来源 | 香山回来
编纂 | 武文 张云迪
美编 | 杨文华
比来“提早还贷”又上了热搜。
经济看察报：《“提早还贷潮再起，银行进步还款门槛：收违约金、限造打点名额》；金融时报《提早还贷需要预约，咋回事？》；三联生活周刊《买房一年后，我还说决定提早还贷》；财经网《提早还房贷为何又掀起飞腾？岁尾提早还房贷”太费力”，要等几个月！》
如今发年末奖了，我要不要提早还房贷？做为银行又该若何应对？我们渐渐聊聊。
1、一一阐发提早还贷的原因
关于提早还贷的原因，我把网上的说法回纳一下，大致有那么几种原因：
第一类：“不给银行打工，省下利钱就是赚”
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有人说了，不算不晓得，100万贷款，利钱接近100万，省下利钱我都能够买台豪车了。
实的吗？那我想问，我们有考虑货币的时间价值吗，货币贬值领会一下？
要晓得，将来的100万不等于如今的100万，要扣掉通胀招致现实购置力下降的部门。我国一般用于反映通胀水平的目标cpi，它没有把房产的资产价格统计进往，更为合理匡算通胀的办法是用“M2增长率- GDP增长率”，它表达实体经济增长之外的货币赐与增长率，近20年均匀是6%，近10年在4.5%。
也就是如今的100万，到20年后，只相当于如今31万的购置力。
所以，用将来的钱来买如今的"豪车"是思维的偏误。
第二类：“找不到更好投资回报的产物”
北京市民王密斯，因为2022年购置的基金和股票大幅吃亏，定存利率又继续下降，决定提早还贷。颠末很长时间的列队，她提早还了100万本金，利钱少了90多万。她兴奋的在伴侣圈分享“房贷利钱少了90多万，那不比理财赚钱？”她方案再加把劲攒钱，争取明年把剩余本金都还了。
把还贷款类比成买理财，是个好构想。就那个问题，我问了一下身边的人。
问：一个100万30年5%的房贷，你会提早还吗？
答：会，无债一身轻。
问：如今有个如今有个理财富品，理财富品每月还本付息，期限30年，利率5%，半途假设要退出，手续很复杂，而且有比力高的手续费，你会往买吗？
答：不会。30年太长，收益太低。
而那两个问题，素质是一个问题。——如今我们有100万资金，计划一是提早还贷；计划二是不往提早还款，而是购置理财，那个理财付出的现金流与贷款还款的现金流逐个对应，然后我们把理财富品每月还本付息的资金，用于了偿贷款，现金流一正一负，完全抵消。那个效果与计划一提早还贷的效果是一样的。
所以，"能否提早还贷款"和"能否购置一个30年的理财"酿成了一个问题。一个问题对统一小我只能有一个谜底。所以，如今问题就变成：买“提早还贷”那个“理财富品”能否适宜。那么那个特殊的理财富品，收益到底若何呢？
我们先假设一个详细的情景：100万30年的住房贷款，假设5%的利率，等额本息还款，用房贷计算器计算，需要还利钱93万。
假设简化计算，把100万贷款对应的93万利钱，平摊到30年，每年利钱是3.1万。所以，在不考虑货币时间价值的情状下，提早还5%的30年房贷，相当于买了30年期限，理财收益率3.1%的产物。假设考虑时间价值，那么5%贷款利率的那个"理财富品"的收益率应该在3.1%-5%之间。
那是个什么程度呢？
如今3年期大额存单的价格是3.2%摆布，5年期养老理财的功绩基准下限，即理财公司揣度能有掌握实现的收益率，是5.5%摆布。
那么一个30年期限，收益率在3-5%之间的理财富品，你会若何抉择？
每小我城市有本身的考虑，结论没有对错，只要能否适宜，但需要重视：提早还贷的决策，不克不及用当下短期的市场回报率，来预判将来二三十年持久回报。用短期现状做出持久的、不成逆的决策。
第三类："如今先了偿房贷，将来再抵押出来用于投资；以至用运营贷替代房贷"？
答：违规！
房产抵押贷款有资金用处限造，不克不及流进股市楼市，只能用于小我消费或企业运营。
例如，运营性贷款利率只要3.8%摆布，假设你听取中介的忽悠，做了房贷向运营贷的转化，将可能面对较大风险。
一是，被查出来，会被银行迫令提早还款，若无法及时还款，银行会通过司法手段将被抵押房产停止处置，假设形成银行严重缺失，可能会被银行以骗取贷款功告状；
二是，影响你的征信。2021年银保监会、住建部、人民银行三部分结合发布《关于避免运营用处贷款违规流进房地产范畴的通知》指出，会将企业和小我违规调用运营用处贷款的相关行政惩罚信息及时纳进征信系统。
所以，绝大部门人一辈子能从银行获得低息贷款，而且资金能用于投资的只要按揭贷款。
第四类："房子投资不赚钱，提早还贷能够降低成本"？
那个说的没错。确实房贷借来的钱就是一种金融杠杆，会放大投资的收益或吃亏。但是我们小我或家庭的资产欠债表上，资产端不单单只要房子的投资，还有基金、理财、存款等各类投资，只要整体的投资收益小于借贷成本时，才会带来吃亏，我们还要考虑提早还贷，缺失的时机成本。
第五类："既然银行不情愿客户提早还贷，那我们贷款人就要反其道而行之"？
抖音上点赞很高的回答：“但凡交易敌手反对的，你虽然撑持就好了”
那里没有考虑到一个问题，银行的敌手不是你，而是整个市场。房贷关于银行来说是微利营业，银行不单要考虑价格因素，还要考虑规模因素。更重要的是，提早还贷是一个个性化的抉择，每小我的贷款利率差别，活动性诉求差别，投资才能差别，仅凭那一条往"跟风还贷"显然不成取。
2、能否提早还贷，那说白了是个资产设置装备摆设问题
在我们的家庭资产欠债表上，资产端有房产、股票、基金、理财、存款等资产，欠债端有小我贷款。贷款就是投资组合中的杠杆，它会放大投资收益或投资吃亏。
房产在资产设置装备摆设中是什么特征呢？它是介于债券和股票之间，租金收进类似债券，买卖价差收进类似权益投资，同时它变现难，活动性差。
那从资产设置装备摆设的角度，关于提早还贷，我们应该若何抉择？
（1）原则：因人而异坚守战术资产设置装备摆设，因人而异做提早还贷决策
关于家庭和小我而言，资产设置装备摆设是个跨期的资金设置装备摆设。我们的收进是一个“倒U”型，年轻时逐步增加，中年到达高峰，退休后逐渐下降，而收入根本是"一个斜向上的曲线"，即根本平稳的增长。所以，资产设置装备摆设就是要处理收进与收入不婚配的问题，越是年轻越是要做更大比例的风险投资，年纪越大越要守旧，逐渐降低权益类资产的投资。
小我贷款是投资组合的杠杆，提早还贷就是在资产组合中降低杠杆的操做。降低杠杆，但同时也降低了投资组合中现金资产及其他金融资产设置装备摆设，是用活动性和收益性，换取了组合的平安性。
所以，越是年轻人，越是应该连结低利率的杠杆，加强持久投资。不克不及受短期市场颠簸，而改动持久的战术资产设置装备摆设。
（2）体味：权益投资持久表示非常可看，提早还贷时机成本大
从长线来看，过往10年权益类基金收益率以16.32%的年化收益率位居榜首，超越一线城市房地产，不只是匹敌通胀的更优抉择，并且跻身成为居民财产增值的首选投资品种。
但那似乎与我们的认知不符，在我们的记忆中，买房才是赚的最多的。那是什么原因呢？
因为房产我们都能持久持有，而基金我们往往拿不住。据统计，房产的均匀持有时间是6.3年，而基金的均匀持有时间只要7个月。从汗青数据看，只要可以持久持有设置装备摆设了权益资产的投资品，就能获得较好投资收益。
即便是过往的三年，哪怕履历2022年如许的熊市，主动权益型基金的表示仍是很不错。Wind数据展现，截至2022年11月30日，全市场2546只主动权益基金近三年均匀回报到达了46.39％；此中94.89％的基金均近三年均获得了正收益；那里面收益翻倍基金有226只。那意味着，你盲选一个权益型基金，只要能对峙持有三年，亏钱概率只要5%摆布。
再看下面那个10年的偏股混合基金指数的数据统计，足够阐了然持有时间越长，赚钱的概率和收益程度都在明显提拔。
为何持久持有权益类资产就能获得不错回报？背后的核心逻辑就是经济持久向好。只要你对中国经济持久向好有自信心，那么企业的收进和利润就会继续增长，股价也就会连结持久上升的趋向。
当前，跟着地产“三收箭”、防疫政策不竭优化、扩内需等多政策密集出台，带动消费的苏醒、房地产投资企稳上升，以及美联储加息可能放缓、中国出口增速低位企稳，中国经济迎来苏醒的转折之年。在2023年如许一个充满期看的年份，抉择提早还贷，关于有必然投资体味的人来说，遭受的时机成本缺失或难以承担。
（3）趋向：降低房地产投资比重，增加金融投资比重是大势所趋
吴晓波在跨年演讲中提到，将来几年，假设职务性收进停滞，则意味着财富性收进的增加与否，决定了我们能否陆续跻身新中产或高收进人群。而当前中国如今中产家庭的资产设置装备摆设是不合理、以至十分畸形的。根据数据展现，中国高净值家庭房屋资产占比60%（还有数据统计是75%），日本是35%，美国25%；而保险类资产我们只要4%，日本和美都城是24%；股票、基金等权益资产在中国高净值家庭的资产配比中仅占3%，日本是10%，美国是35%。
也就是说，中国高净值家庭呈现了房屋资产占比过高，保险类资产、股票、基金等权益资产设置装备摆设过低的情状。
中国房地产市场在1998年住房商品化变革之后履历了20年的快速开展。一、二线城市房价飙升培养了很多财产神话。跟着中国生齿老龄化那个不成逆转的改变，以及我国政府"房住不炒"的持久战术，持有房地产能够快速致富的时代根本末结，房地产市场呈现分化，好的标的可以供给高于通胀率的回报；差的标的投资收益可能为负，且活动性随之明显下降。
假设房地产时代过往，资金会流向哪里？在本钱市场！将来的10年或者20年更大的时机在于中国的本钱市场。
提早还贷就会加大房地产在总资产中的占比，抉择不提早还贷就能有更多资金用于做金融资产的投资，也能增加活动性。
各人可能会担忧，没有时间和才能做投资。而进进本钱市场，其实不意味着每小我都要往炒股，我们能够借助基金、理财、保险、信任等大量能够相信的机构投资者。例如关于低风险偏好人群，设置装备摆设养老产物和保险产物是进进本钱市场稳妥、有效的路子。2022年11月我国小我养老金轨制起头启动，小我养老金以持久、普惠、低颠簸的特征，那是通俗苍生共享中国经济增长收益的重要选项。别的摘用继续分批投资的体例，即定投，能够有效降低市场的颠簸。
（4）人道：不成漠视人道力量，投资最末的目标是人生的幸福
固然，上文通过数据阐发得出：持久持有权益类资产会带来较好的回报。但是回到现实，回到每个个别投资者情状看，投资收益却没有那么优良。
由景顺长城、富国、交银施罗德三家基金公司结合发布的《公募权益类基金投资者盈利洞察陈述》展现，在2016年至2020年5年期间，基金的均匀净值增长率年度均值到达19.57%，而同期基民均匀收益率年度均值只要7.96%。
也就是基金赚钱，基民不赚钱、少赚钱。那背后是什么原因呢？
那是因为投资者“逃涨杀跌”，不克不及对峙持久持有的投资行为带来的"负收益"，那些不良投资行为的背后是"惧怕"和"贪婪"的人道。为什么有些人可以赚钱，就是因为他们可以对峙持久投资，可以征服人道的弱点，承担市场颠簸的痛苦，所以获得了超额收益。
而我们在做投资时，经常会高估了本身的意志力，低估了人道的力量，低估了产物颠簸时带来的痛苦。所以，我们本身必然要想清晰。
人生也就几十年，逃求生活幸福是最末目标。假设十分欠缺投资体味，也没有时间往研究，没有可相信的财产治理机构或投资参谋协助，无法对峙持久资产设置装备摆设战略，提早还贷也是一个简单易行的理财办法，出格是关于贷款利率相对较高的客户。
3、最初从金融机构看，应该若何应对呢？
（1）关于提早还贷客户，金融机构要做好客户资产设置装备摆设阐发和定见，制止客户因短期情感影响持久决策。
（2）2023年财产治理的趋向，仍然是要聚焦低风险产物销售，各类资产治理机构也应该鼎力研发低风险、低颠簸产物。
2022年疫情的伤痕不是一朝一夕就能抚平，低风险、低颠簸的投资品仍然会是群众客户的首选。