今上帝要简评12号线的一些新盘。
聊那些新盘之前，先说一个看点。
当前，房企股市再融资从头开闸的那种史诗级大招都出了，我相信后续救市政策会陆续“应出尽出”，包罗近期市场自信心接近倾圮的深圳楼市，在履历近两年的毒打后，也可能率会有糖食，为整个市场的托底恢复供给力量。
同时，跟着国内疫情防控形势的改变，明年经济恢复常态是可预期的。所谓否极泰来，破晓前的暗中，大致就是那个场面。我晓得良多人认为还会大跌，我也无意说服每小我。各人做决按时能说服本身就好。
我小我的观点是，房企再融资那种封闭了12年的大闸都能开启（影响详见上一篇《史诗级利好对楼市影响有多大？》 ），后续不需要悲看，接下来将是购房者淘房（笋盘，不分新房二手）的好时机。一旦岁尾或春节后有政策改变，买卖方的强弱势地位也会随之改动。
前不久，我们别离组织了龙华和坪山的看房活动。本周末（六日均可），12号线开通的第一个周末，方案组织一场12号线沿线的看房活动。
想领会宝安南山新盘，特殊是12号线沿线的，能够加我微信，备注“12号线”，我拉个群，安放助理招待。
在此之前，我先聊聊对12号线的观点。
那是本年深圳存眷度几乎和14号线并列的一条新线，十分重要。
我认为，在深圳，揣度一条地铁线路的重要性水平若何，除了看线路能否笼盖一些之前零地铁的区域，最关键的是： 那条地铁能否南北走向？
深圳是工具狭长的地形，工具长，南北短，就业核心区南山福田罗湖是原四个特区之三，横贯全深圳的最南面，目前也是全市范畴内地铁密度更高的区，地铁密度更低的当然是北部原关外区域，包罗宝安光亮龙华龙岗坪山和盐田大鹏。
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盐田大鹏太小，原来存在感就低，楼盘也少，所以前年的8号线也没掀起什么波涛，但是同期开通的6号线（光亮）仍是存眷度极高的，也是光亮楼盘的重要配套。
可凡是是毗连北部区域和市区的线路，必然长短常有价值和重要性的。1号线、11号线、6号线、4号线、3号线、14号线那些毗连北部和市区的线路都是通勤的大线，人满为患。
每多一条自北向南的道路，城市是深圳买房人存眷的焦点。因为越往北，阐明离市区越远，意味着有更多的人能够买到单价总价更低的房子。地铁五期规划建立的22号线、25号线、27号线等，无不如斯，沿线都很饥渴。
12号线也是如许的一条线路，但同样本年开通的6号线干线和16号线达不到如许的效果，因为它们不间接毗连市区。
别的，虽然西部南山和宝何在那一波房价回调里幅度也不小，但是其实不会改动深圳楼市西强东弱的大格局，且宝安是深圳生齿第一大区，与深圳经济第一大区南山紧邻，12号线又笼盖了107国道以东的老宝安，除了新安创业二路被5号线笼盖了几个站，大都片区都是地铁未笼盖过的，所以，那条线路必定很重要。
它也被冠以“换乘大王”的称号，阐明是可毗连地铁大网的线路，已开通的换乘线路站点就包罗1号线、11号线、2号线、5号线、9号线、20号线，住在那条线周边，到全市，特殊是中西部的灵通性城市不错。
因为那条线路很长，站数也多，所以笼盖的新盘数量很多，自蛇口到南油、南山中心、南头、宝安老城、西乡、航城、福永、沙井，一路自南向北，房价大致闪现逐级递加，可谓丰俭由人。
接下来，简评12号线沿线在售和部门待售新盘。那些新盘里，豪宅定位的有，改进的也有，刚需的也有。请看那张图表：
我们按站点自南向北挑一些次要的来说：
左炮台东站：
深铁熙府
位于蛇口赤湾，待售，商品房限价9.6万，详细户型和面积还不太清晰，估量明年上半年进市。人才房5.76万，70-90的2-3房，量很大，2080套。
项目更大亮点是地铁，12号线总站，其他配套较通俗，赤湾在南山不算是个置业热点，参考前海宸湾。如今前海9万多新盘都不再大卖的情状下，深铁熙府估量也不会热。
花果山站：
新世界临海揽山
传统蛇口，出名的“老”新盘了，准现房，11.6万，靠山面海，操行不错，以110+的3-4房为主，还有230+的大平层。育才学区，近花园城和海上世界，是一个地铁、学区、贸易、情况都综合程度较高的盘。不外不断比力低调，也没什么折扣，不急卖，鸽子王，鸽成现房。
缺点是南海大道顶峰期有些拥堵，花园中间因建有别墅，公共区域面积不大，得房率一般。
四海站：
晗山悦海城
项目不断在卖公寓，室第还没有开卖，也是不晓得为什么，熬成准现房了，都是大户型，套数也不多，也没价格。整体配套和临海揽山差不多，但更靠近南海大道，炊火气更足，但容积率不低，花园温馨度没有临海揽山高。
南光站：
正东名苑
又是个现楼，均价约10万，目前主推129-143平复式，小面积的平层卖的差不多了。还要验资200万。
长处是位置和配套相当能够，南山中心，周边3条地铁，南二外学府学区，近海雅、南山书城、海岸城等，贸易兴旺。缺点是户型一般，容积率偏高，密度大，花园小，周边生活情况在南山较弱。
南山站（和11号线交汇）：
御成府
大陆庄园三期，在建中，主推38-55平1-2房，估量12月开盘，目前已经开放展厅和样板房。
估量9万摆布，核心地段的小户型，不到400万的总价能住在南山，不外在南山如许的小户型二手盘也很多，价格不算很有吸引力。目前周边情况比力一般，旁边好多旧改也不断还没开工。
桃园站（和1号线交汇）：
金桃园二期
和御成府相距不远，准现房，独栋，两个单位，约20层，估量推出192套约71-118平室第产物。价格估量也是在9万摆布。
同乐南站：
鸿荣源尚璟公馆
尾盘在售，目前在售户型是78平的3房，均价8.93万，项目更大卖点就是700万摆布买南山紧凑型的三房两卫，首付只要200万摆布。正地铁上盖，离北环近，交通十分便利，不论是到科技园、后海、前海、宝中，哪哪都近。
缺点是容积率高，泊车位严重（小户型的盘普及如斯，也没啥说的那个），旁边有南坪快速高架桥，其他配套一般，属于南山角落。
以上就是12号线的南山部门新盘情状。比力典型的特征就是现房多，南山的盘位置一般都不差，各类原因，捂的多，且好几个小户型为主的楼盘，汗青遗留原因。总体上，那些盘在南山不算是很优良的。话又说回来，南山很优良的新盘也不太愁卖。
下面进进宝安部门。
灵芝站（和5号线交汇，往前海和西丽北站等很便当）：
万科大城市
尾盘在售，主推115-124-144的3-4房，存案价9万出头。综合配套不错，双地铁，在建的大型综合体大悦城和三甲病院宝安中病院旁，楼下在建的配套学校，几百米外是灵芝公园。缺点是容积率偏高，花园小，得房率不高。那个盘情状特殊一些，那里不细说。
大悦城三期
所有配套和万科大城市共享，根本一样。主推106-132平的3-4房，均价约8.9万。起步面积大，总价偏高，户型通俗，别的固然是独栋，但是据说能够和前面的一期花园空中毗连。一期操行很不错，往岁尾交楼，良多进住的了。
上川站：
玖玖颂阁
和四周的大城市一样，往年的尾盘，准现房了，操行还不错。均价约9.2万，有一些些折扣，主推89-128平的3-4房，3房总价约760-830万，4房总价1160-1230万。整体配套也是还能够，将来还有15号线，双地铁，弘雅小学、文汇中学，在宝安属于中上，只是周边情况一般，存案价偏高，详细合不适宜买要看折扣力度。
勤诚达云邸
玖玖颂阁四周不远，配套根本共享，立即要拿证的新盘，主推89-130平的3-4房，50多层的超高层。价格待定，我估量不到9万，如许3房总价应该在800万上下，参照玖玖颂阁的程度，但假设开发商急卖，应该会有很多房源低于750万估量。
项目已经开了异地样板房，在洪浪北的勤诚达大厦。
万科将来之光
那个盘离上川站约3公里，谈不上地铁房，但是考虑到刚刚开盘不久且卖得不错，所以痛快也写出来。在如今的行情下，开盘能卖出7成的盘，必定有它的优势。
75平的3房1卫和80平的3房2卫，加上万科定了给力的折扣，把总价搞的比力低，3房1卫500出头，3房2卫550摆布，不到200万有3房，情况不错，没农人房，离南山自驾近，南方科技大学从属学校宝安学校，根本上，那个价格算是有诚心的，抵消了无地铁的弱点。
宝田一路站：
海峦坊
10月开盘的新房，50多的小户型卖完了，门槛低。剩下3房户型，总价约570-700万之间。2梯4户的梯户比，在刚需盘里算是少见的，但周边情况一般，更大优势是地铁上盖。
趁便填补一句，12号线走的就是老宝安，整个老宝安大都片区的城市道貌都一般，那是个缺点。不外12号线路过的南山也多是老城区，好比同乐南头南油桃园赤湾等，在南山也是属于城市道貌较弱的，定位就是如斯，串联两大老城。
兴围站：
兴围华府
8月取证，推售234套建面约66-93㎡的现房，均价约5.3万。更大的优势就是有兴围站了，约600米，以及有两房产物，66-70平的两房，总价330-390万，总价门槛较低。还有约78平的紧凑型3房2卫，和鸿荣源尚璟公馆类似，总价介于420-460万，差不多是光亮的价格。
是个城中村里的商品房，情况不怎么样，那个盘只合适宝安当地工做的，或者在南山上班但预算其实很严重又不想往光亮和沙井的购房者。
海上田园南站：
恒兴御景园
会展新城和海洋新城概念，国际会展中心和融创冰雪世界四周，但目前周边配套较弱，城市道貌欠安。
主推532套建面约65-138平2-4房，均价约4.79万。同样，小户型门槛较低，65平的3房315-340万，81平的3房1卫约360-430万，89平的3房2卫约400-480万，跨度较大。120和138平户型，那个位置以及如今周边的形态，总价也上往了，不料见。
最初，再反复一下，本周末（六日均可），方案组织一场12号线沿线的看房活动。想领会12号线沿线新盘的，能够加我微信，备注“12号线”，我拉个群，安放助理招待。
本文来源：深圳楼市
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