取缔公摊轨制之难安在？
买房人感应被坑得最惨的，毫无疑问就是“公摊”，买个100平米的房子，收房一看只要70平，以至只要46平——超高的公摊率让人大跌眼镜。为什么让人咬牙切齿的公摊轨制那么难“取缔”呢？笔者谈谈本人的观点：
一、公摊轨制的来源和公摊率
中国大陆的商品房的预售造、物业治理轨制和公摊轨制均来源并参考自香港特区。
所谓公摊面积就是由整栋楼的产权人配合分摊所有的整栋楼公用部门的建筑面积，包罗：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班保镳室等，以及为整幢办事公共用房和治理用房的建筑面积，以程度投影面积计算。
所谓分摊率（即为公摊率）是指建筑公摊面积占建筑总面积的比率。2001年施行的《商品房销售治理办法》明白规定了公摊面积的构成。差别楼宇公摊面积比例上下限纷歧样：
7层以下室第公摊率为7%到12%；
7-11层室第公摊率为10%到20%；（假设没有地下设备用房、底层没有商展、底层架空的小高层，公摊系数在10%-15%之间）
12-33层公摊率为14-25%；……
别墅类公摊率为1%到8%。
简单一句话，楼宇越高分摊的公摊面积就越大，即公摊率越高。
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由上可见，不管高层仍是低层都有必然的公摊率，完全取缔公摊面积不是可能的，但是我们能够向香港特区、重庆市进修取缔公摊轨制——改为以房屋利用面积或套内面积计价的轨制。
二、取缔公摊轨制的难处安在？
很多专家认为一旦取缔公摊轨制就有可能引发房价暴涨，果实如斯吗？
被视为大陆房屋公摊轨制起源地的香港特区早在2012年就公布取缔了（2013年起施行），也没见香港房价随之飙升啊。重庆比香港特区早10年（2002年）取缔了公摊轨制，你垂青庆房价随之暴涨了吗？
再说，我们如今的购房合同已经明白标注了两种房价计算体例：1、按建筑面积计算单价；2、按套内面积（不含公摊面积）计算单价。不管哪种计价体例，总房价都稳定。好比，某楼盘单价20000元，100㎡总价200万元——按建筑面积计算单价是20000元，按套内面积单价则是25000元（假设公摊占比20%）。
既然跟房价涨跌没有一定联络，那为什么取缔公摊轨制那么难呢？笔者认为，最关键的问题是公摊轨制牵扯面广，牵一发而动全身，次要涉及面如下：
1、审计、拆迁抵偿原则的调整：
根据《2021新房住消费查询拜访陈述》展现，我国城镇人均住房面积已经到达了39.8平方米——那小我均住房面积是建筑面积仍是套内面积呢？假设取缔公摊轨制了，以后按套内面积统计，那个数据会不会都雅呢？
房屋拆迁抵偿原则是按建筑面积仍是套内面积呢？假设之前是建筑面积计算货币抵偿原则的，一旦取缔公摊轨制改为按套内面积计算，货币抵偿原则单价一定要上调。
2、契税等税率优惠的调整：
目前我国房屋买卖的契税税率是3-5%，但差别省、市实行优惠税率差别，例如南宁市一手房买卖的契税税率（首套室第）如下：
90㎡以下（含90平）：1%；
90-144㎡：1.5%；
144㎡以上：4%。
上述契税优惠税率对应的房屋面积目前是按建筑面积计算的，一旦取缔公摊轨制则对应的房屋面积改为套内面积，对应的应税房屋面积则会：
南宁市首套室第契税对应面积于取缔取缔公摊轨制前后对应面积的比照 陆典谷 整理
3、物业费、取热费等调整：
现行的物业费、取热费等是根据建筑面积（含公摊）计算的，一旦取缔公摊轨制改为按套内面积计算，在物业费、取热费收费总额稳定的情状下势需要上调单价。
例如，目前某小区的物业费的收费原则是2元/㎡，100平米房屋物业费总额是200元；一旦取缔公摊轨制，则收费原则势需要上调：假设公摊率同一按20%计算，收费原则要调到2.5元/㎡起才气持平——必定有很多业主不愿意了，因为楼层差别而公摊率差别，同是建筑面积100平米差别楼层的业主在调整后现实承担的物业费就会差别了（谁情愿被均匀公摊率？）
4、响应的建筑办事行业收费老例的调整：
据笔者所知，目前的房屋拆修好比贴砖、粉刷等办事都是按建筑面积报价（单价）的，一旦取缔公摊轨制，响应报价（单价）也要响应调整。
总之一句话，取缔公摊轨制就要涉及现有“蛋糕”的从头分配问题。
当然，看垂青庆取缔公摊轨制已经20年了，还不是好好的。全国取缔公摊轨制也不是一项“难于上彼苍”的事。
图：来自收集，侵权必删。
文：陆典谷，侵权必究。本文首发于本人公家号。