据克而瑞租售2021、2022年别离停止了的关于“情愿租房仍是买房”的问卷查询拜访调研可见，2022年情愿承受租房的占比达33.18%，较2021年提拔超10%，在整体经济进进下行通道后，买房意愿度起头下降，更多的情面愿抉择通过租房来称心栖身需要。
根据一线城市的调研成果展现，五年以上租房的占比到达了52%，还有20%的客户承受十年以上租房。由此可见，长租化已经成为当下租房的特征之一，已经有相当多的客户群体，从刚需转成租房，租房对刚需有十分强的替代性。
通过调研发现，中国租赁需求来源仍以大学结业生及初进职场的白领人群为主，目前，租赁市场的租客客群正在朝向多元化开展，由最后的独身青年、职场白领已逐步拓宽到更多租客群体，如外企高管、陪读家庭、小企业主、自在职业者、栖身前提改进客群等，租赁公寓正逐步被更普遍人群所承受。
租赁客群的多样化特征，次要表示为以下几点：
1、栖身前提改进：据统计，近三成的租客会为了改进栖身前提而抉择租房；
2、外企高管：外派人士为中高端公寓的次要客群之一，对栖身空间的操行感和设想感要求较高；
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3、陪读家庭：跟着陪读大军日益强大，勤学校周边的公寓成为香饽饽；
4、自在职业：自在职业者多处置新兴职业，如电竞、网红、艺术工做者等，租金承担才能较高。
从小我房源赐与端来看，2022年55城小我房源新增赐与量为620.50万间，在前三年整体闪现下降趋向后，2022年，小我房源新增赐与量呈现上升，同比上涨2.65%。但全年来看，整体受房地产行情下跌、疫情和保租房进市影响，小我房源赐与从下半年起头继续下跌趋向，虽然同比来看有所增长，但新增赐与照旧庇护低位。
2022年，全国55城小我房源均匀租金为33.10元/平米/月，租赁市场租金整体呈下跌趋向。受经济下行压力加大、新冠疫情频频等因素影响，市场租金颠簸较为显著。3-5月各地受疫情封控，部门房约到期无法续租，呈现租金上涨情状，7-8月结业季带动租金上升，随后进进传统租赁旺季。12月，部门一线城市疫情频频，且处于岁暮，租赁市场供需呈现必然失衡，租金呈现反常上涨情状。
2022年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模全年呈冲高回落趋向，TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.60%，同环比增速均有所下降。2022Q1开业规模环比增速达7.86%，租赁企业开业规模继续增长。但其后受疫情和经济周期影响，增速继续放缓，环比增速从7.86%逐渐下降至四时度的1.60%，头部企业开店动做明显放缓。
1、首个住房租赁基金成立，保租房REITs成行业热点
2022年11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，那个住房租赁基金由建立银行负责运做，募集资金规模为人民币300亿元。收买了部门存量办公和贸易房产，将革新成出租住房，投进长租房市场。住房租赁基金的成立将有效地增加市场化的长租房和保障性租赁住房赐与，有利于我国加快成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制，还能在必然水平上提拔闲置商办物业的价值，同时有效地扩展保租房的赐与，有效制止资本浪费及权力觅租的问题，让越来越多实正有租赁需求的新市民新青年实现“居有所居，安身立命”。
2022年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上做出表达“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究鞭策试点范畴拓展到市场化的长租房及贸易不动产等范畴。”市场化REITs将破冰上市，阐明国度也在鼎力搀扶相关的租赁企业停止公募REITs的摸索。
截至目前，已有4只保租房公募REITs产物胜利发行，首批的3只发行主体均为处所国企，上市当日均触及涨停，随后华润有巢做为央企胜利发行了公募REITs产物，4只保租房公募REITs的进市也遭到了业内高度的存眷。此外，青岛房投保障性租赁住房根底设备公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。
2、轻重双形式将成为接下来行业的支流开展形式
因为商办市场的整体下行，运营成熟的轻资产长租公寓项目，比拟核心购物中心和甲级写字楼来说，有着相对更高的收益优势，在租赁运营企业构成了必然品牌效益后，轻资产对外输出可以搀扶帮助企业快速扩展规模，有效助力企业品牌影响力进一步深化。
中资产包租占总收进94.5%的某头部长租公寓，2022年半年净利润仅41万元，同比下降99.75%。此中2019-2022年6月共付出租赁成本约为25.51亿元，占企业收入的次要部门。因而，中资产的盈利仍受较多不不变因素影响。
反垂青资产形式，因为前期投进成本较高，因而次要以国度队及房企系为主。企业后期可以通过项目发行公募REITs或股权让渡的体例停止退出，实现资产保值升值。
跟着行业格局的分化以及三类贸易形式盈利情状的理论，各企业开展的重心也将由中资产形式向轻、重两头开展。房企系公寓依托产物打造的优势，连系存量资本打造重资产类项目，通过操行提拔强化品牌的合作力，在构成必然的品牌口碑后，与各地政府协做开启轻资产输出道路。而运营才能卓著的公寓品牌，则通过不竭强化轻资产运营治理才能，脱节对重本钱投进的依靠，轻拆上阵侵占市场份额。
1、加强保租房有效赐与
目前，市场上保租房的赐与次要分为两种体例新建和存量革新。新建类项目以纯租赁用地和配建租赁用地为主，近两年，拿地配建占比继续上升，各地政府供地回回理性。一线城市以深圳为例，二线城市以杭州、合肥为例，2022年部门租赁试点城市的纯租赁用地楼板价比拟2021年有所下降。存量革新方面，非改租项目整体目前进度比力慢，存量项目纳保过程中涉及治理环节多，审批流程长，革新原则还没完全确定。将旅店、酒店、贸易办公楼、厂房、仓库等非室第改建成租赁住房，存在物业形态的错配，贸易办公的产物良多是不合适栖身的，革新的原则目前良多城市还没有明白。加大非改租项目标核心就是进步非改租的认定效率。
2、运营进步收益
截至2022年岁尾，TOP30租赁企业开业规模超92万间，治理规模超124万间，在规模开展到必然阶段时，企业的盈利才能遭到存眷。相较于兴旺国度租赁市场稳重的租金回报率，我国住房租赁市场的租金回报率处于较低程度，将来仍有较大的上升空间。EBITDA-U做为租赁企业，运营功效的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过继续运营所能带来的投资回报程度。EBITDA-U进步的核心在于增加租赁企业的营运收进，掌握营运成本。
出格在当下疫情及经济下滑的情状下，项目出租率呈现下滑，出租率下降项目会带来企业降低必然比例租金，项目盈利愈加困难。住房租赁行业素质上是薄利行业，关于租赁企业而言，愈加考验产物力、运营力以及办事力。
3、做小面积，增加坪效
以上海某创业系租赁项目为例，项目起初交由某房企系租赁运营商改建，打造20-25平米的常规白领公寓户型，单层排房仅12间，测算无法称心资产方收益要求。后续企业介进，通过小户型打造利用面积6-9平米错层户型，革新后单层排房达36间。以前绝大大都的长租公寓项目仅称心栖身功用，收纳空间凡是为衣橱柜，选用废品家具，空间操纵率较低，而如今，同样利用面积的房内，可设隐躲置橱柜、开启式床下收纳等多内置空间收纳，根据户型内部零丁设想，通过定造化小空间来打造操行感，提拔项目坪效。
项目凭仗小面积户型优势，均匀的租金坪效高达320.5元/平米/月，而周边的小区一室户型面积为40-60平米，但租金坪效仅为110元/平米/月上下，此项目较周边小区实现了近200%的溢价。另一出名的户型面积较传统长租公寓而言也偏小，非出名品牌其坪效不到150元/平米/月，此项目相较于租金坪效较高的出名品牌项目仍能有15.1%的高溢价。
4、增值办事进步收益
越来越多的租赁企业起头专业增值办事，有些租赁企业那部门收进占比也是极其客看的。目前比力常见的多经收进是场地的租金以及运营收益的分红，电梯间的告白投放等，企业也起头逃求更多元化的收进构成，聚焦企业、租客需求，供给部门定造化活动和办事，与此同时通过线上商城以及本身IP产物的销售增收。
5、数字化管控掌握成本
在住房租赁行业进进增量周期的大布景下，好的运营才能将是企业在猛烈博弈中胜出的关键。而在运营过程中，无论是想要称心租户的需求，抑或是为了公寓企业本身降本提效，都离不开数字化科技手段。以某创业系的运营企业为例，企业2020年起头重视数字化建立，跟着企业数字化系统的不竭完美，运营费率在不竭下降，降本增效的效果显著。一般的租赁项目人房比均匀在1:150，数字化有核心优势的租赁企业项目均匀的运营人房比可到达1:200，此外，数字化系统产物输出可创造970万的收进。
6、住房租赁REITs继续升温
从2022年岁首年月政策端明白加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期四收保租房REITs上市，热度不竭攀升。12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上做出表达：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究鞭策试点范畴拓展到市场化的长租房及贸易不动产等范畴。此外，新发保租房REITs有看扩展至二线城市。从中国招标投标公共办事平台披露的公开数据展现，目前天津、西安等地都在积极测验考试保租房REITs项目标试点。
“租购并举”已成为长效机造，住房租赁成为其重要鞭策力。从目前来看，需求端租客租房意愿提拔，客群多元、长租化成趋向，赐与端无论是小我房源赐与仍是租赁企业开业规模都呈现了必然的回落。
将来跟着中国根底设备公募REITs轨制的成立和开展以及保租房公募REITs的试行，为前期投进大、投资回报期较长的租赁住房项目供给了优良的退出渠道。那在必然水平上能使企业快速回笼资金，有效提拔租赁住房市场的活动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”轮回生态圈，鞭策住房租赁行业不变开展。
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文章来源:丁祖昱评楼市