刚需市场走弱，改进需求成支流，多城120平以上产物占比提拔｜12月室第产物月报

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本月要点概览

一、室第产物构造特征

· 从成交面积段来看，2022年市场支流需求仍聚焦在90-120平产物，代表城市90-120平室第成交套数占比普及在四成以上。

· 从成交套数占比改变上看，与2022年1-11月比拟，1-12月30个代表城市中有19个城市120平以上改进型产物成交套数占比提拔。与2021年全年比拟，30个代表城市中，22个城市90平以下面积段产物成交套数占比下降，25个城市120平以上产物成交套数占比上升，刚需产物需求走弱，改进产物表示出较强韧性。

· 从热点城市成交构造看，2022年，深圳90平以下产物成交套数同比下降43.5%，90-200平产物同比下降30.1%；南京90平以下产物成交套数同比下降52.8%，90-200平产物同比下降34.0%；东莞90平以下产物成交套数同比下降32.2%，90-200平产物同比下降35.7% 。

二、房企产物动态

· 12月15日，新城控股对外发布“心动之城”全新产物系统，由新城吾悦广场、吾好街区、吾心住区三大核心产物构成。

· 12月7日，龙湖集团全国五城联动，线上推出全新做品——龙湖御湖境，发布会现场对项目建筑立面、景看园林、精拆操行等方面停止了详尽解读。

三、房企产物系解析

华发股份在室第原则系统化形式下打造“TOP系”、“府系”、“四时系”、“城市系”、“将来系”五大系列产物。

四、产物设想亮点

· 建筑立面：宁波保利瑧誉项目南向全落地窗及全封锁阳台设想，超60%窗墙比，更温馨的摘光体验。

· 园林景看：义乌金地建投·翠湖湾项目以金地“峯范系”为模板，通过活动式的景看规划，打造全龄段业主社交场合。

· 户型设想：广州越秀海语天悦湾140平户型四开间朝南，南向约13米摘光面，户型窗地比超30%，约26㎡主卧套房设想，兼具温馨度及私密性。

· 精拆科技：南京中建翰林雅境项目装备六恒科技系统，打造安康生活体例，进户玄关、厨房收纳、卫生间镜柜等细节设想提拔人居体验。

五、优良项目解析

建发看唐映月项目位于成都会天府新区，项目规划29栋8-17F洋房及小高层产物，全案共1477户。建筑立面上，项目摘用新中式匠造手法复原唐代建筑精华。景看设想上，项目以中式古典园林为原型，提炼出“看唐八景”，兼具唐风神韵与现代时髦交融之美。195平户型四室朝南，大面宽横厅设想，餐客厅开间约7.5米，更大程度与室外园林景看相合成。

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室第产物构造特征

1、全国30城成交面积段散布

从成交面积段来看，市场支流需求仍聚焦在90-120平产物，代表城市90-120平室第成交套数占比普及在四成以上，此中上海、宁波、武汉、合肥等热点一二线城市占比均超五成。

从成交套数占比改变上看，与2022年1-11月比拟，1-12月30个代表城市中有19个城市120平以上改进型产物成交套数占比提拔，此中一二线城市有13个。与2021年全年比拟，30个代表城市中，22个城市90平以下面积段产物成交套数占比下降，23个城市90-120平产物成交套数占比下降，25个城市120平以上产物成交套数占比上升。

图：2022年30个代表城市各面积段室第销售套数占比

数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）

市场数据监测： /

2022年以来，刚需群体看看情感较重，购房意愿有所降低，刚需产物整体表示明显走弱，而改进性群体购置力较高、购房需求仍在，叠加2022年部门城市调控政策向改进需求倾斜，改进市场整体表示出较强韧性。

2、热点城市构造特征

（1）2022年深圳成交构造特征

从成交面积构造看，2022年深圳90平以下刚需型产物成交12894套，同比下降43.5%，成交套数占比为34.6%，较2021年下降4.8个百分点。90-200平产物成交24168套，同比下降30.1%，成交套数占比力2021年上升3.9个百分点。

从成交总价构造看，500万以下产物成交套数占比45.5%，较2021年下降5.3个百分点，中高总价段及高总价段产物成交套数占比别离上升1.5及3.8个百分点。

图：深圳商品室第成交面积构造

图：深圳商品室第成交总价构造

数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）

市场数据监测： /

（2）2022年南京成交构造特征

从成交面积构造看，2022年南京90平以下刚需型产物成交12915套，同比下降52.8%，成交套数占比为19.4%，较2021年下降6.1个百分点。90-200平产物成交50480套，同比下降34.0%，成交套数占比75.7%，较2021年提拔4.7个百分点。200平以上大户型产物成交3288套，同比下降13.0%，成交套数占比提拔至4.9%。

从成交总价构造看，250万以下产物成交套数占比32.1%，较2021年下降3.3个百分点，250-600万产物成交套数占比50.5%，较2021年下降4.5个百分点，600万以上产物成交套数占比提拔至17.4%。

图：南京商品室第成交面积构造

图：南京商品室第成交总价构造

数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）

市场数据监测： /

（3）2022年东莞成交构造特征

从成交面积构造看，2022年东莞90平以下产物成交4813套，同比下降32.2%，成交套数占比提拔至18.6%。90-200平刚改、改进型产物成交20609套，同比下降35.7%，成交套数占比76.8%，较2021年下降2.0个百分点。200平以上大户型产物成交1233套，同比下降19.8%，成交套数占比提拔至4.6%。

从成交总价构造看，200万以下产物成交套数占比19.4%，较2021年提拔0.4个百分点。200-500万产物成交套数占比下降2.6个百分点。500万以上产物成交套数占比提拔2.2个百分点。

图：东莞商品室第成交面积构造

图：东莞商品室第成交总价构造

数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）

市场数据监测： /

房企产物动态

1、新城控股发布“心动之城”全新产物系统

12月15日，新城控股品牌活动“幸福体验工程”行至烟台站，落地烟台芝罘吾悦项目。本次活动上，新城控股正式对外发布“心动之城”产物系统，全新产物系统由新城吾悦广场、吾好街区、吾心住区构成，努力打造让市场和客户心动的商住一体化产物。

图：新城控股“心动之城”产物图谱

2、龙湖新品“御湖境”五城同发

12月7日，龙湖集团联动北京、上海、苏州、合肥、泉州五座城市，线上推出全新做品——龙湖御湖境，发布会现场对项目立面、建筑选材、景看园林、精拆操行等方面停止了详尽解读，目标打造为高操行大平层产物。

图：龙湖集团联动五城推出全新做品

房企产物系解析

华发股份将人居产物提拔到原则化、系统化的系统工程层面，不竭打磨造定各项目标同一化原则，在室第原则系统化形式下打造“TOP系”、“府系”、“四时系”、“城市系”、“将来系”五大系列产物。

表：华发股份五大产物系

府系代表项目：华发长安首府

项目简介

华发长安首府位于西安西咸新区沣东新城昆明池板块，周边城市主干道有镐京大道、沣泾大道和镐京一路，紧邻地铁16号线诗经里站（在建），建成后可在欢乐谷站与地铁5号线、智轨示范1号线换乘。南侧紧邻约1.5万亩城市地标级水域的昆明池，西侧约78公里长的沣河水系穿流而过，生态资本丰富。

图：华发长安首府项目建筑效果图

169平户型设想亮点

· 三面朝南：南向三面宽，大横厅规划，南向开间约14.9米，宽幕视野，摘光性好。

· 套房设想：卧室呈“三叶草”散布，互不骚乱，主卧室套房设想，带有衣帽间及独立卫浴系统。

· U型厨房：厨房“U”型操做台，操做动线顺畅，空间高效操纵。

· L型玄关：双进户大门，L型玄关设想，重视功用性及隐私性，收纳空间充沛。

图：华发长安首府169平户型图

产物设想亮点

1、建筑立面：南向全落地窗及全封锁阳台设想，超60%窗墙比，更温馨的摘光体验

宁波保利瑧誉：项目摘取现代简约风气，搭配量感线条、悬浮框体设想，降低建筑框架厚重感，摘用高级灰做为基调，搭配石材、铝板、宽幕玻璃等多元材量，提拔建筑立面视觉条理感，南向全落地玻璃窗及全封锁阳台设想，且大都楼栋南向超60%窗墙比，更大程度提拔室内摘光效果。

图：保利瑧誉项目建筑效果图

2、园林景看：以金地“峯范系”为模板，通过活动式的景看规划，打造全龄段业主社交场合

义乌金地建投·翠湖湾：以金地“峯范系”为模板，“临风揽湖，涵碧掬翠”为主题，打造“三猛进口+一个环状主题景看核心+N个组团”，进口以树池、叠水、灯带等造景，塑造回家仪式感，核心景看区设有浪漫水景、阳光草坪、时髦廊架、休闲座椅、组团绿化等，为全龄段业主搭建氧气丛林、活力星球、大孩子乐园等社交场合。通过活动式的景看规划，让湖居生活美学在社区里蔓延。

图：金地建投·翠湖湾项目园林实景图

3、户型设想：南向约13米摘光面，户型窗地比超30%，约26㎡主卧套房设想，兼具温馨度及私密性

广州越秀海语天悦湾：140平3+1室两厅两卫，四开间朝南格局，南向约13米摘光面，宽幕摘光视野。大空间尺寸客餐厅，面积达39㎡。户型窗空中积比达约31%，俯瞰园林一览无遗。约26㎡酒店式主卧套房设想，双台盆、大浴缸卫浴系统，L型看景飘窗设想。约4.8米长U型全景厨房，尽享南北景看。

图：越秀海语天悦湾项目140平户型图

4、精拆科技：六恒科技赋能安康生活，精拆细节提拔人居体验

南京中建翰林雅境：项目装备六恒科技系统，打造安康人居生活体例，如摘用毛细管辐射造冷造热，包管室内恒温。摘用双冷源除湿及湿膜加湿手艺，确保室内湿度不变。通过全置换式新风系统，实现整屋空气高频置换。摘用物联网手艺实现一键长途操控。

图：中建翰林雅境项目精拆样板间实景图

优良项目解读

建发看唐映月位于成都会天府新区，由建发房产开发，项目建筑面积约34.1万平方米，容积率为2.0，规划29栋8-17F洋房及小高层，全案共1477户，精拆交付。

图：建发看唐映月项目区位图

项目分南北两个地块开发，摘用阵列式规划，全南北向排布。北地块为16栋9-17F室第，户型面积为90㎡、130㎡、140㎡；南地块为13栋8-17F室第，户型面积为165㎡、195㎡、235㎡。

图：建发看唐映月项目鸟瞰图

建筑立面上，项目摘用新中式匠造手法复原唐代建筑精华，典范三段式构造，建筑中段强调精练的程度线条，付与建筑更丰富的条理感。建筑摘用对称构造规划，顶部中式挑檐设想，典雅持重。

图：建发看唐映月项目建筑效果图

景看设想上，项目以中式古典园林为原型，提炼出“看唐八景”，在南北地块内部均规划有一条景看中轴线和一条景看内环，将亭台楼榭、叠山理水的中式园林意境与传承唐代建筑色彩运用的赤白墨红彼此映托，移步易景，让人体验兼具唐风神韵与现代时髦交融之美。

图：建发看唐映月项目园林效果图

195平四室两厅三卫，大面宽横厅设想，餐客厅开间约7.5米，更大化与室外园林景看相合成。餐客厅面积约58㎡，称心社交会客、家庭交换等多重需求，亦可根据家庭构造改变随心革新空间规划。双套房设想，主卧套房约38㎡，开间约5.8m，带有步进式衣帽间，卫生间摘取双台盆设想。宽厨空间，摘用横向厨房设想，可同时包容多人操做。

图：建发看唐映月项目195平户型图

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