以上为告白，以下为注释
◎来源丨温州房哥
◎文/编丨房哥团队
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话说本年市场行情急转曲下，一客难求，我们能逼真看到市区三区 （不含仰义、滨海、瓯江口等，下同）之外， 一手室第置业门槛大幅降低了！
好比，2017-2018年，温州市区置业的更低门槛可能在茶山。以瓯海之光为例，首开时大都房源毛坯单价约为1.65-1.8万元/㎡。以最小建面约89㎡来看，门槛大致在140多万元。
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▲瓯海之光山语苑交付实景
2019年，市区置业更低门槛可能在浙南科技城。以浙南科技城TOD国际新城为例，大都房源毛坯成交单价在1.7-1.8万元/㎡。总价门槛更低的可能属天空之城（存案名：缤纷沁园），购房门槛是建面约77㎡，总价门槛大致 在133-152万元摆布。
▲TOD国际新城·将来之光交付实景
而现在，市区一手室第置业的门槛竟然降至110多万元，它就是位于瓯海高铁新城的万科·映星河。
更令人骇怪的是，映星河还没开盘，却即将于12月结顶，主体即将结顶才首开，在那几年也是稀有。可谓是把卖房子卷到了“新高度”：
小菊花课堂
根据温州的情状，一般来说，开发商拿地后，到达±00或累计投进建立资金已超越工程总投资的25％，开发商就能够预售了，凡是在半年摆布时间。早几年快周转之下，有项目可是4个多月就开盘。
而映星河所在地块，是万科往年4月拍下，至今已有19个月摆布。
房管网销售计划展现，早在2022年3月项目就已经到达工程进度±0.00。估量鄙人月，主体将要结顶。可在11月25日，映星河才要一期开盘……
▲图据温州市房地产市场信息交易网
11月23日，房探前去现场探房——
映星河的售楼处为日后交付的人行主进口 （包罗酒店式进口和会所）：
▲人行主进口鸟瞰实景。图据温州万科
中庭花园次要景看节点已经闪现，简约几何构图水景，具备必然的进户礼序，但动线体验较为单调：
▲中庭花园鸟瞰实景。图据温州万科
镜面水池边见缝插针设置了“玻璃盒子”，目前里面摆放了健身设备：
大都楼栋都有设置架空层，挑高约3.6米。此中，6#架空层已经实景闪现。较为罕见的是，那几栋楼架空层已经做了玻璃封锁处置，并安拆了空调：
应该说，在市场如斯摇摇欲坠之际，映星河通过“近结顶首开、实景闪现”等手段，来获取购房者的放心感，实属市场内卷下的无法之举。
那么，映星河房源性价比事实若何？一路来看看……
来看看项目和房源信息——
A
开盘楼幢
本次预售《臻湾华庭》一期，建筑面积28054.72㎡，预售范畴如下 （按照地名办标注）：5幢、6幢、7幢， 建筑面积27062.63㎡，室第300套（此中5幢503室、603室，共2套，建筑面积183.24为政策性用房）；2幢、3幢，贸易14套，建筑面积992.09㎡。
▲楼栋散布图
本项目方案于2024年3月交付，详细以现实情状为准。
B
区位阐发
项目位于瓯海区高铁新城宁波路与横邮路交汇处，在阳光城愉景公馆对面，与万科之前上市的映象广场也很近：
▲项目相对位置示意
项目 北侧为河道、规划公共办事设备用地；
东侧为河道；
南侧为老旧民房；
西侧为横屿头家具市场、愉景公馆。
映星河位于动车站板块，做为万科在高铁新城板块规划的第三子，比拟映象广场，映星河的区位前提相对较弱。那次要表现在映星河 周边老房子居多，目前 城市界面较差，成熟度比力一般。
除此之外，地块周边次要倒霉因素有：
项目东北侧约400米存在 道看 。间隔较远，估量对7#等部门楼栋房源西北侧视野略有影响；
▲项目VR实景
周边另有太阴宫等 宗教建筑 ，但在视线内或不明显，定见间接查看VR实景或现场实测；
项目东南侧约600米存在横屿山山体，山上有部门 坟墓 ，但间隔较远，视觉影响不太大。
映星河VR实景，楼盘周边现状、规划、有利倒霉因素均清晰可见。
C
规划设想
项目总占地约1.69万方，整体规模比力小，地块容积率约2.5，由万科开发建立。
室第共4幢26层室第构成，合计有通俗商品房室第约28227.74㎡，政策性住房10071.14㎡。别的小区东侧有1幢约1000㎡的贸易建筑和1幢约2000㎡的菜市场。
▲项目鸟瞰效果图示意
映星河室第外立面摘用 现代风气，室第以 涂料为主，与周边商品房层次区别不大。
▲外立面效果图示意
项目楼栋呈围合摆列，且北侧三幢楼的消防登高地均设置于北侧，不占用中庭园林绿化。
▲园林平面效果示企图
映星河室第为 南偏西约15°摆布。大大都楼栋南侧为低矮建筑，遮挡影响不大。仅7#会遭到南侧3#遮挡。
▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和现实为准。
日照简评
本期预售的3、5、6#室第南侧为横北路和低矮老房子，视线空间较大，南侧遮挡影响小，估量 冬日低楼层日照量量也能保障。但是，要重视地块南侧老房子若拆迁，将来新建室第可能会对5#、6#低楼层产生影响；
7#室第南侧为高约78.85米的3#，正南侧的楼间距约63米，估量 大冷日7#约8楼及以下房源日照量量会遭到南侧室第遮挡。
注：若某楼层房源在大冷日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大大都时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照前提逐层转好。
D
户型阐发
映星河开盘户型为 一类高层建面约76㎡、95㎡两个户型，户型面积段可谓纯刚需。户型设想整体比力一般，另 室第原则层高约2.95米。
高层建面约76方：
▲仅供参考，以现实和售楼处销售口径为准
---两朝南两房户型，面宽还能够，但套内过道掌握不敷抱负；
---餐厅与房间过道会打架，定见此处拆修规划做微调。
高层建面约95方：
▲仅供参考，以现实和售楼处销售口径为准
---较常规的三朝南户型。9.3米的面宽在市道同户型段产物里属于较弱的程度，开间明显偏小了。
想必食瓜群寡最为关心的仍是价格……
E
价格阐发
备注： 本项目实行室第全拆修交付,内粉饰拆修原则为简约风气1000元/㎡，轻奢风气1500元/㎡；
映星河毛坯存案均价约 1.9万元/㎡。首开期间，首付有 总价约12%补助（在首付扣除）+送车位政策，相当于毛坯均价仅为1.672万元/㎡。叠加车位优惠 （车位以10万元计）后，毛坯单价只要 1.5万多元/㎡。
映星河拆标分为1000元/㎡和1500元/㎡。1500元/㎡拆标为常规拆修设置装备摆设；1000元/㎡则仅拆修了厨卫，其余为地板革满展。房探踩盘时，1000元/㎡样板房施工中，未对外开放。
▲1500元/㎡样板房实景
目前，映星河四周目前在售、存量较多的一手楼盘有碧桂园·悦榕湾和万科大象城·映象广场。
▲映星河及周边在售项目相对位置示意
映星河和映象广场均为万科旗下楼盘，映象广场毛坯存案均价2.15万/㎡，价格超出跨越一大截，但地段和微看前提明显好于本楼盘，且有高铁新城尝试学校，所以二者前提存在必然错位。 映星河是纯刚需盘，而映象广场算是板块“龙头”，偏改进定位。
与映星河更有可比性的，应当为碧桂园的纯刚需盘悦榕湾。
项目
映星河
悦榕湾
谁更胜一筹？
区位
高铁新城南侧，城市道貌相对老旧
高铁新城西侧，城市道貌相对老旧，楼盘相对孤立。
映星河略好
地块情况
自建菜场、贸易，北侧邻水，宗教等倒霉因素影响相对小
三面环水，相对独立，存在S1、福州路噪音、宗教建筑等倒霉因素
映星河
小区规模
小
中
悦榕湾
外立面材量
涂料为主
多彩漆为主
差不多
层高
2.95
2.9
映星河
户型
76、95㎡刚需
常规97-125㎡
悦榕湾抉择更多
存案价格
毛坯均价1.95万/㎡，95方毛坯均价1.9万/㎡
毛坯均价1.85万/㎡，97方毛坯均价1.75万/㎡摆布
优惠力度
12%补助+送车位政策
返现金、送车位等
悦榕湾
单就单价而言，映星河没有优势。但映星河的综合前提和开发商口碑方面，比悦榕湾要好。别的， 小户型的总价更低购房门槛，也比敌手低了许多。
F
选房重视事项
楼层
抉择
映星河中低楼层差价较大。低楼层均匀差价在200元/㎡，中低楼层差价在100-300元/㎡每层不等。20楼以上高楼层单价反而降低200元+/㎡摆布。
▲楼层差价示意
因为楼栋整体日照前提相对较好（5、6幢中低楼层日照也不错，7幢差一些），定见购房者在称心本身日照要求的房源中，尽量优先考虑中低楼层房源（如6-10楼摆布），相对价格优势会明显许多。那对刚需盘而言，仍是十分重要的。
详细楼栋方面：
---5、6、7三幢高楼层的房源，各人前提都差不多，而6幢价格明权贵一些，所以能够 考虑5、7幢房源；
---5、6、7三幢低楼层房源中，6幢面临中庭，日照有保障，情况和视线都比力好，而 5#南侧为菜场、贸易，7幢低楼层日拍照对较差，所以综合比力， 中低楼层优先抉择6幢的房源。
▲楼栋散布图
好了，今天就说到那！
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