文丨程强 联络人：黄昕
1月5日，央行、银保监会公布成立首套住房贷款利率政策动态调整机造的文件，容许称心新房价格持续3月下降的城市摸索降低首套房贷利率。在地产三收箭等赐与端政策继续转热布景下，2022年12月中心经济工做会议进一步增加了房地产需求端的撑持内容，在扩展国内需求摆设上，明白把“撑持住房改进”摆在撑持新能源汽车、养老办事等消费政策之前的首位。跟着部门城市降低首贷利率，地产当月销售增速转正时点有看更早到来，估量地产销售、完工、拿地、开工目标逐渐企稳，沿房地产财产链对扩展内需、促进消费起到积极感化。
▍首套住房贷款利率政策动态调整机造成立，容许部门城市打破目前的4.1％的下限。
1月5日晚间，《央行、银保监会关于成立新发放首套住房小我住房贷款利率政策动态调整长效机造的通知》发布，文件于2022年12月30日已通知至央行、银保监会各地分收机构。根据文件要求，各地可于每季末月评估之前3个月新房价格，假设呈现同比、环比持续3个月下降的情状，则可“阶段性地”降低以至取缔首套房贷利率下限。之后，假设政策起效，房价3个月持续上涨，则要恢复全国同一首贷利率下限。
目前，首贷利率下限为5年期LPR减20个基点，即4.1％，根据融360数据，2022年11月全国首套、二套房贷利率均匀为4.17％、4.95％。我们估量契合前提的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在20-50个基点（估量不会明显低于1年期LPR利率，即3.65％）。假设针对刚需居民的政策刺激效果有限，将来不肃清放松改进型、二套房贷利率限造的可能。
▍目前，70个大中城市里有38城契合降低首套房贷利率的原则。
根据我们梳理2022年9-11月70个大中城市的房价同比、环比情状，目前有38个城市契合原则。此中，一线城市均不契合原则（11月北京、上海房价同比、环比均正增长；广州、深圳仅环比为负增长，同比正增长），新一线城市中有4城契合原则（即武汉、沈阳、天津、郑州），二线至五线城市平分别有14城、12城、7城、1城契合原则。可见，目前政策次要感化区域是二、三线城市。一线城市遭到本次政策撑持的间接效果有限，一线城市是全国地产市场的风向标，我们估量后续可能在限购、户籍等轨制上赐与更多撑持以激发一线居民购房活力。
▍地产已成为扩内需、促消费的重要挠手之一。
2022年11月以来，地产第二第三收箭不竭立异扩容，第一收箭信贷也赐与鼎力授信撑持，12月高层指导再次定调房地产为收柱财产（刘鹤副总理2022年12月在第五轮中国－欧盟工商指导对话时讲到），地产政策风向不竭转热。岁尾岁首年月，地产政策发力点逐步从赐与侧转为需求侧，各地不竭放松一些不再适宜的房地产限造办法，更鼎力度取缔不适宜的限购办法。根据中心经济工做会议精神，在扩展国内需求摆设上，明白把“撑持住房改进”摆在撑持新能源汽车、养老办事等消费政策之前的首位。
我们认为，房地产市场的企稳是释放地产财产链投资需求，以及地产下流家电、家居、拆修等行业消费需求的有力撬动点，是扩展内需中不克不及缺位的重要一环。跟着各地逐步落实新的首套房贷利率要求，估量地产销售有看率先企稳，既有在建项目完工稳步推进，随后房企拿地、开工目标稳步改进。估量2023年全年房地产投资有看在2022年约-10％降幅上明显收窄至-5％摆布，而且逐季修复。估量房地产销售额、销售面积有看在2022年下滑超20％的情状下，2023年实现小幅正增长，部门城市房价可能同比改进，因而全国销售额增速快于销售面积增速。不外也需警惕，房地产已渡过刚需生齿周期高点，中持久内将面对趋向性退坡，但那不影响2023年地产呈现阶段性的降幅收窄的改进。
来源：券商研报精选