佛山顺德，碧桂园、博智林“63亩试验”项目工地，建筑机器人正在楼栋外功课。
葛政涵 摄
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“赛道重塑——房企探路新开展深调研”系列报导
“科技建造的力量是强大的，将来我们建的房子量量又好又平安，成本也会降低，将来科技建造将大大提拔我们的合作力。”碧桂园董事局主席杨国强在集团月度治理睬上强调了对科技建造的自信心。而科技建造恰是房企在摸索数字化转型的此中一条途径。
美国粹者尼葛洛庞帝在其1996年出书的《数字化保存》一书中曾提出，在数字化保存情况中，人们的消费、生活、交往、思维、行为体例都闪现出全新面孔。现在26年过往了，数字化早已渗进到经济开展与社会生活的每个细节，不管是传统行业仍是新兴财产都遭到影响，房地产也是此中之一。
在房地产“存量时代”的布景下，高周转形式不再适用，数字化转型势在必行。现在部门房企的数字化摸索已经获得一些成就，但房企在应对“数字化保存”时，或许还将面对高周转旧形式的惯性和“大象转身”迟缓的挑战。
●南方日报记者 葛政涵 周中雨 柴亚娟
A
趋向一▶▷
建造智能化：发力系统和配备，为行业新原则赋能
佛山顺德区，一处在建室第项目工地正在严重功课，与其他传统工地差别的是，建筑机器人在那里参与到绝大大都施工流程中。机器人走来走往，超卓地完成移运、喷涂、打磨、展贴等多个楼栋施工及拆修环节的工做使命。那个工地名为碧桂园凤凰台，代号“63亩试验”项目。
“‘63亩试验’项目一起头就定位为智能建造的样本。”博智林室内拆修类机器人研究院项目治理工程师黎汉荣介绍，他们正在“63亩试验”项目开展“拆解一栋楼”的摸索，通过多机联动施工，流水线全笼盖施工形式试验，借助系统调度、科学展排，将工地变工场，让建筑机器人流水线式功课来“消费”房子。
住建部“十四五”建筑业开展规划，明白提出要完美智能建造政策和财产系统，并提出加快建筑机器人研发利用。碧桂园在研发建筑机器人、摸索智能建造系统的同时，还深度参与了相关行业原则的造定。
房企的主业是房地产开发建立，凭仗财产优势，能够深进参与到智能建造的系统建立中来。一个围绕建筑工业化、数字化、智能化晋级停止财产规划的新业态、新形式正在加速构成，头部房企则成为摸索主力。
万科同样发力智能建造系统并获得功效。2021年，深圳住建局全面利用了万科旗下的万翼科技推出的AI审图系统。而截至往岁尾，全国共有1330家企事业单元注册AI审图，已累计审查660个项目，53万张图纸。
万科从设想图纸治理起头，借助图纸构造化东西、AI审图东西、管综模子阐发东西等，节约人力和时间成本，进步工做效率和治理精度，鞭策设想、施工过程中的数字化变化。
趋向二▶▷
生活伶俐化：操纵前端优势，从产物智能进阶场景智能
“回家一开门，灯光主动亮起，空调本身调温，挈鞋是加热过的，家务已被机器人做完……”那种“智能沉浸式回家”收场白，成为新的短视频“流量密码”。
CSHIA数据展现，2016—2021年我国智能家居市场规模由2600亿元增长至5800亿元，年均增长率近20%。往年住建部等16部委在《关于加快开展数字家庭进步栖身操行的批示定见》中也提出，到2025岁尾要初步构成房地产开发、产物研发作产、运营办事等有序开展的数字家庭财产生态，新建全拆修室第和社区配套设备全面具备通信毗连才能，拥有需要的智能产物。
“‘十四五’规划提出包罗伶俐社区、伶俐家居等在内的十大范畴的数字化场景利用，而数字手艺恰是实现智能化利用的首要环节。”感德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端说。
房地产开发、销售端合作猛烈，部门房企正在逃求全财产链规划，智能家居即是构成之一。南方日报记者梳剃头现，房企正以差别的操做体例，向智能家居进军。
例如，保利抉择投资，本钱进股定造家居企业皮阿诺，并成为其第二大股东。美的置业抉择结盟协做形式，旗下睿住智能与尚品宅配结合成立合资公司睿尚，两边配合摸索智能与全屋整拆的连系。
“智能家居行业玩家良多，大多是各人耳熟能详的互联网企业。它们在打法上、手艺上、流量的获取上或许会对房企‘降维冲击’。”国泰君安地产首席谢皓宇表达，“人们会因为某个品牌往买它的手机或者买它的智能单品，但不会因为某一个品牌往买它的房子，因而，开发商在品牌方面和互联网品牌之间确实存在较大的优势。”
趋向三▶▷
运营数字化：市场改变倒逼房企自我变化
本年初，万科董事会主席郁亮在其微信伴侣圈公布的2021年万科总部新人奖一度让外界哗然——那位喊崔筱盼的获奖员工，不是“人”，而是数字化员工。“她”负责催办预付应收过期单据工做，核销率到达91.44%。
“崔筱盼”的背后是万科的数字化晋级——比拟办公流程主动化机器人，拥有姓名、工号、德律风以至人设的“崔筱盼”，更能表现那家房企拥抱数字化的决心。
在市场变化、情况倒逼下，数字化让房企对营业全流程及各环节细节停止优化整合，有利于提拔效率、进步量量、降低成本，构成了自我变化。
“数字化是更高效的处理计划。”在浙江大学国际结合商学院数字经济与金融立异研究中心联席主任、研究员盘和林看来，传统企业停止数字化转型是提量增效的最有效办法。
万科“崔筱盼”主攻财政治理提效，碧桂园的BIM系统（建筑信息模子）研发则在项目施工中发力。“看到BIM模子就会晓得建筑长什么样子。”博智林建造数字化产物研究院院长林湧涛介绍，BIM集成了建筑、空间、室内设想等数据，可以提拔效率降低成本，建筑机器人也能通过模子提取、识别数据来开展工做。
另一家规模房企龙湖则提出“空间即办事”，期看通过数字化赋能，从传统开发商向合成线下空间、立异办事以及拥有各类线上线下数字化手艺的科技公司转型。现在龙湖的IBMS（智能建筑集成治理平台）集成楼宇设备主动化、消防系统、安防等系统，停止建筑优化掌握和治理，已在重庆、北京、苏州等多个项目落地利用。
艾瑞征询在一份陈述中指出，房企数字化开展途径可分为信息化、数字化、智能化“三步走”：信息化次要将手艺利用于处理营业流程问题，随便呈现数据孤岛，数字化核心特征为营业板块间的高度集成和收集化协同，数据可见、可得、可利用，使数据可以赋能营业，将来智能化将以数据为盾，以机器进修等手艺为矛，实现营业主动化、决策智能化等。
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◎问题一
好高骛远自觉求快
“房地产思维”主导转型
其实房企很早就在摸索“互联网+”与数字化赋能，典型的如万达。
2015年，万达以4.4亿元注册资成立控股公司上海新飞凡电子商务，以线上引流的体例吸引用户到万达集团线下商场消费，并开发了飞凡通付出、智能泊车等“一站式”办事营业。
其时万达飞凡提出的目标是“打造全球更大的高科技伶俐生活O2O开放式电商平台”。巨额注册资金收场，运营形式也是秉承“不差钱”的运营理念，大规模烧钱地推与补助商户，目标都在于快速线下赛马圈地。然而大规模的烧钱补助力度也让飞凡在初期就欠债过重，陷进盈利窘境，2017岁尾飞凡网就呈现大规模裁人事务。
“假设当初少给点钱，定个投资上限就好了。”在万达集团2017年年会上，王健林认可飞凡失败并总结说“过往总想着做规模，假设从一起头就只为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。”本身运营不善，叠加外部互联网零售平台的浩荡压力，2020年6月万达最末决定登记了飞凡网。
粗放形式下的房地产开发，让建立速度、现金活动速度、周期转换速度都到达了极高的水准，那也成为“房地产思维”的模子，即高投进逃求规模化、过度逃求短期回报、把数字化当做项目而非企业战术，而在那种思维主导下的数字化转型，也势必面对着窘境。
安永陈述认为，房企“大包大揽”的开展形式在数字化、伶俐化方面也不破例，但受限于自研手艺程度，欠缺软硬件一体化的行业处理计划及行业人才储蓄不敷，因而碰着了良多阻力。
◎问题二
隔行如隔山
资金、时间等成本投进高企
在本年8月的中报功绩会上，龙湖施行总裁陈序平在介绍新的伶俐营造品牌“龙湖龙智造”时提到了一个关键点——“过往几年在数字化上超越百亿投进”。
龙湖提出数字化转型是2018年的事，因而也能够视做四年来的累计投进。2018年也是浩瀚房企公布开启数字化征程的一年，美的置业在那一年公布启动数字化治理系统研发，碧桂园公布进军建筑机器人。
不外易居克而瑞此前的统计展现，地产行业的数字化规模到达1.25万亿规模的市场，金融、电信、造造的数字化投进规模大约是1%—3%，很多地产企业对数字化的投进仅占1.5‰。
房企探路数字化与新科技面对的挑战，与近年来发力新能源汽车的“造车新权力”企业类似——都需要付出较长的研发周期和较高的资金投进。
同时，与“造车新权力”一出生就自带数字化基因差别，身处传管辖域的房地产行业，面临智能财产、科技智造及数字化等新兴事物，还存在着“隔行如隔山”的窘境，那招致资金、时间等成本投进进一步被拉长。
那一点从多家房企探路数字化的时间跨度和半途“换帅”等曲折中能够窥见眉目。例如龙湖2018年从海尔请来担任首席数字官的殷皓，进职两年后去职转投德邦。
而碧桂园、博智林的建筑机器人和智能建造系统，履历了漫长的研发周期和多轮换帅，曲到现在才算得上完成了“从0到1”的初始打破，进进“从1到10”的摸索。林湧涛告诉南方日报记者，智能建造“1到10”的阶段要跑形式、跑系统、跑价值，那些都跑通后才气全面展开。“那是需要一个大战术、大投进的工作。”
在高周转形式换来的“不差钱”的日子里，房企能用资金投进来换取深条理摸索。但在房地产市场颠簸震荡，房企资金压力显著并面对信誉治理问题的冲击下，短期不克不及产出和变现的高科技投进势必会让企业面对成本掌握窘境。
◎问题三
“镜花水月”式摸索
“大象转身”仍在初级阶段
“房地产企业在拥抱互联网、利用互联网方面落后于其他行业。为什么呢？因为过往房地产比力好赚钱，各人没有那么大的压力。”阳光城原施行董事长墨荣斌就曾在2020年举行的一次活动中公开表达，互联网若何鞭策房地产行业开展，利用到营销、伶俐办事等，包罗现代科技、家居科技、社区科技对地产行业赋能，场面还没实正翻开。
房企的数字化转型需要围绕主业，但主业往往也成了房企拥抱数字化的障碍，那是因为房企所面对的是“大象转身”的阵痛，那群以大规模、高现金流为次要特征的企业，想要从内部发作变化，其“粗笨”的企业形态本就是绵亘在路上的“拦路虎”。那也招致房企的数字化仍是“镜花水月”式摸索。
盘和林认为，房地产属于传统财产，其内部从业者对数字化的熟悉其实不高，存在抵触情感，又或者企业数字化部分权限不敷，很难推行数字化。
即使万科“崔筱盼”有姓名、联络体例、工号，以至拥有人设，但“她”仍是“东西人”的角色，若要进一步发光发热，需要万科数字化转型实现更大打破。《2022数字化运营白皮书》指出，有44%的企业在室第范畴的数字化运营目前仅停留在分离的碎片化阶段，间隔料想的高联动、整体智能的将来社区还有很长一段间隔。
亿翰智库在一份陈述中指出，地产行业仍处于数字化转型初期，各房企在摸索过程中营业焦点相对分离，且大都企业对数字化转型定位仍接近东西属性，贫乏前瞻性转型战术及更完美的运营系统。
安永陈述同样指出，良多房企并未处理“为什么要推进数字化、伶俐化的建立”，反而会聚焦到新兴手艺试点利用和营销鼓吹妥帖上，漠视了数字化根底设备搭建及核心数据摘集阐发，招致大量软件系统的建立分离且数据独立，形成成本的浪费及运营窘境。
■圆桌
浙江大学国际结合商学院数字经济与金融立异研究中心联席主任、研究员盘和林：
房企数智化转型
需要“有的放矢”的计划
房地产企业数字化转型应安身房地财产务主线，次要包罗智能空间建造主线、物业资产上下流打通、空间和业主的数智化互动等三个层面。
此中在建造方面，考虑在清洁、保安等范畴推进数智化治理。在物业资产上下流，从建立预造件、钢筋水泥的物料治理，到下流的资产销售和物业治理实现数智化转型。在消费者互动层面，在房地产空间设想中融进更大都字化元素。只要针对差别营业线展开有针对性的数字化处理计划，才气让房企实现数智化转型。
当前在数字化落实上，房企还存在很大的难点，因为房地产项目具有差别性，房地产项目团队往往跟从特定项目，人员活动性比力大，所以找不到一套合适所有项目标原则化计划。而针对单个项目标数字化计划有时候面对复杂的现实利用窘境。
下一步，需要将数字化的体味连系起来，在企业内部将体味整合为平台才能，从而逐步构成针对项目标快速数字化响应才能，可以应对各类特殊情景针对性地给出数字化计划。
博智林建造数字化产物研究院院长林湧涛：
搭建智能建造系统
难点在于“因地造宜”
比拟造造业工场凡是是规划建立后再消费，而建筑工地功课场景是不固定的，要根据开发商拿地的现实情状停止规划，因而智能建造需要停止更大限度的“原则化”。
在智能建造系统下，让传统的“人”切换到新跑道十分关键。过往要人工停止大量的数据搜集、整理、汇总工做，如今全数酿成数据主动摘集和整理，将消费力解放出来，往做更有意义的工做。
智能建造数字化系统对研发团队要求很高，既要懂营业，也要懂数字化，还要懂现场需求，同时对现场功课的建筑工人也提出了更高要求，他们要晋级为“财产工人”。
摸索智能建造，更大的挑战在于那是一件完全新兴的事，将来要让建筑机器人愈加智能化，产物适配率提拔上来，并通过BIM数字化平台，快速笼盖更多的建造场景和更多的营业，再就是加强人、系统、治理上的协同性，如许才气把整个建造财产链串联起来。
从整个行业来讲，智能建造目前还处在试点利用阶段，接下来的摸索要往“工地变工场”，向着无人化、少人化的标的目的开展，让建造更集约化、更高效率。
感德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端：
房企转型“城市办事商”
可借助伶俐社区建立
社区做为城市运做的根本单位，承担了办事居民和企业的多重责任，供给了不成或缺的栖身和经济活动场合，而不竭提拔居民的称心度、幸福度也恰是社区建立的价值所在。
借助物联网、人工智能等渠道对信息的处置形式，物业设备设备的更新迭代拓宽了社区的智能利用范畴。同时，相较于传统、单一的栖身用处，现在多功用社区的功用愈加多元化，建筑物业形态或多或少涵盖了栖身、教导、医疗、消费、消费和体裁娱乐等此中的两项或以上的复合功用。
打造智能社区应在对峙以报酬核心的开展前提下，依托于先辈的智能、数字化先辈手艺，为社区居民供给便当办事的同时，创造愈加宜居的生活情况。房企通过从“开发商”转型晋级为“城市办事商”，一方面拓宽了房地产行业原有的营业范畴和收进渠道，如市政根底设备庇护养护、环卫、河道公园治理等，另一方面也延伸了企业资本整合的范畴，具有愈加宽广的营业协同、优化空间。
筹谋/统筹 冯善书 葛政涵
出品 南方财产智库