问题提出
合同能否有效仍是效劳待定，或者是无效或者是可撤销可变动？是每一个法令人最根底的法令常识。但能否摘取构成要件契合说停止认定。仍是摘取瑕疵行为肃清说。更高人民法院的看点是 摘取构成要件契合说。
因为只要基于此，才气促进合同更多更高的有效，鞭策市场经济的完美和健全。促进市场主体良性开展。
只要对峙合同有效推定说，才气更好的促进社会的开展。
裁判要旨
《全法律王法公法院民商事审讯工做会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同，次要目标是便于鉴别实在的买受人，以庇护商品房消费者之外的一般买受人的物权等待权。
案例索引
①2013年4月25日诚鑫公司（案外人施行异议之诉一审，二审，再审第三人）与邵云星（房屋买卖第1手）签定《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星以抵顶工程款。
②2013年5月31日邵云星与石小林（房屋买卖第2手）签定《买卖协议》，约定邵云星将1号酒店式公寓六层出卖给石小林。
③2015年1月4日石小林与赵祝君（房屋买卖第3手）签定《让渡协议》，约定石小林将其所有的1号酒店式公寓六层让渡至赵祝君。
④2016年4月9日，赵祝君与姚正普、赵文科（案外人施行异议之诉一审原告，二审被上诉人再审申请人，房屋买卖第4手）签定《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以3900000元的价格出卖给姚正普、赵文科
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⑤2016年4月21日，姚正普、赵文科起头拆修案涉房屋，并从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公栖身利用至今。
⑥博华公司（案外人施行异议之诉一审被告，二审上诉人，再审被申请人）与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，庆阳中院先后查封，判决，施行了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号室第楼1-1101号约136.73平方米房屋
⑦2020年1月3日案外人姚正普、赵文科对庆阳中院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出版面异议。
⑧2020年2月26日庆阳中院于做出（2020）甜10执异16号施行裁定书，裁定驳回案外人姚正普、赵文科的异议恳求。
⑨姚正普、赵文科不平该裁定，在法按期间向该院提起案外人施行异议之诉。
法院判决
一审：甜肃省庆阳市中级人民法院（2020）甜10民初32号
成果：
一、不得施行庆阳市诚鑫国际商住区1号公寓楼6层房屋，（2020）甜10执异16号施行异议裁定于判决生效时主动失效
二、驳回姚正普、赵文科的其他诉讼恳求。
理由：
1.姚正普、赵文科与赵祝君签定的《房屋买卖协议》及赵祝君与诚鑫公司签定的《商品房买卖合同》均系合同两边当事人的实在意思表达，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》合法有效，签定日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前。
2.2016年4月，案涉房屋由赵祝君交付于姚正普、赵文科，姚正普、赵文科随即拆修治理利用至今，由此可认定姚正普、赵文科在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋。
3.案涉房屋未打点过户注销手续系该公司原因，姚正普、赵文科并没有过错，且现有证据亦不克不及证明姚正普、赵文科对此负有过错，故案涉房屋未打点过户非因买受人本身原因。
二审：甜肃省高级人民法院（2020）甜民末692号
成果：
一、撤销一审讯决;
二、驳回姚正普、赵文科的诉讼恳求。
理由：
第一，关于签定合同。不动产若存在流转的情状，则流转过程中的每个环节都要有合法有效的书面买卖合同。×
诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星，邵云星接着让渡不动产时主体就酿成了华厦庆阳分公司，很显然呈现了天然人和法人人格混淆的问题，更何况还没有证据证明邵云星可以代表华厦庆阳分公司处分财富。
第二，关于合法占有不动产。✔
根据姚正普、赵文科缴纳物业费和电费的票据和房屋现状照片，并连系甜肃庆东工程设想有限公司（以下简称庆东公司）营业执照的住所，可以证明姚正普、赵文科已占有利用该不动产
第三，关于付出对价×
邵云星是华厦公司和诚鑫公司签定的《建立工程施工合同》中华厦公司的拜托代办署理人，邵云星的代办署理权限应该仅限于《建立工程施工合同》的内容，并没有证据证明华厦公司拜托邵云星处置抵顶工程款的事宜。更何况，就算能够抵顶也应当是抵顶给华厦公司，并没有证据证明华厦公司附和将债权或者物权让渡给邵云星小我。因而，在诚鑫公司向邵云星抵顶那个环节不克不及证明存在付出对价
第四，关于打点过户注销。×
后续购置人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星、石小林、赵祝君、姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户注销。故非因买受人本身原因未打点过户注销的前提不成就。
再审：（2022）更高法民再212号
成果：
一、撤销甜肃省高级人民法院（2020）甜民末692号民事判决；
二、庇护甜肃省庆阳市中级人民法院（2020）甜10民初32号民事判决。
理由：
（一）关于在案涉房屋被查封之前能否已签定合法有效的书面买卖合同的问题✔
赵祝君与诚鑫公司于2015年5月22日从头签定了《商品房买卖合同》，约定赵祝君所购置房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款体例为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收条。此节足以阐明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵祝君，该民事法令关系合法有效。
赵祝君与姚正普、赵文科于2016年4月9日签定《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款体例等事项，该协议系两边当事人实在意思表达，不违背法令、行政律例的规定，合法有效。
固然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并没有间接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清晰，且没有证据证明上述各方之间存在歹意通同、虚构交易、损害第三人利益的情形，可以构成完全的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签定合法有效的书面买卖合同。
二审讯决曲解各方当事人所做的交易安放，招致错误认定本案不契合在人民法院对案涉房屋查封前已签定合法有效的书面买卖合同那一前提，应予纠正。
（二）关于能否已付出全数价款的问题✔
邵云星将案涉房屋以370万元价格出卖给石小林，石小林已付出200万元购房款。因石小林欠付赵祝君348万元告贷，故两边约定石小林将其已付出200万元购房款的案涉房屋让渡至赵祝君以折抵部门欠款，石小林尚未付出的170万元购房款由赵祝君间接向邵云星付出。
上述债务已由（2015）庆中民初字第113号生效民事判决做出认定。邵云星承认石小林与赵祝君之间关于案涉房屋让渡的约定，附和间接从赵祝君处收取石小林所欠的购房款170万元，并为赵祝君打点相关购房手续，且赵祝君供给的银行转账凭证、邵云星出具的收据等证据证明赵祝君已付出170万元余款。一、二审讯决查明，《房屋买卖协议》签定当日，姚正普、赵文科向赵祝君交付房款30万元，2016年4月15日、16日分三次向赵祝君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵祝君转款95万元，付出现金95万元，以上共计390万元，有银行转账凭证、赵祝君出具的收据予以证明。因而，能够认定姚正普、赵文科已经付出全数购房款。
（三）关于能否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题✔
各方当事人关于姚正普、赵文科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚正普、赵文科占有案涉房屋应为合法占有。
（四）关于能否非因买受人本身原因未打点过户注销的问题✔
根据《中华人民共和国城市房地产治理法》《不动产注销暂行条例施行细则》等相关法令律例的规定，未经完工验收无法打点房屋所有权初次注销。本院（2021）更高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甜肃省房屋建筑和市政根底设备工程完工验收存案表》能够证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收存案，至此刚才具备打点房屋产权注销的前提。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时打点产权注销并没有过错。
实务总结
原来案情其实不复杂，最次要的问题就是能否在房屋被查封之前签定了合法有效的房屋买卖让渡合同。
之所以呈现了两种差别的看点和声音。关键问题就是在于法官在领会案情事实以后，心里确信是什么看点，然后就围绕着那个心里确信往停止论证。
中级人民法院与更高人民法院法官心里确信是房产查封前签定了合法有效的合同。
两级法院通过正面推理不存在无效或者是可撤销可变动的情形，从而认定合同有效。
而甜肃省高级人民法院法官心里确信是房产查封前没有签定合法有效的合同。
甜肃高院是从中找出瑕疵，从背面推定该合同无效。
本案被查封的房产在查封之前已经停止了4手让渡。若何认定每一手合同都完全有效。
合同效劳的有效要件的认定是：
1、合同的当事人应当具有响应的民事行为才能；
2、当事人订立合同应当出自实在意思表达；
3、合同的内容不得违背法令、行政律例的强逼性规定；
4、合同不得违犯公序良俗，不得损害第三人的合法权益。
我法律王法公法院审理裁判案件仍是一般对峙前提契合说为审理判案原则。且我国司法理论对峙买卖合同有效推定说。即在没有足够的证据承认有效的情状下。积极的推定买卖合同是有效的。那也是契合市场法例的。
所以我们应当对峙，合同在没有无效或者可撤销可变动的情形的，一般推定为合法有效。