在刚刚过往的周末，下半年不断不温不火的北京楼市，因为海淀北将进市的新盘而一举沸腾！
海淀北和昌平南的那场年末大戏，也末于要拉开帷幕。
海淀北永丰此次主动放下身材儿，延续永丰F1的火爆小户型，680W+就能上车海淀。
永丰做小，昌平南只能正面硬刚“一小再小”，陆续压总价，更低350W+就能上车！
那也让房叔嗅到了一丝“战火”的味道。
一句话，北京北部刚需的买方市场将要彻底到来！
但眼看着一个比一个香，那可把在海淀北和昌平南之间扭捏购房人给整不会了！
那到底应该怎么抉择？房叔一篇给您批注白。
海淀北向下收割：
本年海淀北三批次供出的万寡注目的0013号地，上周末起头验资排卡。
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购房现场反常火爆。
只能说中海可太拼了，夺先于海开造势，侵占第一波流量。
0013地块案名【中海富华里·富园】，容积率1.5，批示价8.5万/㎡。
整个0013地块估量赐与784套房，最小户型80平，总套数360套。
也就是说，此次的小户型赐与量到达将近50%！
从户型配比来说，妥妥地是在向下收割。
富华里·富园的最小户型，比拟之前的红盘中海滙德里，不只保留了南向全明、主卧赠予飘窗的优势。
并且停止了户型晋级，南向墙垛没了，北侧也整洁了。
上：富华里·富园；下：滙德里
按批示价8.5W/㎡算，最小80㎡户型，总价约在680W+摆布，首套首付272W+。
带拆修交付，算飘窗得房率可以抵达77-82%，小户型高得房率也算是中海的拿手好戏了。
独一的问题就是能够估量的难夺。
并且从F2营销中心放出的口径来看，其实不限造海淀户籍/工做人群。
能够说北部刚需的夺房大战，一触即发。
不外“战火”不单单是在购房人中间燃起，海淀北的开发商们也卷起来了。
估量明年2-3月开盘的海开0019地块，也不甜孤单放出了很多小道动静。
起首，海开在面积段上与富华里·富园有必然重合。
不只有82平的两居，还做出了88平的三居。
而且100平以下的户型赐与占比也到达了50%。
而为了做出优势，海开的82平两居得房率估量高达82%摆布！
而且批示价8.2万，单价更低，据说在拆修原则上也会更高。
总的来说，此次海开其实不像此前的幸福里润园，只做100㎡+的纯改进项目。
显然，海淀北是在向下兼容，与昌平南夺客的目标很明显。
昌平南正面迎战
面临永丰“做小”，昌平南的开发商一定比谁都晓得本身的核心优势所在。
那就是陆续拼总价！
因为海淀北和昌平南的客群，都是集中在海淀北部财产园，所以用户画像高度堆叠。
而那部门购房人，最垂青的无非就是上车总价。
所以此次建发珺合府二期——文源府，只能“一小再小”，陆续加大小户型赐与量。
此中57㎡一居室批示价6.2万/平米，总价只要353万。
那个户型也是目前回西板块独一在售的新房普宅产物。
首付能够按35%算，124万+就能拿下！
而79㎡的主力小户型，比拟一期的87㎡，陆续降低了上车门槛。
总价只要490W，与富华里·富园的小户型差出了足足190W！
不只总价在卷，文源府还要在产物上陆续卷。
要晓得之前一期珺合府卖得更好的就是得房率更高的104㎡三居。
所以关于此次文源府迟迟未流出的主力户型99㎡三居户型，房叔觉得至关重要。
同样是三居产物，比之前总面积压缩了5㎡，意味着总价更低，上车更随便。
但若何在得房率和户型设想上，陆续卷出新高度，是留给文源府的难题。
因为此前永丰F1的77平米两居间接收割的就是昌平南的三居客群。
而此次永丰F2的80㎡和文源府的99㎡，总价别离是680万和613万，同处于600万+区间。
所以那个户型做欠好，那么拿着600万预算的北部置业群体，可能会转头就奔向永丰F2了。
在购房人心中的那笔账，可是算得比谁都清晰。
而文源府前有永丰F2向下收割，后有隔邻“王炸”墨辛庄两块地“虎视眈眈”。
目前昌平拟挂出的两个地块还未设定底价和销售批示价格，此中回龙看信息园二期地块在年内出让可能性较大，估量挂地时间在 12 月中旬。
固然墨辛庄地块能否能赶在年内进市，前景尚不明朗。
但那俩块地可能率会被头部房企拿来做小三居，总价和文源府八两半斤。
并且新地块交通优势更明显，间隔地铁站更近，妥妥的实地铁盘。
在如许的前后夹击下，房叔觉得被“分流”是必然的。
昌平南VS海淀北末极抉择
目前从赐与总量来说，海淀北三个地块估量总赐与2500套，而文源府还有约900套。
加起来套数就是3400+！
而且五批次供地，昌平南还有存货。
刚需买房人笑容可掬之际，也起头犯了抉择困难症。
到底应该怎么选，房叔也来阐发一波。
起首，关于明白选定昌平南，但在文源府和墨辛庄之间扭捏的人，房叔觉得仍是取决于工做地点。
文源府明显更靠近海淀财产园，更合适持久扎根在那边的工做群体。
因为四周地铁和路网情状一般，目前关于远间隔通勤来说其实不太友好。
而墨辛庄地块因为间隔地铁8号线较近，关于工做地点的兼容性明显更高。
即使是在看京工做，单程通勤时间也能根本锁定在40分钟出头。
所以房叔觉得，从文源府和墨辛庄地块的客群来看，可能自己就存在必然差别，抉择起来也会比力明白。
而目前第五次供地可能率要延后，在那两者之间踌躇的购房人假设要等墨辛庄进市。
只怕到时候太火爆，文源府那边也卖得差不多了，最初反而哪儿都捞不着。
但关于在永丰和昌平南之间纠结的人，因为只隔了一条高速，根本共享公共配套，仅从栖身角度几乎没啥区别。
房叔觉得仍是次要根据预算考虑。
假设预算充沛，对海淀有执念，那就闭眼冲永丰一步到位。
因为房叔说过，大大都昌平上车的人，一旦有了孩子最末仍是会置换到海淀。
所以考虑到置换成本问题，那就不如一步买到海淀。
假设预算不充沛，那就考虑能否能承受在牺牲面积的前提下，情愿强努一把上车海淀。
好比80㎡的富华里和99㎡的文源府，总价相差50万摆布。
但80㎡的小两居已经足够三口人生活，所以假设没有很强烈的空间需求，那就无妨承受舍弃掉必然空间抉择安家海淀。
房叔实话说，此次中海把前提更好的0013地块拿出来做小户型， 仍是让人比力不测的，也确实给了更多人上车海淀的时机。
事实当下单价8W+在海淀买房，能抉择的空间其实太有限了。
不到700万的上车门槛，只能说让文源府看了曲顿脚，墨辛庄看了光摇头。
而假设拉长战线来看，显然海淀的天花板要更高。
目前海淀二手房均价10W，昌平新房均价6-7W，说昌平的起点就是海淀的起点，房叔觉得不为过。
而且海淀近两年涨的最疯的，甭管学区好坏，就是偏改进的次新房。
所以假设再给永丰一些时间，等周边配套兑现，那么价格上仍是存在更大的想象空间。
最初，假设不涉及预算问题，也不固执于海淀学籍，那房叔定见能够再横向比照一下不异面积段的产物。
从户型、精拆原则、物业、园林多方面看一看，认真考量一下有没有哪一点特殊感动本身。
抉择本身更喜好的产物即可。
总体来说，不论是海淀北仍是昌平南，都是给了北部置业购房人更大的抉择空间。
北京北部刚需的买方市场也将彻底到来。