◎城市战争（ID：sunbushu123）| 小鱼
农村人种地，城里人种房子。
出格是核心城市的高端写字楼，每一栋楼都在挑战地均消费总值的极限，一栋楼创造千亿级的营业收进、百亿级的税收，都已不在话下。
那么，做为一个通俗人，我们该若何揣度一个写字楼的层次？
2021年，广州发布一线城市中首个写字楼官方评定原则，并发布一线城市中首个写字楼评级名单。
2022年11月16日，广州市商务局发布最新的超甲级、甲级商务写字楼评定成果。
经按法式评审， 2022年广州超甲级、甲级写字楼名单如下：
一、2022超甲级商务写字楼名单（共 10 栋）
广州太古汇办公楼一座
广州太古汇办公楼二座
广州环贸中心
广报中心南塔
开发区控股中心
合利天德广场 1 号塔楼
宝地广场
保利开展广场东塔
珠江城
唯品会总部大厦
二、2022甲级商务写字楼名单（共 16 栋）
广州国际媒体港西港
广州常识城大厦
万胜广场 C 塔
丰乐集团大厦
西门口广场
华穗路 6 号大楼
展开全文
时代地产中心
时代青春里（广州）A3 栋
和业广场
南方同创汇
保利国际广场（南塔）
保利中悦广场
保利中融广场
荔胜广场北塔写字楼
星辉中心
珠江颐德中心
广州超甲级、甲级写字楼最集中的片区（珠江新城）
01
广州写字楼评定完全名单
超甲级27栋、甲级55栋
看到那里，可能有人会问，为什么珠江新城更高档的东塔、西塔没有进选呢？
其实，那两栋楼在第一批名单（2021版）时就已经进选了，本年仍然在列。
负责楼宇评定工做的广州市楼宇促进会透露，广州商务写字楼评定工做每年公示一次，每评一次管三年，但每年城市复核。2021年广州初次发布写字楼评级名单，而往年进选的楼宇本年全数通过复核。
现将第一批名单和第二批名单合并，得出广州 超甲级写字楼的完全名单，一共27栋👇
以上27栋楼是广州写字楼的第一梯队，相当于酒店行业里的超五星级酒店，代表着广州商务楼宇的更高水准。
广州甲级写字楼的完全名单如下，一共有55栋👇
以上55栋楼是广州商务楼宇的第二梯队，相当于酒店行业的五星级酒店原则。
总的来看，天河区超甲级写字楼占据全市的70%，甲级写字楼占据全市的47%，均以一骑绝尘的姿势领先，天河的楼宇经济之所以那么强，次要靠天河CBD的拉动。
2021年，天河CBD以20平方公里的面积 （假设扣除建立中的金融城，天河CBD现实建成区只要约12平方公里）， 奉献了3471.42亿元的消费总值。
位于珠江新城的广州第一高楼（东塔）
以总部经济而著称的越秀区，目前只要一栋楼进选超甲级，7栋楼位列甲级写字楼。论楼宇经济，越秀比天河的资历还要老，所以越秀区的写字楼体量其实不少，但因为建筑老化，欠缺高操行的写字楼。
海珠区凭仗琶洲那员猛将，正在成为广州楼宇经济最夺目的新权力，目前有5栋楼进选超甲级、11栋进选甲级写字楼，均仅次于天河。
广州琶洲
荔湾目前只要立白国际商务中心进选超甲级，另有3栋楼进选甲级。
荔湾的财产以传统商贸为主，专业市场密密麻麻，再加上财产空心化，高档写字楼较少，但从规划来看，白鹅潭的写字楼体量十分大，它们承载着荔湾复兴的期看。
黄埔区此次有开发区控股中心那栋楼进选超甲级，另有五栋楼进选甲级写字楼。黄埔区财产体量很大，仅次于天河，但黄埔的财产构造是以第二财产为主，财产次要下沉在各类工业园区，高档写字楼较少。
番禺区初次实现零打破，位于汉溪长隆的时代青春里A3栋初次进选甲级名单。番禺万博CBD的写字楼体量很大，但暂时没有楼宇进选超甲级与甲级。
白云区有两栋楼进选甲级写字楼名单，增城区初次实现零打破，有一栋楼（丰乐集团大厦）进选甲级名单。
别的，南沙、花都、从化三个区，暂时没有写字楼进选超甲级与甲级名单。
02
全广州2095栋原则写字楼
此中“亿元楼”892栋、“10亿楼”228栋
那么，广州写字楼的家底有几呢？
从总量来看，根据广州市楼宇经济促进会发布的《2020年湾区·广州楼宇经济开展陈述》， 全市共有原则写字楼2095栋，办公规模近2000万平方米。
从层数上看，10层以上的商务写字楼874栋，20层以上的高端写字楼484栋；从办公规模上看，办公面积在5万平方米以上的商务写字楼112栋，办公面积超越10万平方米的大型综合体42栋。
从楼高上看，楼高200米以上的商务写字楼50栋，此中200-300米的40栋，300米至400米有8栋，400米以上的有2栋。300米以上高楼的数量，广州超越北京和上海。
从营业收进来看，广州共有892栋写字楼的营收过亿，10亿元以上的楼宇有268栋，百亿元以上的楼宇有15栋，以至还有营业收进合计在千亿元以上的“千亿楼”。
从税收奉献来看，全市税收亿元以上楼宇合计超150栋，税收超10亿元的楼宇有23栋。
据媒体报导，广州南沙还有一栋超等楼王，每年的纳税额超越20亿元。一栋楼纳税20亿元，是什么概念？
在陕西省，有2座城市2021年的处所财务收进，仅为“2”字头，别离是商洛市26.82亿元，铜川市25.56亿元。换句话说，广州南沙那一栋楼，几乎是中西部一个地级市的全年财务收进了。
再来与广东省内的城市比照，潮州市2021年的处所财务收进为51.8亿元，广州只需拿出三栋像 如许的写字楼，便能轻松地超越潮州那个正儿八经的地级市了。
当然，更让人震动的仍是上海，2020年，陆家嘴金融城税收亿元楼110幢，超10亿元楼32幢，超20亿元楼20幢，超60亿元楼4幢，此中1幢（即上海国金中心）的 年纳税额打破百亿元，成为我国最新的“纳税楼王”。
那即是楼宇经济的凶猛。
广州珠江新城（图片来自广州房产）
从处理就业来看，全市商务楼宇处理了264万就业生齿，吸纳世界500强企业及机构超100家。广州市进驻甲级写字楼企业的行业次要集中在TMT（科技、媒体和电信，35.8%）、金融业（15.7%）、商贸业（16.5%）。
从租金程度来看，全市商务写字楼均匀租金175元/平方米/月，空置率持久连结在10%以内，在一线城市中更低，但受疫情影响，2022年空置率稀有地打破了10%。
从区域散布来看，全市27栋超甲级写字楼，19栋位于天河区，5栋位于海珠区，别离是保利国际广场（北塔）、广报中心南塔、宝地广场、保利开展广场东塔、唯品会总部大厦。
别的，越秀区（ 丽丰中心） 、荔湾区（立白国际商务中心）、黄埔区（开发区控股中心）各一栋。
由此可见，天河是广州商务写字楼的绝对王者，事实那里拥有三大国度级CBD之一的天河CBD。
03
如何才算甲级写字楼？
广州发布一线城市首个广州原则
写到那里，可能有人会问，甲级写字楼是个什么概念？
其实，那本来都是一种约定俗成的说法，此前并没有同一的原则。媒体上还有个常用的说法喊“5A写字楼”，但5A指的是写字楼产物的智能化程度，次要考量硬件。
像仲量联行、感德梁行、第一承平戴维斯等地产征询公司城市给部门城市的写字楼评级，一般次要看 硬件设备、物业治理、交通便当度等三个目标，但每个机构详细的原则差别较大，一些写字楼还会“自称甲级”。
所以，甲级写字楼大大都时候并非个严谨的概念，大致和“高档写字楼”一个意思，不像酒店行业有个同一的评级原则。
不外，2019年10月份，广州市商务局发布商务楼宇品级评定处所原则《商务楼宇品级评定例范》（DB4401/T30—2019），于2019年12月1日起头施行。
那被认为是一线城市中首个官方原则。
根据那个原则，广州根据以下四个目标对写字楼停止打分，每个目标对应的分值如下：
楼宇设备（35分）
楼宇运营（25分）
楼宇招商（20分）
社会经济奉献（20分）
四大目标加起来，总分值100分，超甲级写字楼的得分不克不及低于90分，甲级写字楼的得分不克不及低于80分。
详细目标如下：
1、楼宇设备（共35分）包罗：交通前提（3分）、周边配套（2分）、场地规模（3分）、办公空间（3分）、客梯（3.5分）、泊车位（2分）、便当设备（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑粉饰/特色（4分）、智能化设备（7分）、电力系统（2分）
2、楼宇运营（共25分）：物管要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇办事（5分）、客户称心度（3分）、晋级庇护（2分）
日常运营、楼宇办事其分数占比力大。
3、楼宇招商（共20分）：年均匀进住率3分、月均匀租金程度5分、客户承认度4分、在地注册率3分、客户情况5分
4、社会经济奉献（共20分）：纳税总额4分、纳税大企业数量5分、纳税强度3分、就业人数3分、社区互动3分、行业互动2分。
从现实看察来看，一栋楼要到达甲级写字楼原则，一般会有如许一些共性：
一般都是大业主自持，不散售，或者自持比例超越80%。
体量要足够大，更好是综合体，超甲写字楼的建筑面积很多于5万方，甲级写字楼的建筑面积很多于2万方。
建筑外立面时髦大气，有设想感。
位于政府重点打造的写字楼集群区域，单打独斗的写字楼成不了什么天气，周边800米以内有地铁站、公交车站，1公里内有五星级酒店、米其林餐厅。
电梯客货别离，电梯等待时长一般不超越30秒，办公室现实层高很多于2.8米，大堂高度不克不及少于9米。
具备先辈的智能化设备，中心空调、电梯、安防设备高度智能化。
空置率低于20%，租金高于100元。超甲写字楼内现实就业人数很多于2000，甲级写字楼很多于500。
可见，甲级写字楼的门槛仍是蛮高的，它是城市开展的高级形态，只要那些拥有高端财产集群的城市，才气撑得起来。
做为中国楼宇经济的先行者与尖子生，广州发布的那个写字楼评定原则，仍是很有设法的，可为同类城市供给一个参考。
04
疫情冲击楼宇经济
但“工业上楼”带来新机遇
不外，受新冠疫情的影响，包罗广州在内的一二线城市，写字楼的空置率正在继续攀升，广州甲级写字楼的空置率本年一度打破两位数，楼宇经济一片凄风苦雨。
比来两年来，各大城市，第二财产的增速普及超越第三财产，那阐明，新冠对第三财产的冲击更大，那也给楼宇经济的开展蒙上一层暗影。
但久远来看，“工业上楼”的趋向不成逆转，那为楼宇经济增添了需求。来自感德梁行数据就展现，高端造造业正在从传统的工业园区转移到商务楼宇，成为商办楼宇的新买家。
编者注：本文部门数据来自广州楼宇经济促进会发布的《2020湾区·广州楼宇经济开展陈述》。
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