【专项研究】广州市写字楼运营情状阐发及对写字楼类证券化项目标影响

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引言

广州市做为广东省省会，是国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽，同时亦是粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。近年来，广州市写字楼租赁市场表示优良。TMT行业和金融业为广州优良写字楼租赁市场开展的坚实根底。本文将连系宏看及区域经济情况、政策、城市规划等方面临广州市写字楼租赁市场2007－2022年6月的运营情况停止阐发，并连系汗青运营情况对将来写字楼租赁市场开展停止展看，进而为资产证券化项目中广州区域写字楼类标的资产价值权衡供给参考。

广州市写字楼租赁市场汗青运营情状

自2001年12月加进世界商业组织，受出口大幅增加的影响，我国经济增速呈增长趋向。而2007－2009年，在美国次贷危机演变的全球金融危机的影响下，中国GDP增速呈现下滑，广州市GDP同比增长率亦从15.50%下降至11.70%。广州市优良写字楼租金程度由2008年6月的109.51元/平方米•月下跌至2009年12月的92.20元/平方米•月，跌幅达15.81%。在金融危机发作后，我国出台了降准降息等货币政策，并推出了四万亿政府开收方案的财务政策。2010－2016年，广州市经济运行情状根本不变，广州市优良写字楼租金程度继续上涨，并于2016年12月打破了140元/平方米•月。2017－2019年，广州市GDP同比增长率小幅上升，广州市优良写字楼租金程度于2019年12月上涨至峰值168.20元/平方米•月。进进2020年，新冠肺炎疫情的全球大时髦对列国经济和商业形成严峻冲击，全球经济陷进深度衰退。我国在宏看政策方面加大了逆周期调剂力度对冲疫情负面影响，鞭策经济逐季苏醒，GDP全年同比增长率为2.34%，成为全球次要经济体中独一实现正增长的国度；而广州市GDP同比增长率为2.70%，略高于全国程度。但受整体经济低迷影响，广州市优良写字楼租金程度继续小幅下降，于2020年12月下降至162.70元/平方米•月。2021年，我国宏看政策连结持续性、不变性，经济继续不变恢复。2021年全年广州市GDP同比增长率上升至8.10%，但因为广州市优良写字楼市场赐与量仍显著高于净吸纳量，租金程度陆续下降至159.00元/平方米/月。 总体看，广州市优良写字楼租金程度次要受经济开展情况、金融危机及新冠肺炎疫情等突发事务因素综合影响。

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受金融危机影响，2007－2009年广州市优良写字楼空置率处于较高程度，均在14.50%以上。2010－2016年，在经济运行情状根本不变的情状下，广州市优良写字楼空置率整体程度颠簸下降，于2015年3月到达10.20%。2016年受国内经济下行压力，叠加广州优良写字楼赐与量整体增长（2016年广州优良写字楼新增赐与量达95万平方米）的影响，空置率于2016年12月增长至12.40%。2017－2019年，广州优良写字楼新增赐与量较2016年明显下降，但需求端表示尚可，空置率于2019年下降至6.00%以下。进进2020年后，新冠肺炎疫情的影响招致广州市优良写字楼空置率上升，于岁暮达9.00%。2021年广州市优良写字楼新增赐与量和年净吸纳量均迎来增长，但因为赐与量仍显著高于净吸纳量叠加新冠肺炎疫情的频频，广州优良写字楼空置率陆续上升，于2021年12月到达11.90%。 总体看，广州市优良写字楼市场空置率次要受市场供需和经济情况等因素的复合影响。

和其他城市比力来看，2010－2016年，广州市优良写字楼空置率较为不变但高于其他一线城市。2016年－2019年，受赐与量显著下降的影响，广州优良写字楼空置率亦随之下降。 2018年起至2022年6月，广州优良写字楼空置率低于其他一线城市。

2007年－2022年6月，广州优良写字楼租金程度相对不变，但始末低于其他一线城市。

TMT行业和金融业为广州优良写字楼租赁市场开展的坚实根底。

根据《广东省办事业开展“十二五”规划》以及《广州市战术性新兴财产开展“十四五”规划》，“十一五”期间，广州珠江新城金融商务区初步建成并正式启用；“十二五”期间，广州国际金融城、广州金融立异办事区等重点项目建立完成；“十四五”期间，广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区建立完成，该项目重点围绕阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米、科大讯飞等人工智能与数字经济领军企业，辐射带动立异财产集群在此集聚开展。

从需求端来看，TMT、金融业、专业办事业陆续做为主力带动广州市租赁需求，成交面积之和占据所有行业成交面积的60.3%。受期货交易所带动，金融业中的非银金融如基金及证券类均积极规划广州；专业办事业中的律师事务所表示也较为凸起。分区域来看，珠江新城迎来多个承租才能较好的金融和专业办事业租户；琶洲则因可租面积丰裕及价格有合作力而录得多宗大面积租赁成交，租户行业囊括金融、TMT和消费品造造业等需求主力。此外，更多的行业逐步从疫情的影响中恢复不变开展，医疗安康、运输物流等相关企业的需求在2022下半年有所释放，例如罗氏医疗在中华广场续租2000平方米办公空间。

广州市写字楼租赁市场将来运营情状展看

“十四五”规划提出要保值增效，实现经济继续安康开展，将国内GDP年均增速连结在合理区间。中国社会科学院认为不竭降低的总和生育率和生齿老龄化趋向都将对赐与侧因素产生间接的负向影响，最末会招致潜在经济增速放缓，揣测“十四五”期间我国潜在GDP增速将继续下行（由2021年的5.87%降至2035年的4.21%）。广州做为粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市，区域经济开展位于全国前列，且具有明显的商贸和经济优势，关于经济开展的负面冲击具有较强的弹性。别的，政府的规划政策关于广州市写字楼市场具有强烈的导向感化。相关规划政策见表1。

连系经济情况、汗青运营情状及上述政策，我们认为将来广州市写字楼运营情状有如下开展趋向：

规划政策方面来看，《广州市国民经济和社会开展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明白广州粤港澳大湾区核心引擎功用，表里贸一体化激发写字楼租赁需求；《广州市财产用地指南（2018年版）》提出优先保障战术新兴财产用地需求，有利于战术新兴财产用地需求的释放；广州期货交易所的设立为金融财产集聚供给了较好的资本设置装备摆设平台；广州市政府出台“纾困十条”帮扶中小企业，租金减免政策有利于提振市场自信心；此外，《广州市促进企业加快落户若干办法（试行）》对超甲级、甲级写字楼赐与资金奖励，有利于促进广州优良写字楼赐与量的提拔。 广州市规划政策为广州市写字楼租赁市场供给了优良的政策情况，带来更多的写字楼赐与和租赁需求。

跟着琶洲和金融城区域项目标陆续交付，2021年广州市优良写字楼新增赐与量达93万平方米；优良写字楼实现不变往化，净吸纳量达近四年新高至58.5万平方米，在新冠肺炎疫情逐渐得到有效掌握的情况下，因前期疫情影响而放缓的办公需求得到明显释放。世邦魏理仕公布的数据展现，2022年上半年，广州共有30万平方米的新增赐与交付利用，赐与量同比下降11%；受新冠肺炎疫情频频和互联网行业监管政策的影响，广州市优良写字楼市场需求有所放缓，净吸纳量达7.4万平方米，同比大幅下降76%；估量2022年下半年广州市将有37万平方米的赐与进市。整体来看，广州市2022年全年优良写字楼新增赐与程度同比估量有所削减但仍处于高位。根据感德梁行公布的数据，将来三年广州甲级写字楼市场将迎来超越214.2万平方米的新增赐与。 将来几年广州市写字楼赐与量估量仍将处于高位程度。

从区域来看，新兴区域琶洲目前已进进快速开展期，科技财产气氛已初步构成，将来跟着多个总部的完工进驻，财产虹吸效应将进一步提拔。根据世邦魏理仕公布的数据，估量2022年全年广州市进市项目五成来自琶洲区域；从租户行业散布来看，2022年琶洲TMT行业租户占比为44%，房地产建筑类租户占比为17%，造造业租户占比为11%，2020年以来阿里巴巴、腾讯、唯品会等多个互联网头部总部大楼进驻鞭策琶洲内TMT企业聚集效应提拔。珠江新城商务中心区做为国务院批准的三大国度级中心商务区之一，区域热度仍位于广州之首；2022年珠江新城商务中心金融业租户占比为31%，房地产建筑类租户占比为22%，专业办事业租户占比为11%，将来珠江新城商务中心将陆续吸引承租才能较好的金融和专业办事类优良租户。根据感德梁行揣测数据，截至2026岁尾，广州甲级写字楼将来赐与量估量达315.88万平方米，此中琶洲赐与量为179.45万平方米，占比56.81%；国际金融城赐与量为116.04万平方米，占比36.73%；珠江新城将来赐与量为20.39万平方米，占比6.45%。 广州写字楼继续展示财产聚集特色，新兴区域将来或将逐渐成为吸纳新租需求的重要力量。

跟着新增赐与的相继进市，租赁市场合作加剧，2021年各季度广州市优良写字楼空置率颠簸增长至11.90%；2022年上半年广州市优良写字楼空置率继续上升至14.00%，为近四年新高。在持久庇护较低空置率的市场情况下，新兴商务区继续放量带来可租赁面积的增加，将为租户供给更多可租赁面积的抉择，也为将来市场活泼度的苏醒供给优良载体。 广州写字楼市场已进进新一轮增量时代，空置率上升压力较大。2021年以来，广州市优良写字楼租金程度颠簸下降，于2022年二季度到达157.70元/平方米/月，为近四年新低。 在赐与增加的布景下，广州写字楼租金将面对下行压力。

“十四五”规划明白提出稳妥推进金融范畴开放，以及提拔数字经济核心财产对国民消费总值的奉献。在浩荡的用户群体、逐渐健全的收集情况、不竭建立的新型根底设备等因素的带动下，TMT行业将有看陆续快速开展，成为经济开展的驱动力。根据中国（深圳）综合开发研究院手艺团队揣测，2020－2025年，中国数字经济年均增速将连结在15%摆布；到2025年数字经济规模有看打破80万亿，占GDP比重到达55%。同时，粤港澳大湾区已开展成为全国的科技立异第二位，在全球50个次要的科技立异中心中位列第7[1]。根据世邦魏理仕公布的数据，2022年上半年，广州市优良写字楼行业市场租赁需求中TMT行业和金融行业合计占比58%，成为广州市优良写字楼市场租赁需求的次要支持，而消费品造造、专业办事和房地产建筑行业是租赁需求的有力填补。 TMT和金融行业为广州市写字楼市场租赁需求的次要来源，但仍需存眷行业政策对行业开展的影响。

广州区域写字楼类标的资产价值对资产撑持证券（票据）的保障感化

写字楼做为资产撑持证券（票据）项目标传统标的资产类型，区域情况、租户量量、汗青运营情状（空置率、租金程度、租金增幅等）都是存眷重点。连系前文写字楼市场情状阐发及以往项目体味，评级机构对广州区域写字楼类标的资产价值对资产撑持证券（票据）的保障感化从如下角度停止阐发：

空置率方面，2007年起广州市优良写字楼空置率闪现颠簸下降的趋向，然2020年以来受赐与量增长叠加新冠肺炎疫情等因素影响空置率继续上升。同时考虑到将来新增赐与的进市，我们认为将来广州市优良写字楼近期均匀空置率仍将处于较高位程度，持久将呈颠簸下降趋向。此外因为地段、量量程度、治理程度和成熟度的差别，写字楼持久不变空置率个别差别将普及存在。

租金程度方面，2007至2022年6月期间，广州优良写字楼市场租金程度遭到我国宏看经济情况、政策，广州市区域经济情况及突发事务以及市场赐与等因素的复合影响，租金程度闪现颠簸增长的趋向，此期间内在2019年以来租金价格小幅下跌。鉴于2022年岁暮全国疫情形势的不确定性以及将来赐与量增加影响，将来租金程度短期内会存在必然颠簸，持久或将企稳。

区域位置方面，跟着新兴区域琶洲和金融城区域项目标陆续交付，将来政策规划的逐渐落地，配套设备的逐步完美，新兴区域的写字楼租赁市场潜力将得到明显释放，差别区域位置的写字楼的运营情状（空置率、租金程度）等差距或将趋于缩小。但珠江新城等成熟区域的写字楼运营情况（包罗但不限于交通便当度、周边配套、空置率、租金程度等）相对愈加不变，且汗青运营情状可参考性较高，位于成熟区域的标的资产价值保障感化相对更强。

租户方面，高速开展的TMT行业和金融业是广州优良写字楼租赁市场开展的坚实根底。我们认为上述行业的租户续租才能较强，写字楼租户涉及TMT和金融行业的比重将于其价值保障水平成正向关系。

总体来说，标的资产价值受多方面因素影响，不变的空置率及租金程度以及优良的区域位置、租户量量将有助于支持标的资产对资产撑持证券（票据）的保障感化，项目实操中针对上述因素过于乐看的揣测需隆重看待。

[1]材料来源：《国际科技立异中心指数2021》。

构造融资四部

方竹沁 赵一同 李宇晴

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