更高法院：以房抵债后又停止连环转售中的买受人能否可以肃清施行？

更高院：

固然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并没有间接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清晰，且没有证据证明上述各方之间存在歹意通同、虚构交易、损害第三人利益的情形，可以构成完全的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签定合法有效的书面买卖合同，在其已付出全数购房款合法占有案涉房屋且对未打点过户注销不存在过错的情状下应认定其对案涉房屋享有足以肃清人民法院强逼施行的民事权益。

阅读提醒

在金钱债权施行中，买受人假设对注销在被施行人名下的不动产提出异议，必需同时称心《更高人民法院关于人民法院打点施行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项前提，才气肃清施行。本案存在连环买卖行为，故法院审查的重点也是连环转售的买受人对案涉房屋上的权益能否契合该条规定的要件，进而揣度二人对案涉房屋能否享有足以肃清人民法院强逼施行的民事权益。

案情简介

庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）与庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，在诉讼中，根据博华公司的财富保全申请，庆阳中院于2018年10月8日做出（2018）甜10民初145号之二民事裁定书，查封了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号室第楼1-1101号约136.73平方米房屋，查封期限三年。2019年2月20日，庆阳中院做出（2018）甜10民初145号民事判决书，该判决发作法令效劳后，诚鑫公司未主动履行生效法令文书确定的义务，博华公司于2019年8月22日向庆阳中院申请强逼施行。施行中，案外人姚正普、赵文科于2020年1月3日对庆阳中院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出版面异议。庆阳中院于2020年2月26日做出（2020）甜10执异16号施行裁定书，裁定驳回案外人姚正普、赵文科的异议恳求。姚正普、赵文科不平该裁定，在法按期间向该院提起案外人施行异议之诉。

另查明，诚鑫公司开发的“世纪城”1号公寓楼于2013年7月19日获得商品房预售答应证。该公寓楼由浙江华厦建立集团有限公司（以下简称华厦公司）承建，华厦公司的拜托代办署理报酬邵云星。2013年4月25日，诚鑫公司与邵云星签定《买卖协议》，约定由诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星抵顶邵云星工程款，以邵云星出具收条为准，约10944000元。2015年4月15日，邵云星与案外人赵祝君签定《协议书》约定：诚鑫公司确认其为1号酒店式公寓的建筑承包人，诚鑫公司因挈欠工程款将该楼六层抵顶给邵云星，该楼房已由石小林以3700000元从邵云星处购置，预付购房款2000000元，下欠1700000元。邵云星晓得并确认赵祝君与石小林2015年1月4日签定的“让渡协议”，认可两边的房屋买卖关系，邵云星附和根据赵祝君与石小林的约定，间接从赵祝君手中收取石小林下欠的购房款1700000元，同时给赵祝君打点相关购房手续。协议签定后，赵祝君向邵云星转款，邵云星向赵祝君出具收据。后在邵云星的共同下，2015年5月22日，赵祝君与诚鑫公司从头签定了《商品房买卖合同》，约定买受人赵祝君所购置房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款体例为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收条。2016年4月9日，赵祝君与姚正普、赵文科签定《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以3900000元的价格出卖给姚正普、赵文科，协议对房屋情状、价款、付款体例等事项停止了约定，协议还约定2016年4月16日之前付清2000000元后，赵祝君将房屋交付姚正普、赵文科。后姚正普、赵文科向赵祝君交付房款。2016年4月21日，姚正普、赵文科起头拆修案涉房屋，并从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公栖身利用至今。

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相关法令律例、司法阐明

《更高人民法院关于人民法院打点施行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权施行中，买受人对注销在被施行人名下的不动产提出异议，契合下列情形且其权力可以肃清施行的，人民法院应予撑持：

（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已付出全数价款，或者已根据合同约定付出部门价款且将剩余价款根据人民法院的要求交付施行；

（四）非因买受人本身原因未打点过户注销。

法院裁判

更高法院：

本案争议焦点为：姚正普、赵文科对案涉房屋能否享有足以肃清人民法院强逼施行的民事权益。

《更高人民法院关于人民法院打点施行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权施行中，买受人对注销在被施行人名下的不动产提出异议，契合下列情形且其权力可以肃清施行的，人民法院应予撑持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付出全数价款，或者已根据合同约定付出部门价款且将剩余价款根据人民法院的要求交付施行；（四）非因买受人本身原因未打点过户注销。”本案应当审查姚正普、赵文科对案涉房屋上的权益能否契合该条规定的要件，进而揣度二人对案涉房屋能否享有足以肃清人民法院强逼施行的民事权益。

（一）关于在案涉房屋被查封之前能否已签定合法有效的书面买卖合同的问题

参考《全法律王法公法院民商事审讯工做会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同，次要目标是便于鉴别实在的买受人，以庇护商品房消费者之外的一般买受人的物权等待权。本案中，诚鑫公司与邵云星于2013年4月25日签定《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星以抵顶工程款。邵云星与石小林于2013年5月31日签定《买卖协议》，约定邵云星将1号酒店式公寓六层出卖给石小林。石小林与赵祝君于2015年1月4日签定《让渡协议》，约定石小林将其所有的1号酒店式公寓六层让渡至赵祝君。一、二审法院已经查明，赵祝君与诚鑫公司于2015年5月22日从头签定了《商品房买卖合同》，约定赵祝君所购置房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款体例为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收条。此节足以阐明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵祝君，该民事法令关系合法有效。赵祝君与姚正普、赵文科于2016年4月9日签定《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款体例等事项，该协议系两边当事人实在意思表达，不违背法令、行政律例的规定，合法有效。此时赵祝君能否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效劳。《房屋买卖协议》签定后，赵祝君向姚正普、赵文科交付案涉房屋，姚正普、赵文科陆续向赵祝君付出全数购房款并拆修房屋，从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公栖身利用至今，各方已现实履行《房屋买卖协议》约定的义务，足以认定各方之间存在实在的商品房买卖关系。固然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并没有间接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清晰，且没有证据证明上述各方之间存在歹意通同、虚构交易、损害第三人利益的情形，可以构成完全的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签定合法有效的书面买卖合同。二审讯决关于案涉合同的签定情状不克不及反映案涉房屋有效流转的过程，存在天然人与法人人格混淆，无证据证明邵云星可以代表华厦庆阳分公司处分财富，石小林未在涉及其权力义务的《协议书》上签字确认存在问题，没有证据证明石小林与赵祝君签定过所谓的“让渡协议”，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星后又将该房屋出卖给赵祝君存在矛盾等认定，曲解各方当事人所做的交易安放，招致错误认定本案不契合在人民法院对案涉房屋查封前已签定合法有效的书面买卖合同那一前提，应予纠正。

（二）关于能否已付出全数价款的问题

诚鑫公司陈说因其与华厦公司就部门工程款完成结算，故以案涉房屋抵顶该部门工程款，且该事项记载于诚鑫公司与邵云星签定的《买卖协议》之中。华厦公司亦出具《证明》证明邵云星为“世纪城”1号公寓楼项目标承包人、项目负责人，对该项目自主运营、自傲盈亏，华厦公司知悉且附和诚鑫公司以案涉房屋向邵云星抵顶工程款、邵云星处置该不动产。邵云星与石小林签定的《买卖协议》载明，“1#酒店式公寓是庆阳市诚鑫房地产开发有限公司为抵所欠邵云星工程款的房屋”。固然赵祝君与邵云星签定的《协议书》载明的乙方为华厦庆阳分公司，但该协议亦明白记载，“分公司负责报酬邵云星……一、乙方及其负责人确认本身是西峰区世纪大道诚鑫商住区1#酒店式公寓的建筑承包人，开发商庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司以该楼六层抵顶了挈欠乙方的工程款，其所有权回乙方……四、在甲方给乙方付出全数购楼尾款的同时，乙方应当供给开发商用该楼给乙方抵顶工程款的相关证据……”邵云星在该协议上签字确认。此外，工商注销信息展现邵云星曾担任华厦庆阳分公司负责人。可见，诚鑫公司将案涉房屋让渡给邵云星以抵顶欠付工程款等事实，诚鑫公司、邵云星、华厦公司、石小林、赵祝君等各方均知悉且无异议。邵云星将案涉房屋以370万元价格出卖给石小林，石小林已付出200万元购房款。因石小林欠付赵祝君348万元告贷，故两边约定石小林将其已付出200万元购房款的案涉房屋让渡至赵祝君以折抵部门欠款，石小林尚未付出的170万元购房款由赵祝君间接向邵云星付出。石小林向邵云星付出200万元购房款、石小林欠付赵祝君348万告贷并以案涉房屋折抵此中200万元欠款等事实，已由（2015）庆中民初字第113号生效民事判决做出认定。邵云星承认石小林与赵祝君之间关于案涉房屋让渡的约定，附和间接从赵祝君处收取石小林所欠的购房款170万元，并为赵祝君打点相关购房手续，且赵祝君供给的银行转账凭证、邵云星出具的收据等证据证明赵祝君已付出170万元余款。一、二审讯决查明，《房屋买卖协议》签定当日，姚正普、赵文科向赵祝君交付房款30万元，2016年4月15日、16日分三次向赵祝君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵祝君转款95万元，付出现金95万元，以上共计390万元，有银行转账凭证、赵祝君出具的收据予以证明。因而，能够认定姚正普、赵文科已经付出全数购房款。二审讯决关于无证据证明石小林向华厦庆阳分公司付出了200万元以及赵祝君通过“让渡协议”向石小林付出了200万元，在诚鑫公司向邵云星抵顶工程款环节、邵云星向石小林让渡，石小林又向赵祝君让渡环节不克不及证明存在付出对价的认定欠缺理据，招致错误认定已付出全数价款那一前提不成就，应予纠正。

（三）关于能否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题

各方当事人关于姚正普、赵文科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚正普、赵文科占有案涉房屋应为合法占有。

（四）关于能否非因买受人本身原因未打点过户注销的问题

根据《中华人民共和国城市房地产治理法》《不动产注销暂行条例施行细则》等相关法令律例的规定，未经完工验收无法打点房屋所有权初次注销。本院（2021）更高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甜肃省房屋建筑和市政根底设备工程完工验收存案表》能够证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收存案，至此刚才具备打点房屋产权注销的前提。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时打点产权注销并没有过错。诚鑫公司在一审及再审庭审时亦陈说，因其与华厦公司尚未完成工程结算，案涉房屋未能打点过户注销，并不是姚正普、赵文科过错形成。诚鑫公司与华厦公司已就部门工程完成结算，并已附和以案涉房屋抵顶工程款，以及案涉工程项目已于2013年7月19日获得商品房预售答应证，其实不代表案涉房屋已具备能够打点产权变动注销的前提，不克不及据此证明姚正普、赵文科怠于行使权力。二审讯决认为姚正普、赵文科在购置案涉房屋时未尽合理审慎义务，没有证据证明姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户注销，进而错误认定本案非因买受人本身原因未打点过户注销那一前提不成就，应予纠正。

案例来源

姚正普、赵文科等案外人施行异议之诉民事再审民事判决书

案号：（2022）更高法民再212号

裁判日期：2022年6月30日

本文做者：张燕，河南财经政法大学法学学士，房地财产务部专职律师。

执业特长：房地产法令事务、民商事法令事务及各类民商事诉讼营业。

从业以来，先后为先后为河南锦家置业有限公司、郑州黄河大看有限公司、河南瀚海置业有限公司、郑州金科百俊房地产开发有限公司、河南中豪置业有限公司、河南聚金贸易运营办事有限公司、河南锦寅置业有限公司、河南好喜地置业有限公司、郑州佳潮物业办事有限公司、河南优品道收集科技有限公司等几十家家公司供给诉讼法令办事或非诉法令参谋办事。在民商事法令办事范畴，参与开封市某国有企业国有股权让渡法令办事，出具法令定见书；参与中国东方资产治理股份有限公司河南省分公司收买工商银行等不良资产包的不良资产现场尽调及完成法令尽职查询拜访陈述；参与某贸易公司贸易返租事宜法令办事并出具法令定见书等。诉讼办事范畴，先后代办署理过某置业公司与业主商品房买卖合同纠纷群体性诉讼、某置业公司与业主过期交房群体性纠纷、某贸易公司与业主托管合同纠纷群体性诉讼。

编纂 | 许惠宇