7月的概念：不雅望为妙
8月11日概念：不雅望的影响因素已落地，岛内一手房预售情况好于预期，第三轮供地方案公布，供地量较预测面积大幅削减。岛内一手房利空出净，优良房源要抓紧动手了，接下往来来往化速度会加快。比来到岁尾，会有良多急于出卖的二手房源，也是好的时机。
一、厦门岛内地盘起头放量供给 （一）五缘湾内湾呈现超低价倒挂一手房比来被保利国贸天琴的更低单价5.63万/平米惊到了！
要晓得附近二手房特房山川系列均价目前6-7万，还不属于五缘湾片区，房龄还多12年。两边学区差不多，天琴有湾景、湿地公园和医疗资本加成，加上新房加成，价位应当在7-8万比力合理。
若是参照临近的五缘湾片区，中骏天誉9万，特房五缘新座也是8-9万。考虑学区差别和房龄差别抵消，配套成熟度天琴新盘略逊，国贸天琴心理预期价位也应当在7-8万比力适宜。
但是保利国贸选择了部门房源低价引流蓄客，部门湾景房源拉高价差包管到达限价均价的战略。可见其对那个楼盘的销售预期是露怯了。必需通过造造低价噱头来包管第一次开盘的快速去化。
（二）背后可能的原因天琴的超低价引爆一手房市场，应该与2022年度马上要停止的第三次土拍有关。按照本年2月天然资本局公布的厦门供处所案刚刚！2022年厦门市供地方案正式出炉！岛内6幅！-厦门楼盘网，本年原来方案是供给新的建筑面积245.71万平米，那个与汗青更高点2020年相当。但是按照前段时间曝光出来的2022厦门第三次土拍供地情况，再叠加上之前第一次和第二次土拍的供空中积，会发现厦门本年现实供地的面积，到达了406.49万平米，并且思明区的建筑面积从方案中的23.3万平米，增加到了54.93万平米，湖里区的建筑面积从方案中的20万平米，增加到了55.5万平米。那个就十分夸大了，全厦门市总面积增加了65%。岛内的总建筑面积增加了155%。
突然增加那么多地盘供给，厦门的一手房市场能消化么？再认真查了查，面积变革更大的是思明区、湖里区、翔安区和同安区，而新增出让的地块，都集中在第三次土拍总推出。按照曝光出来的2022厦门第三次土拍供地情况，第三次土拍的出让建筑面积为295.28万平米，一次土拍超越了厦门2020年一全年的245万平米。岛内供给的出让建筑面积更是高达65.358万平米。如许2021年到2022年两年，岛内供给的地盘建面到达了207万平米，据说超越了过去10年之和（湖里区2013年起-2017年没有出让室第用地，思明区2013年-2019年没有出让室第用地）。
2017-2021期间，厦门各区的地盘出让情况前次岛内如斯放量出让地盘，是在2015年，并且其时供给的地盘次要为办公楼，室第地块仅有1块，仍是限价限交易的人才房，而不是商品房：
湖里区五缘湾片区枋湖北二路东侧地块（编号：2015P01），企业人才限价商品房，建筑面积5万平方米。
2015年岛内供给了200万平米建面的地盘（图片来源：https://xm.newhouse.fang.com/2017-01-06/24047289.htm）因而为了应对第三次土拍的大量地盘出让需求，国贸做为厦门政府亲儿子，可能还承担了赐与市场强心针的政治使命，保利国贸天琴的第一炮必需打响。
当然也有可能，是开发商领会到后续如斯大的潜在地盘供给，因而考虑尽快去化，先抢一波。
（三）后续的开展关键就看第三次土拍的信息能否如曝光情况一致，假设一致，那估量会在厦门房地产市场的顶部压上一块大石头。新盘均价7.18万，周边的二手房若何支持比7万更高的价格？根本上岛内二手房7万以上的城市很难去化，而二手房的降价，很快就会传导到新房，招致新房丧失增长预期，而覆灭掉投资盘。2015年的岛内大量的写字楼供给，招致了甲级写字楼2015年时均价23139元/平米，2022年时，不雅音山甲级写字楼仍是2.5万元/平米。
2022年7月的不雅音山写字楼价格（图片来自：安居客）二、厦门的老苍生能否能够消化那些需求
（一）、厦门过去5年的一手房和二手房需求是如何的？
2017-2021五年岛内一手房建筑面积供给和成交情况（万平米）因为按目前的房地产贸易形式，开发商为了包管高周转，拿地到预售不会超越1年，所以我把上一年度的地盘供给，测算为第二年就投入到一手房市场之中。
1、2019年年岛内楼盘销售情况：
在2018年之前成交规模只要在10多万平米，之后2019年起头有去年供地的新盘放出，就是2018年9月建发拿的建发玺樾和2018年12月中骏拿的中骏天宸。一个卖了8.76万方，是昔时的厦门销冠。一个买了7.53万方，是厦门榜眼。
2019年开盘的建发玺樾，开盘的红色部门昔时即根本实现了售罄
建发玺悦总价集中在900-1200之间
2019年开盘的中骏天宸，开盘的红色部门昔时也根本实现了售罄
中骏天宸则是一半改善型1100万，一半豪宅1800万摆布2、2020年岛内楼盘销售情况：
建发养云14.67万方、中骏天盈8.33万方、中骏天禧6.78万方、建发玺悦尾盘6.16万方、中骏天宸尾盘1.6万方、联发嘉和府2万方、建发五缘映月0.75万方、高峰鹭江1号3.8万方、万科湖心岛2.9万方。
2020年的岛内一手房上车门槛仍然是900万以上
建发养云总平面图，主力户型199-255平4-5房，少部门143平4房
中骏天盈，5月22日开盘267套，162平米起，开盘当晚22:00，去化约173套，去化率约65%
中骏天禧，目前为行效果图和设想感能够让我感兴趣的楼盘
2020年9月首开时就创下了约50亿的销售记录
面积也是135起，并且180平米以上的户型超越50%
联发嘉和府主力户型为建面136、168、195㎡的三房和四房户型，5.3万建面，两个小时内，注销了3万多（最末网签2万）
建发五缘映月，115-191㎡精拆，全数上万万，12月27日开盘套全数售罄、车位都不剩
一个晚上几十亿的销售额，4天内就到款了5.3亿，再看了车位价格，只能说厦门哪里来的那么多的土豪
高峰鹭江1号，2011年开工建立，建成了等了7年才开卖，开发商系菲律宾的，主力户型为157-240㎡，均价6.9万/㎡，总价约916万元/套起
万科湖心岛，大卫斯特恩设想，2009年第一次开盘，隔几年拿一些新房出来卖，均价1630万3、2021年岛内一手楼盘销售情况：
建发五缘湾玺、建发五缘湾樘月、中骏天禧尾盘、中骏天荟、中骏天盈、旭辉五缘湾上、建发养云尾盘、联发嘉和府尾盘、铭爵山庄等
2021年厦门岛内一手房销售情况，图片来自克而瑞CRIC能够看到，除了铭爵山庄和罗宾森等放置了很久的远古盘，推出了一些100平米以下，以至是60平米以下的房子。其他楼盘仍是以900万以上的产物为主。
建发五缘湾玺，最小的户型面积为143平米
建发五缘湾樘月，第一批开盘295套，昔时去化314套，建面126-199㎡
中骏天荟，共计498套，昔时去化408套，主力户型为建面约108-163㎡
中骏天盈，总户数658户，昔时开盘一部门，去化230套，面积186平-260平
旭辉·铂悦五缘湾上，共计348户，昔时去化320户，面积143安然平静210平
中海国贸上城，110㎡506套，130㎡560套，143㎡四房两厅两卫402套，2021岁尾上市，2022年上半年的销冠4、总结
（1）2019年起头岛内一手房上车门槛遍及在900万上下，保利国贸天琴5.6万144平更低800全能上车，应该能吸引很大一拨人。
（2）放出部门低单价房源引客似乎是岛内新盘常见手段，2020年的高峰鹭江1号和2021年的中骏天盈都有看到类似技巧。
（3）岛内之前一手房成交都是大约上一年的供给，可见购置力还未被充实释放，2021年拍下的地块中，还有4块地没投入到市场起头预售，若是全都拿出来，本年会有97.2万方的一手房货源。之前岛内的购置力不断只能抢房，本年有望停止选房。
（4）2021年的一手房供给，应当是比2020年更多的，但是2021年的销量52万方比2020年的60万方下降了13%，可见疫情和房地产下行预期有影响到购置力。一般情况，更大的供给短期会刺激购置提拔（本年的97万方供给，是去年38万方的2倍还多），持久会招致透收购置力而销量下降。假设颠末刺激，本年销量提拔回60万方，以至提拔到70万方，那事实上本年仍是会有27万方的新增库存，去化量少于供给量，那个是过去10年来岛内从未呈现过的现象。那个一定会给岛内房价带来压力。而明年即将入市的110.4万方的岛内新出地盘，更是选在岛内房价头顶的达摩利斯之剑。所以只要厦门本年第三次土拍如预测一样，本年岁尾或明年岁首年月，应该需要会因房价承压而进一步出台政策，不然拿地的都是国企，国企扛不住一样也得政府本身救。可惜如今岛内上车门槛其实太高了，勉强能上车的人比力少，否则关于通俗刚需，岛内的室第市场其实正在渐渐向老苍生翻开。
2022.07.29继续更新，今天保利国贸天琴和建发灏月大户型都停行预约了，并公布了报名情况。公然如我所料，市场起头呈现不雅望情感，出格是刚需改善的143户型所处的客群，不雅望情感浓厚。天琴此次竟然报名人数少于预售房户数。因为明天就起头选房了，所以我再做阐发也不影响各人报名成果，就把新的内容先发出来。灏月因为就一个户型，并且是无遮挡看海豪宅，所以没有啥可阐发和比照的。重点阐发阐发天琴吧。
天琴635套，注销了411户
灏月58套，注销了59套（门槛为2000万以上的豪宅58套竟然全注销满了，厦门富豪实的多）（二）接下来岛内一手房将供给的房子
1、目前确定岁尾会开预售的楼盘
今天查了一下厦门的预售注销系统，发现一手房起头快速密集进入市场了岛内很久没有同时那么多新盘在同时注销了，建发五缘灏月193套、和悦东方86套、保利国贸天琴635套，合计914套，即便按每套均匀面积150平米，均价1000万预算。此次1个月内上线的一手房供给量超越13万方，货值超越91个亿。而上半年岛内的销售量呢？只要10万方。下半年第一个月放出来13万方，后面还有湖滨一里，湖滨四里，tod，湖畔九镜，合计还有70万方摆布。然后第三次土拍又传说拿出那么多岛内地块。我们能够想一下若是本身做为开发商，目前那牌应该怎么打？
总之做为购房者，我是从没见过那么富有的阵仗。
2、新盘比照和影响因素量化阐发
一般我们会从学区配套，景不雅配套，公园配套，贸易配套，商务配套，医疗配套，交通配套，小区设想，户型设想，房龄等10个方面，综合阐发一个楼盘的价值。然后找一个各方面都比力接近的楼盘做为锚定物。下图将各个影响因子停止了量化，便于判断锚定后的指点价
那个表后面还会找时间测试，再停止优化（1）保利国贸天琴
位置在国贸中心的马路对面，一个L形地块
综合来说，周边特房山川新座最为接近，合适做为锚定盘来比照学区配套：为金林湾学校，9年曲升，目前湖里区属，2020起头招生，目前还没招满，有良多外口生源。目前看一般，近期和特房山川新座相当，将来6年后会优于新座。
景不雅配套：算是五缘内湾，有湿地公园资本，但周边满是安设房。并且不算湾景第一排，景不雅房不是良多。同区域比照，比特房山川新座更好。将来有个利好是不远处的体育公园。按照下图的周边规划图，我把可能有景不雅的楼栋都标注出来了。别离为A5，A1的20层以上（越过前排50米高的酒店），C1、B2和B1的7层以上（越过前排15米以上的金林湾学校）B3的27层以上（越过23层的B2），C9的36层以上（越过31层的C8以及隔邻的安设房）。那些楼层湾景会有可能看的比力全。A6和A3的7层往上，能够越过酒店裙房和酒店之间的空间，看到1线天湾景不雅。因为没找到酒店的设想图，所以不确保那个1有多宽，大要率和绿轴的宽度差不多，那也有40米，同时还能享受内部中轴景不雅，也是不错的选择。
贸易配套：商场目前有万达，银泰两个百货商场。将来有Tod的K11。商务目前是对面的海峡金融商务区，和远处的五通商务区和软件园二期。同区域比照，和特房山川新座相当。
医疗配套：隔邻是弘爱病院和心血管病院，远一点是复旦中山病院。那个和特房山川新座比照，也根本相当。
交通配套：
厦门第三轮轨道交通建立方案开工5号线，会在万达或弘爱病院设一站，按目前曝光的情况，大要率设在万达。那个是将来利好。
小区设想：
特房山川和保利国贸天琴都是大地快被规划路切成小地块，每个小区快里头有4-6栋楼，那种益处就是出小区不消走很久，害处就是内部活动区域不如大社区，出格是带小伴侣玩空间会受限，带出小区又都有车，并且人员复杂性也会增加。不外两个根本上小区设想差不多。保利国贸天琴因为有比力时髦且更有设想感的步行绿道中轴，应当说会略胜一筹。
特房山川三杰：新座、尚座、杰座+湖边花园
保利国贸天琴五英
保利国贸天琴的步行绿道中轴线是一个亮点，关于喜好热闹的人是加分项户型设想：
能够看出，那几年户型设想仍是前进了很多了。只不外昔时有个优势，就是设想上允许利用阳台、天台、挑空等停止偷面积（赠送不计容或半计容的面积），消防要求的前室面积也比力小，所以得房率昔时的特房会更高。若是单纯从设想合理性来说，特房的127平米户型因为送了一个房，现实利用根本上相当于天琴的143平米了，户型选型又好，那个户型特房大优势。其他的户型保利国贸天琴的选型更好一些，特房赠送更多一些，两边相差不大。而保利内部，小我觉得又以123户型更优，做到了3+1小四房。
天琴110户型
天琴123户型
天琴144户型
天琴190户型
特房101户型
特房111户型
特房110户型
特房127户型（更佳）房龄：特房山川新座开盘时间2010年，交房2012年。天琴开盘2022年，交房估计2024-25。
因而目前特房山川新座二手房挂牌均价6.5万，综合来说，除了房龄、临近湿地公园，天琴根本上所有的核心要素都和特房山川新座差不多，但天琴应当算五缘湾片区，所以还会有点加成。
那么看的话：
天琴中的景不雅房：A5，A1的20层以上（越过前排50米高的酒店），C1、B2和B1的7层以上（越过前排15米以上的金林湾学校）B3的27层以上（越过23层的B2），C9的36层以上（越过31层的C8以及隔邻的安设房），根据特房山川新座的锚订价格6.5万，因而根据影响因子算出，景不雅房应该在6.5*（1+0.15+0.1+0.03）=8.32万。但考虑新盘压力太大，若是特房山川新座二手房岁尾价格下降10%，则景不雅房单价就会调整为7.48万。
天琴中的1线天湾景房：A6和A3的7层往上，能够越过酒店裙房和酒店之间的空间，看到1线天湾景不雅。根据特房山川新座的锚订价格6.5万，因而根据影响因子算出，1线天湾景房应该在6.5*（1+0.5+0.1+0.03）=7.49万。但考虑新盘压力太大，若是特房山川新座二手房岁尾价格下降10%，则景不雅房单价就会调整为6.74万。
天琴中的非景不雅房：根据特房山川新座的锚订价格6.5万，因而根据影响因子算出，非景不雅房应该在6.5（1+0.1+0.03）=7.35万。但考虑新盘压力太大，若是特房山川新座二手房岁尾价格下降10%，则景不雅房单价就会调整为6.6万。
综合来看，比力平安的应该是6.6万以下的非景不雅房和7.48万以下的景不雅房。根据一房一价表，以下户型估量都很难抢：
1、B3#28层以上的123平米户型 （湾景）977.59万起（单价7.8万），一层加6万（更佳为30层）（123平米的户型比144有合作力）
2、C9-1#36层以上的144平米户型（湾景+100米以上超高层）1026.75万起（单价7万），一层加7.5万（更佳为38层）
3、C9-2#7层以上靠西侧144平米户型，（小区内景）（单价6.2万）942.71万起，一层加10万
先更新到那，后天去售楼处看看预测的准禁绝
2022.08.07更新
比来因为台海危机，停更了几天。如今危机暂时告一段落，回来继续更新。
在预售后的第二天，去售楼处看了一下。从保举房源上看，c9的36以上高层和7层摆布的房源已全数订出了。B3的28层以上还有2套，截行8月6日还给我打了个德律风，问要不要再去看看B3的28层，那应该目前仍是有。市场销售情况从曲不雅上看，能够说属于中规中矩。
从全数房源上看，天琴首批650+房源，按照现场销售给的数据，申请认购的有400+，第一天开盘当场交定金的有360+，第二天又交40套的定金。因为熟悉销售的话术，所以再回来复查了一下厦门网上房地产（厦门住建局关于房屋交易注销的公示系统），发现仍是有些收支的。大约注销已预定的房子，应该在300摆布。650+去化大要一半，也属于中规中矩，仍是不错的业绩了。
至于察看详细销售情况，是以网签为准，仍是以销售为准。我复核了中海国贸上城的注销情况，全盘大约注销售出的是2/3摆布，比力接近他们对外公布的数据。
连系天琴销售跟进催单的积极性，我判断实在的销售情况，应该是和厦门网上房地产比力接近的。也就是正式签订了合同，城市同步网签，然后显示到网上房地产上。付了定金，网上房地产就会显示为已预定，付了全款（或者按揭下来），就会显示为已售出。若是网上房地产显示可售的形态，就是那套房还未正式网签。若是网上显示未网签，线下却买不到，只要两种可能：1是数据未同步（按我判断，那个数据同步时间差不会超越24个小时），2是部门房源被预留，留给已付出了意向金（低于定金），或内部关系人士。
目前看，以网签的数据仍是更为权势巨子和准确。
比来会展片区的和悦东方已经起头预售了，五缘湾片区的五缘灏月也全数放出预售房源了，湖边水库的湖畔九镜也马上开启预约，还有即将入市的湖滨一里和四里，湿地公园tod，即将开启的2022年第三次土拍据说会放出6块岛内地块，都是重头戏。接下来会持续连结存眷。
接下来会存眷一下每个盘的开盘网签量和整个岛内片区的每周一手房网签量，看看市场的颠簸情况。目前看外部国际场面地步在倒逼国内启动内轮回，M2的增长有可能再次启动一轮地产行情。需要各人连结必然的存眷。
比来建发灏月和和悦东方的销售情况都超出预期，查了一下网签情况，确实很好。那一个月大要去化了500套约9万平米。大要占去年一全年的20%量。后续还有湖边九境和tod入市，应该还会连结比力高的销售额和销售量，觉得一手房有苏醒的征兆。
0811更新
昨晚厦门天然资本局公布第三次土拍信息，之前传说中的第三次土拍思明3块湖里3块合并供给65万方明显供给量过多了。此次确认削减到思明1块湖里1块，现实供给20万方。那对岛内一手房是个严重利好。目前看本年岛内供地60万方，预测去化也会在60万方摆布，整体库存量大要在36万方摆布，也就去化半年的量，完满是可控的情况。岛外的供地量也比预测的削减了良多，从230万削减到90万。目前看，做为国内控房一哥厦门，仍是名不虚传的。岛内已出净一手房利空，一手房去化那几个月必定会加速，置换市场会呈现良多急于销售的二手房房源。
