式租赁住房建立适用原则的通知》。目前理论中存在许多由旅店、酒店、贸易办公楼、厂房、仓库等存量闲置房屋改建的宿舍型租赁住房项目，应该若何在详细施行中完美市场标准，也颇为考验处所政府的政策施行才能。

“租购并举”趋向下，北京也在加速推进对闲置厂房、商场、写字楼或酒店改建租赁住房（以下简称“非改租”）程序，关于该市住房租赁市场无疑是一大利好，为更好处理新市民、新青年群体的住房刚性需求供给推力。

此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于开展租赁型职工集体宿舍的定见（试行）》和《关于进一步推进非栖身建筑改建宿舍型租赁住房有关工做的通知》，明白提出“非改租”施行途径，鼓舞其改建项目业态混合兼容，促进财产合成和新业态开展。

但在现实推进中，不乏有打着“非改租”名号的项目被开发商导进以租代售营销形式，常以“不限购”“廉价房”“高额回报”“永久利用权”等幌子吸引消费者，令少数改建型租赁住房项目变味。

面临有打着“非改租”名号的项目以租代售营销把戏不竭创新，北京市标准开展长租房市场仍然任重道远。

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东五环公寓样板间。(图片由受访者供给)

50年产权房“只租不售”

虽然政策从多维度继续强化监管，但以租代售仍然成为部门项目开发商加快资金回笼的途径抉择。

“廉价且不限购的房源”，项目开发商给出的鼓吹口号，也关于虹颇具吸引力。

此中，一妥帖名为“东五环公寓”项目吸引了他的重视，该项目位于通州台湖核心区，间隔全球影城4.5公里，精拆现房，大产权，售价不敷周边商品房价的两成。

出于对“捡漏房”的猎奇，于虹从房源信息发布者吕丽处领会到，“东五环公寓”位于通州区台湖镇经略天则财产园63号楼内，该楼栋共推出156套小户型住房，精拆修送家具家电，间接拎包进住。“关于工薪阶层而言，投资30余万元即可在京郊（该园区）安家，减轻住房刚需压力明显。”于虹向记者感慨。

不外，于虹对此房源仍心存芥蒂。在他看来，该园区所谓50年大产权精拆室第，现实是由工业厂房改建而成（以下简称“工改住”），与商品房室第有着素质区别。

记者通过天眼查查询发现，经略天则财产园占空中积282亩，地盘性量为工业用地，地盘利用证号为“京通国用（2005年）字第021号”，起初为开发兰格钢铁商务园项目，后期改名为经略天则园工业地产项目。此外，园区内楼宇用处展现为工业厂房及从属设备，对应签定的售房协议也展现为《厂房销售合同》。

11月10日，北京市通州区台湖镇政府经济开展办公室有工做人员也向记者证明，经略天则财产园为工业用地，所开发建筑均为厂房。目前园区内呈现的租赁住房应是厂房改建。近期，该园区已向台湖镇政贵寓报厂房改建酒店公寓申请。

令于虹不解的是，“东五环公寓”房源看似全款购置，但在打点购房手续时却要求签定房屋租赁合同。一番蹊跷操做，让对外公开销售的“工改住”悄悄变身为以租代售的另类“非改租”。

记者据于虹供给的一份载有“经略天则招商中心”字样房屋租赁合同范本展现，出租方为北京兰格加华置业有限公司，除了租赁期限（20年）需手工填写外，合同载明租赁期满后承租方可免费利用该房屋至2054年12月7日。

“此举是向承租方许诺房屋利用年限与地盘利用权年限(50年)同步，以此表白租与购无区别。”吕丽向记者表达，经略天则财产园目前共有69栋楼宇，企业独栋居多，每栋为一个独立房本，63号楼也不破例，其改建成的住房不克不及打点产权朋分，只能是出租。不外，签20年长租协议，到期后主动顺延，等同于拥有房屋永久利用权。

11月14日，记者屡次拨打北京兰格加华置业有限公司工商注销德律风，始末无人接听，摘访未果。

一次性长租20年的做法，契合以租代售营销特征，却违犯现行相关政策。2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》正式施行，此中明白规定新建、改建的租赁住房，不得销售或以租代售，违背规定的由住建部分责令纠正，过期不改的惩罚金更高可达100万元。

(图片由受访者供给)

“理财”公寓 投资包返租

“东五环公寓”项目除外，吕丽还在微信伴侣圈推送多个位于北京市大兴区另类“非改租”项目。记者经梳剃头现，那些项目吸睛背后，不只有以租代售的营销形式，还有着目炫缭乱的招商手段。与“东五环公寓”倾向自住属性差别，大兴区多个“非改租”项目均有差别水平的投资功用，以博取市场存眷。

以投资包返租为例。对外妥帖名为“soho科创公寓”租赁住房项目近期正在炽热招商，据介绍，该项目间隔大兴黄村西大街地铁B口100米，由酒店改建为精拆公寓，40年产权，户型面积普及在28平方米摆布。做为长租公寓，该项目同样在表示能够按市场价格出卖。

公开材料展现，“soho科创公寓”分为自住与投资（酒店托管）两个类别：自住型酒店公寓每套售价19.8万元；酒店托管公寓则是由某品牌酒店代为运营治理，托管期限3年，期间按每月返租1500元原则，摘取季度拨付体例结算，也可冲抵房款后折合每套售价14.8万元。

“3年托管期，5万余元收益，相当于银行按期理财。”吕丽认为，“非改租”下的酒店托管公寓比力合适投资且收益不变，具有必然弹性空间。到期后可原价回购，也可陆续托管，还可抉择自住。

记者走访发现，鼓吹销售投资型另类“非改租”公寓在大兴区并不是孤例。位于大兴林肯公园南500米万源街地铁口四周，一个妥帖名为“亦庄经开区城家公寓”项目在出租招商中，更是打出“托管2年返3万元”告白语。据悉，该项目是由商场改建为LOFT公寓，每套售价为16.8万～20.8万元。项目还鼓吹称投资回报率高，投资满2年后或开发商原价回购，或一次性返3万元（可间接抵扣房款）。“那种改建公寓因为层凹凸，暗间居多，不适宜自住只合适投资。”吕丽说。

记者查询拜访发现，投资包返租的另类“非改租”公寓项目在大兴已呈扎堆涌进之势。据领会，仅在大兴区某核心地段相继散布有妥帖名为“亦庄某东总部”“东南五环高端公寓”等项目，此中有项目声称投资包返租额度高达每月3000元，同时还有项目许诺租20年送20年。

事实上，制止售后返（包）租已在政策层面构成共识。据《商品房销售治理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得摘取返本销售或者变相返本销售的体例销售商品房。房地产开发企业不得摘取售后包租或者变相售后包租的体例销售未完工商品房。”

一位房地财产内人士表达，售后返租其本色是一种营销噱头，用高额返回租金吸引投资者，而一旦开发商破产或者呈现资金问题，其返租许诺或回报率可能无法实现，存在较高的不确定性风险。

养老别墅 租19年获无偿赠予

“非改租”政策的降生，旨在便利年轻租客拎包进住的长租公寓形式，曾一度流行于北京租赁房市场，普遍遭到各路本钱喜爱与逃捧，催生多个长租品牌或长租公寓运营公司呈现。

那些项目标根本的操做体例是通过与业主签长租约，一签3～8年，一次性向业主付出低于市场价的租金，以获得较有合作力的出租价格，然后以市场价对外租赁，赚取差价。彼时，长租公寓被本钱视做金矿，带来了很多“立异”。但恰是诸多“立异”，将长租公寓带停止业低谷，目前开展仍然面对窘境。

陪伴长租公寓形式潜在风险的日益浮现，北京市自往年以来已加强政策应对。

2021年6月3日，北京市住房和城乡建立委员会发布《住房租赁指南3.0版》并提醒称，和住房租赁企业签约时，不要一次性付出持久租金。那将意味着，长租公寓市场一签数年形式或存在诸多风险隐患。为此，北京市住房城乡建立委、市市场监管局等部分于2021年2月3日，结合印发《关于标准本市住房租赁企业运营活动的通知》，明白制止“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超越3个月房租，收取的押金数额不得超越1个月房租，而且应当通过北京市房地产中介行业协会成立的公用账户托管。

在此布景下，新增一批以租代售改建租赁住房项目，试图夺滩北京市长租公寓市场，各类风险矛盾交错复杂并涌进，或致行业紊乱无序开展风险加剧。

出格是与长租公寓并没有间接联系关系的小产权别墅项目却打出“长租”灯号，蹭热度、搭便车的企图非常明显。记者查询拜访还发现，北京市顺义区一农村集体地盘上新建数十栋别墅，目前正被冠以“六元桥别墅”为名对外妥帖招商，据发布信息展现，该项目推出特价京郊别墅，20栋、现房、户型面积为320平方米至360平方米，售价仅为每平方米10000元。不外，记者根据相关营销人员供给的“购房合同范本”发现，该房源现实为租赁房，可一次性长租19年。

记者据一份名为《地盘及地上建筑物租赁协议》（范本）展现，该持久出租房源为北京市顺义区马坡镇庙卷村北大街甲一号养老别墅，其地盘所有方为庙卷村村委会，地盘性量为集体建立用地，面积13901.09平方米。

该协议还展现，2022年1月18日，该项目出租方北京庙卷养老办事有限公司与地盘所有方签定《顺义区农村地盘租赁合同》，期限为2022年1月18日至2040年12月31日，共计19年，亦为养老别墅租赁协议期限。

11月15日，顺义区马坡镇庙卷村村委会有关工做人员向记者表达，该村北为独栋别墅项目，现仍未进住，目前有几栋正在拆修，但她其实不掌握详细出租详情。

综合别墅项目相关《地盘租赁合同》和《不动产权证书》（京(2021)顺不动产权第0013125号）展现，养老别墅项目所占地盘用处为工业用地，是由北京庙卷养老办事有限公司次要负责人以每年每亩10000元价格，从庙卷村经济协做社租用，用于办公、车间和养老用房。但现实却建成20余栋独栋别墅，并以一次性长租19年体例对外出租，此外，该公司还以签定书面填补（房产赠与）协议体例，约定待租赁合同到期后，承租方租用的房屋可获无偿赠予。

记者重视到，北京市农村集体租赁住房不得以租代售，相关政策已有提及。早在2017年，北京市住房城乡建立委等部分结合印发《关于进一步加强操纵集体地盘建立租赁住房工做的有关定见》，此中规定集体租赁住房可依法出租获取收益，不得对外出卖或以租代售。鼓舞签定持久住房租赁合同，但单次租期不得超越10年。

“长租公寓受一些房企的逃捧，次要是旗下开发的项目疑似属于擦边的灰产，借滋长租公寓之名或为换一个准合法身份进市，但那和长租公寓开展初志相背离。准确掌握长租公寓开展定位，明白概念内涵、功用感化，同时，加强对长租公寓建立的动态监管，出格对营销和名称被擦边化等各类潜在风险停止有效提防，确保不打破各项红线底线。”前述业内人士说。

（应受访者要求，文中于虹、吕丽均为化名）

值班编委：苏志勇

编纂：徐妍

美编：华少

审读：戴士潮

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