做者丨刘亚洲
编纂丨贾嘉白话日报
排版丨二水
“每月花1万元租房的人，很在意房租会不会再涨两千；但每月花9万租房的人，不在乎你涨到10万。”
老王手里的房源，有黄埔江边的大平层，有浦东带花园的独栋别墅，底子不愁租户。他说，客户不怕高价，怕的是体验欠好——每座房子换租户之前都要全数创新，因为“没情面愿用他人用过的工具”。
一个刚刚来上海找工做的女孩，一出手就租下了世贸滨江7万元一个月的大平层；一个头部带货主播开着奔跑房车带了30多人汹涌澎湃来看房；国际学校四周的别墅区都是看子成龙的家庭……关于那些客户，以至明星，老王都见怪不怪。
只要一次，一位穿中式长袍的风海军手拿罗盘来看房，老王略感骇怪。后来发现，那位风海军是受人之托来评估房子的。阿谁花一年60万租房的租客，是某位顶流主播的助理，还不到30岁。
老王十年前创业做那份生意时，网红主播尚未兴起，如今，头部主播的助理都能一掷万金租豪宅。老王的客户，每一代职业身份都不尽不异，但是总体上越来越年轻化了。
固然办事的只是一个小寡群体，但也给了老王们一个创业时机。从他的眼中，不只能够窥见一部门先富起来人的生活，也能看出社会变迁和风口兴替。
以下是老王的自述：
我是老王，坐标上海，和几个伴侣一路创业做房屋租赁，停止小十年了。
我们不做通俗房屋生意，手上都是豪宅，贸易形式很简单，就是把一些大平层、高端别墅一次性签个十年，投进成本做拆修革新，然后高价租给一些高净值人群，就是有钱人。严厉说起来，我们那行不喊豪宅中介，我们给本身的定位喊豪宅资管人士，是协助高端客户停止资产治理的。
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我们签的别墅，都是房子几百平再加几百平花园那种独栋的（联排别墅，在我们定义里不属于别墅），假设售卖的话价格没有低于4500万的，高的以至过亿。我们以每月两三万的价格跟房主签十年，然后找设想师从头设想拆修、购置家具家电，革新完成后对外出租。月租金从五六万到十几万不等，详细价格视天文位置和房屋操行而差别。
老王出租的某别墅客厅
听起来利润空间是不是高得吓人？听我再给你算一笔账。
起首，把别墅从毛坯房拆修到精拆，至少要花半年时间，你得请高端设想师、用高贵的素材、买精致的家具家电，再算算平米数，拆修过房子的人都晓得，成本几十万底子打不住。
其次，豪宅租赁属于小寡营业，顾客总数其实不高，一套房源拆修完成后，空置半年一年是一般现象，那又是一部门成本。
最初，顾客签约两三年到期退房后，房屋内的软拆必需全数替代，有些房子以至硬拆城市做一些改动，那笔成本也很多。
你看，那三笔成本加起来，两万签进八万租出，利润空间一点都不宽裕。
那个过程里，我们独一压缩成本的办法，就是跟房主筹议压价，但绝不克不及压缩拆修成本往损害客户体验。
再说一遍， 做豪宅租赁和做通俗室第租赁是两个概念。做通俗的长租公寓，顾客的价格灵敏度极高，你必需要通过压缩成本，尽可能降低房租，才气吸引到更多顾客，以数量换取高流水、高估值。我们完全相反，我们要做的是给顾客更好的生活操行，无论是拆修风气仍是栖身温馨度，无论是室内陈列仍是花园景看，我们都要做更好的体验，有时还要给顾客配电梯、配泳池、配壁炉。
总之，客户为那个房子付10万的房租，他就会给你提10万的需求。有相信风水的客户，还会提一些类似后门能不克不及有某种树，或者某个门绝不克不及对着卫生间如许的要求，都要想办法，该改花园改花园，该改拆修改拆修。
我们每一套房子，都是差别的设想，差别的风气，称心差别的客户需求。
一个情愿每月花9万租房的人，是不会太在意房租是9万仍是10万的，但他可能率会因为落地窗不敷大、家具被人用过等理由把你的房子剔出候选。
有一位顶流主播的助理，就曾在我手里租过房子，一次付了一年的租金60万。有意思的是，他还找了个风水先生帮他看房，风海军盖印说没问题他才签。
还有个顾客，也是一个网红，来看房的时候开个奔跑房车，三十多号人汹涌澎湃进了屋子，觉得像把整个公司都带来了。整个看房过程，前唤后拥，指点山河，好不壮看。
畴前刚做那行时，我们的顾客一般都是老外和企业高管，那些人都十分低调，无论是开的车子、穿着妆扮都很不起眼。所以，刚起头见到那种高调的网红做派，我们都觉得戏剧化，但见多了就不太在意了。
我们如今的顾客次要是那么几类： 企业老板和高管、对子女教导重视的有钱人、网红MCN、家里有实力的回国留学生。前两类之前不断是我们的次要顾客，从疫情起头到如今， 后两类占比正在逐步增高。
老王出租的某别墅室外活动区
前些天，一个小女生租了我们世贸滨江的一套大平层，400多平，月租金7.2万，一次性交了六个月四十多万。
阿谁女生白日来看房时，我还认为她是为父母打前站的，称心的话父母还会再来看，没想到当天晚上她本身就来签合同了。本来她刚刚从国外留学回来，在上海找了份工做，那房子就是她一小我住。她的父母在外埠做实业，只是偶尔会过来看一下。
同样是租豪宅，年轻人的爱好和习惯，与之前挈家带口的中年客户群体区别很大。
中年人更喜好郊区别墅，但网红和年轻留学生更喜好黄浦江边的大平层，地段要好、要有景看。那个其实好理解，年轻人更喜好市区的富贵，间隔各类娱乐场合都便利，也便于邀请伴侣们来家里开party。关于房屋内部的粉饰，中年人喜好豪华高端的，年轻人更喜好现代简约风，而且会有良多特殊的爱好，好比宠物设备、健身空间之类的。
良多人会有个常规认知，觉得贫民才租房子，有钱人都是买买买。但现实上，我们的顾客不断是求过于供。
最起头做那个营业的时候，我其实也有些踌躇。做了才发现，那个担忧是余外的，至少 在上海，有才能每月付出大几万房租的人大有人在，而且他们的需求良多都得不到称心。因为市场上能租到的房子里，豪宅确实有很多，但操行都不高。事实有些房主买了房子后本身不住，当然不情愿花大钱拆修，而一般的中介出于成本考虑也无力精拆。但那部门房子的潜在客户，要的就是生活操行。那种需乞降市场的错位，给了我们时机。
北京一些正在出租的豪宅
好比，有些中年企业高管、老板，他们可能早已在其他城市安家，因为工做需要移到上海几年，那几年里需要有一个操行比力高的住所。还有一批重视子女教导的人，自家可能在别处有了大房子，但冲着出名的国际学校来了上海郊区租大别墅，既便利孩子读书又便利就近赐顾帮衬——我很喜好那类顾客，因为他们一签就是六年，中间不会有任何变更。
不管高端商务人士要找处所栖息，仍是家长要陪孩子上学，都是一种短期的高量量栖身需求，为那种需求买个房子，对他们来说，未必是最划算的事，事实契合他们要求的房子需要动辄上亿的投进，但只要租房体验足够好，租金价格对他们来说完全不灵敏，他们会更在意平安私密性、天文情况和家居温馨度。
而那几年鼓起的MCN机构负责人、主播，大部门人也不会买豪宅，有些可能还有些囊中羞怯，更多人则是不想现金流被锁死，事实带货仍是风口行业，投进更多资本能换取更高利润，酿成房子就没有周转空间了。
当然，也有些人因为看念原因，明明买得起，就是不情愿买；有些人是本身有房子，但就是想暂时换个情况；有些年轻人就是想从家里移出来，找个唤朋唤友的处所；有些人则是因为想与目标伴侣圈子或客户们住得近些……经济前提变了，设法变了，有些生活体例就成了刚需了。
曾经有人问过我，不熟悉有钱人，怎么才气停止？
那个就涉及到若何觅觅客源的问题了。会花钱租赁豪宅的群体，总量其实不多，若何接触到他们很关键。
老王公司本身造造的好坏势阐发
我们公司之前是给大型公司做办事的，就是给他们接机、安放出行、住宿等营业的。那些年的履历让我们积存了良多高端客户资本，能接触到一些企业高管，成为我们第一批客户。另一方面，那些企业和其他中介、办事机构，都被开展成我们的“营业员”，有适宜的顾客城市选举给我们，我们付出佣金。
总之，你能接触到有钱人更好，假设不克不及，就往接触那些与有钱人有营业往来的人。
我正在勤奋拓展猎头和企业HR、行政资本，也是那个目标。企业高管大部门不会本身来找房子，因为是公司出钱租房，所以看房是由公司行政来完成的。他们就是我们的贵人，接触到他们，就能接触到可能的顾客。猎头也是一个逻辑，猎头挖的都是公司高层，假设跨城市上岗必定会租房子，我就很期看能跟一些猎头公司协做，好比通过他们进职的人来我们那儿租房房租打九折，也算个双赢嘛。
那几年我和同业们还看察到一些新改变，最有意思的，就是 良多通俗年轻人起头合租豪宅。固然他们小我经济前提一般，但像团购一样，凑够了人头，每人出个一万摆布，就能合租一套高端别墅或者大平层。我揣测，那种弄法的鼓起，可能跟疫情封控有关。比在一个斗室子里坐守愁城，在一个带花园的别墅里居家，体验就完全纷歧样了。看，我们的目标客户又增加了。