今天来一篇楼盘阐发，聊聊位于北园的纯商国企盘，12月福州网签呈现必然反弹，认为楼市不错，成果来到北园的售楼部，只要一个置业，三个招待，客户竟然是0，此时才晓得，本来楼市仍然低迷。
楼盘规划
榕发北源云筑，位于白湖亭万达西南侧，声称摘用融侨物业。
项目占地114亩，分红AB区，此中A区又分红A1、A2，合计规划29栋7-16F的洋房以及小高层，此中A区23栋，B区6栋，合计约1433套。
主推76、89、114、128、148㎡，小户型摘用精拆，大户型摘用毛坯。
首开三栋：#18、#19、#20，主打79、89、114的连廊，估量年后开盘。
土拍情状
2021年12月1日，福榕发以底价26.87亿元竞得宗地2021-56号白湖北园周边旧改片区地块，均匀楼面价17581元/㎡。地块商品室第销售批示均价为30000元/㎡。出让面积114.63亩，容积率2.0，限高50米，地块全拆修比例应到达60%以上。
阐发：2021岁尾最初一场土拍，榕发兜底了北园的巨型旧改纯商地块，当天做为板块最受存眷的SM贸易地块，呈现了暂时取缔的情状。
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当天同样做为福州国企，左海集团兜底了别的一幅百亩纯商，即目前的左海看悦。
关于地块而言，面积114亩，路网朋分两幅，不外并不是均分，大部门地块都位于A区，招致A区也酿成了体量不小的项目。
关于楼面价1.75W，批示价3W，差价1.25W，其实不算十分大，2022年的土拍，福州给的土拍差价，很多都到达2W摆布。
北园东升后续出让的纯商地块，批示价2.95W，楼面价只要1.3-1.5W，能够说榕发兜底的地块，反而是四大纯商最贵的一幅。
地块要求60%精拆，原来能够拿来做溢价，不外目前的楼市，也根本没有那个空间，房企对小户型摘取精拆，大户型摘取毛坯，也根本是根据板块偏刚需的客源，做了一个折中。
从项目标户型定位来看，也不算少，不外整体板块的竞品根本类似，后续的库存压力其实不低。
固然榕爆发为那几年本土国企，在商品房方面算是比力出彩的企业，但是面临大致量，库存压力较大的项目，此次的操盘，能够说才是实正的查验。
户型情状
76平米：三房两厅一卫，位于连廊中户，三开间朝南，支流规划，北面存在隐私问题，固然做了三房，不外卧室偏小，那个面积也是目前板块比力极致的刚需产物，关于地缘刚需的吸引力不错。
89平米：三房两厅两卫，位于连廊中户和端头，三开间朝南，动静别离的支流规划，次要硬伤在于主卫对着床，亮点在于89平米做大面宽的阳台，此中部门89平仍是端头，没有连廊北面隐私问题，也算少见。
114平米：四房两厅两卫，位于连廊端头，四开间朝南，大面宽规划，客餐厅南北通透，在连廊端头里面算是比力亮眼。
114平米：四房两厅两卫，位于2T2板楼的内端，户型图是手绘，四开间朝南，独梯独户，次要硬伤在于电梯贴着次卧，存在噪音，客厅墙被次卧门隔绝距离，次要比照就是上面114的连廊端头。
128平米：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，跟114平的区别在于厨房从北侧变到东侧，对流更好一些，南侧卧室有了独立的小型衣帽间，同样存在电梯贴着卧室的硬伤。
148平米：四房两厅三卫，一梯一户，大面宽规划，亮点在于宽阳台，客厅搭配开放式书房，做了个大横厅，餐厅空间也较大，同时没有了电梯贴着卧室的硬伤，次要硬伤是右侧客卫是暗卫，那个户型的通病。
阐发：关于此次榕发的户型设想，根本做到了支流规划，同时通过卧室飘窗做赠予，搭配小高层原来就不高的公摊，整体得房率尚可。
当然那里面次要不合算应该是114平连廊端头，因为搭配的是89、76的户型，会变相拉高公摊率，比照周边其他项目，好比左海看悦，108平就做到了连廊四房。
区位情状
项目位于南二环北园，间隔地铁1号线白湖亭600米，间隔白湖亭万达500米，间隔SM550米，间隔中骏世界城1.5公里，能够购物出行优势不错。
目前周边完全工地，城建相对破败，南面是巨型安设房项目，北面是绿化带，周边也有规划中小学，不外短期内估量划片北园小。
总的来说，城建有待更新，地铁+商圈加持度尚可，区位较为婚配刚需客源。
价格阐发
关于项目而言，固然预备岁尾上市，但是置业关于整个楼盘的熟悉度其实不高，B区怎么规划，大户型得房率，项目订价等，完全没有定案，能够说营销操盘略显一般。
先根据批示价3W比照看看：
1、中骏世界城璟悦：二期7折，近期精拆均价2.7W
2、融侨则徐道壹号：往年毛坯3.2W
3、建总领筑：在售新盘2.6W
4、融创福州府/凤凰原：精拆2.6W+
5、融信海纳新潮：B区精拆，往年2.9W
1、中骏世界城璟悦：二期7折，近期精拆均价2.7W
2、融侨则徐道壹号：往年毛坯3.2W
3、建总领筑：在售新盘2.6W
4、融创福州府/凤凰原：精拆2.6W+
5、融信海纳新潮：B区精拆，往年2.9W
阐发：关于项目而言，周边可参照的项目很多，假设以3W的均价比照，放在往年必定不算差，事实往年顶峰期，二环以南的郭宅、后坂，精拆卖到2.7-3W。
三叉街中骏卖到3.3W精拆+车位，则徐道卖到毛坯3.3W+车位。
不外跟着2022年楼市遇冷，板块也逐渐降温，近期最明显的就是中骏世界城，做为往年的销冠，在房企呈现负面后，放出了鼎力度的折扣，间接打崩了板块订价。
从影响面来说，最明显就是北园东升的四大国企纯商盘，置业在讲述价格的时候，也对批示价3W没有任何自信心，也举例了近期中骏的案例。
能够说中骏以一己之力，从头定义了南二环。
按目前中骏精拆2.7W的价格比照来看，中骏的区位必定更强，不外房企呈现负面，假设做个平替，项目小户型连廊，精拆2.7W摆布，当然最末存案价，估量会在3W摆布。
不外从售楼部置业少，客户少，不断推延开盘，加上周边竞品存在的布景下，不肃清首开低迷，放优惠。
假设项目摘取2.7W精拆小户型的订价，能够确定的是周边往年销售的新盘，根本都难保本，近期还在售的建总领筑，也变得吸引力不高，当然最末若何订价，有意向的能够先连结存眷。
清点总结
项目位于南二环北园，优势在于国企操盘，免往烂尾风险，纯商定位没有配建，周边的商圈+地铁配套加持度较高，户型设想支流，起步门槛够低，优势在于社区体量偏大，板块竞品偏多，周边整体旧改，将来的二手抛压其实不低。
关于有意向的购房者，能够连结存眷，定见多比对订价和开盘情状，再做考虑，事实首开的产物，后续还有。
题外话
从左海看悦和榕发北源云筑的置业比照来看，左海明显侵略性更强，在项目介绍的时候，固然都是国企盘，但是也会停止户型比力，压低敌手。
比拟与左海的侵略性，榕发仍然佛系，不外目前的处境其实不佳，置业关于楼盘的信息也是含糊其词，届时可能只要往化低迷，才气让项目有所改动。