本文所接纳数据次要为安居客房价和某平台的现实成交数据。
宏不雅数据
从安居客房价走势来看，合肥2022年二手房均价整体呈上升趋向，从2021年12月份的15825元/平米涨到2022年12月份的16265元/平米，全年同比上涨2.78%，那点可能跟良多人的感触感染纷歧致。
从国度统计局新房和二手房环比涨幅来看，合肥房价履历了一个“S”型的颠簸，上半年房价下跌为主，年中起头上涨，岁尾又呈现回调，根本与限购政策和疫情管控呈必然的相关性。
从安居客50个重点城市二手房价格变革来看，2022年7月份至11月份，都有超越30个城市房价呈现环比下跌，12月份下跌城市回落至26个，2023年1月份继续回落至19个，全国房地产下行势头起头渐渐好转。
从2023年1月份房价环比涨幅来看，三大城市群表示类似，各有涨有跌，但核心城市整体表示不如非核心城市。北京、上海、成都、西安、厦门、长沙等热点城市房价不断呈上升趋向，杭州、南京、广州、苏州、天津、重庆、武汉等城市不断呈下跌趋向。
某平台成交情况
从2022年某平台二手房成交价格走势来看，均价从1月份的18160元/平米涨至12月份的19340元/平米，上涨1180元/平米，涨幅6.5%，趋向与安居客表示一致。
从二手房成交量来看，1-2月份春节因素，成交相对较少，3月份呈现一个小阳春，4月份成交极速变冷。5月份限购放松后，5-7月份市场需求得到比力大的释放，但从8月份起头市场又从头走冷，不断持续到岁尾。
从议价空间来看，去年6月份以来，不断呈上升趋向，曲到12月份才有所回调。总的来说，议价空间跟成交量亲近相关，成交量越大，市场越活泼，议价空间越低。
从成交周期来看，整体呈上升趋向，岁尾均匀成交周期较岁首年月耽误了12.6天，市场不雅望情感整体是加重的。
板块房价
板块划分如下图：
2022年5月份是合肥放松限购的第一个月，与4月份比拟，5月份二手房成交量有了明显增加，与3月份的小阳春相当，下面我们拿5月份与3月份做比照。
成交量有明显增加的板块次要有：政务区的翡翠路西，滨湖的46中，蜀山区的长潜黄，庐阳区的环城河内，包河区的48中学区，经开区的富贵南，大都超越50%或接近翻倍，那些板块都有一个特点，是重点学区房所在地。
成交量有明显下滑的板块次要有：庐阳区的庐阳东，瑶海区的瑶海东长江路北，肥西的富贵南、工业区，肥东县，大都下滑了20-30%摆布，根本都是合肥相对劣量的板块。限购翻开，刺激需求从劣量板块转向优良板块。
2020年3-4月份是本轮周期的起动点，2021年3月到达更高点，我们计算2022年第4季度各板块房价均值，别离与2022年第一季度、周期启动点和周期更高点最比照，能够得出本年以来的房价变革、本轮周期截行目前的板块涨幅和较更高点时回调幅度。
本年以来，总共有25个板块房价是下跌的，占总数的2/3以上。本轮周期截行目前涨幅更大的板块是政务区的天鹅湖南、潜山路东和滨湖区的省府板块，根本都接近或超越50%。滨湖区的46中、核心区和金融西，经开区的富贵南，涨幅都超越了40%。
政务区的翡翠路西，高新区的蜀山西和蜀山东，经开区的富贵北和工业区，蜀山区的蜀山西，庐阳区的环城河内，包河区的工业园，都接近或超越30%的涨幅。
涨幅在10%以下或者几乎没有上涨的板块有：蜀山区的长江路北，包河区的二环路内，整个瑶海区的四个板块，肥西的富贵北和工业区，肥东县，长丰的北城，根本满是合肥的劣量板块。
政务区的翡翠路西，滨湖区的46中和启动区，蜀山区的黄潜望，瑶海新站区的长江路南和长江路北，肥西的工业区，较房价更高峰时回调较多，根本都接近或超越10%。
限购区和非限购区
合肥限购区次要集中在政务区，滨湖区，高新区，以及重点学区房比力集中的区域，2022年5月之前，拥有2套及以上市区房产的家庭，无法在限购区买房，目前已放松到3套，且打消离婚2年内按原家庭限购的限造，如许使得限购区需求得到极大释放。
2021年3月份，也就是限购之前，限购区成交占比为31%，4月份合肥施行限购之后，那个比例不断在20%摆布盘桓，削减了1/3。2022年5月份限购放松之后，当月限购区成交占比进步到27%，12月份到达30%，根本回到限购前的程度。
2022年以来，合肥限购区二手房成交均价整体表示平稳，略有下滑，非限购区均价有所上涨。
分区域来看，滨湖区表示相对不变，政务区和高新区均价较本年更高点时都有差别水平的下滑。因为打消曲升，学区房168东和南遭到影响，有较大降幅。50中和45中相对不变，42中和48中也有必然的下跌。
学区房
此处学区房所指的学区次要是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。
从学区房成交量来看，5月份合肥限购政策放松之后，学区房成交量较3月份几乎翻番，随后的6-7月份也处于高位，之后均匀不变在每月150套摆布，高于限购前120套的均值，根本增加25%摆布。
从学区房成交占比来看，5月份到达峰值，限购放松之后，学区房需求得到极大释放，除了8月份，后面所有月份占比均高于限购放松前程度。11月份和12月份仍然是学区房的相对成交顶峰。
从学区房成交均价来看，过去一年整体呈下滑趋向，岁尾连年初大要下跌-3.28%。
从非学区房成交均价来看，整体呈上涨趋向，岁尾较岁首年月涨幅大要5.74%。
下一步合肥房价阐发及购房建议
无论是安居客仍是某平台数据，2022年合肥房价都呈上涨趋向，那可能与大大都人的现实觉得不符，在我看来，合肥房价表示出来的更多是一种表不雅上的构造性上涨。
时间节点仍是5月份合肥限购放松，限购区一户家庭能够多买一套二手房，那间接招致限购区成交量短期有了大幅进步，随后离婚后按离婚前家庭限购的限造被打消，限购区成交占比根本回到限购前程度。
从过去一年表示来看，限购区成交均价在2.8w摆布，非限购区在1.54w摆布，限购区均价几乎长短限购区的2倍。限购之后限购区成交占比大要在20%摆布，限购放松之后那个数值恢复到30%上下。
我们假设房价不上涨，限购之后合肥均价大致为：2.8w×20%+1.54w×80%=1.792w，限购放松后均价大致为：2.8w×30%+1.54w×70%=1.918w，涨幅大要在7%摆布，那就申明即便在房价不涨的前提下，成交构造性变革也会招致房价在数值上呈现上涨。
现实上我们拿每月限购区成交占比与合肥均价比力，限购区成交占比高的月份，合肥均价就相对高一些。无论是安居客同比涨幅的2.78%，仍是某平台的6.5%，都低于假设涨幅的7%，那申明合肥整体房价现实上仍是下跌的。
去年5月份限购持续放松以后，5-7月持续三个月合肥二手房成交都超越放松前一般期间的程度，那申明政策对市场仍是有刺激感化的，但7月份以后就逐渐冷却下来，那里面呈现了几个黑天鹅事务。
起首是7月份在全国范畴发作的多起断贷事务，间接招致后来许多开发商持续呈现暴雷，使得刚刚被调动起来的市场情感又陷入沉寂。紧接着10月份疫情防控政策再次收紧，市场又一次遭到禁锢。12月份疫情管控铺开之后一个月，几乎全民传染，二手房市场再次遭到较大影响。
所有那些持续的黑天鹅事务，招致正要苏醒的合肥房地产市场再次步入萧条，岁尾成交量较顶峰期几近腰斩，再加上合肥本年1月份履历春节假期，过去半年时间，合肥房地产市场不断处于低谷。
过去两年来，国度对房地产出格是学区房打压比力凶猛，使得学区房表示相对弱势一些。合肥在2021年秋季实行学位造，市道上学位房存量进一步削减，非学位房逐渐增加，虽然学位房价格要高于非学位房，但都做为学区房，两者在二手房成交上无法区分，存在学位房价格有被非学位房拉低或带低的可能。
2023年年后合肥房地产市场初步有些热度，但我更倾向认为是季节性回暖。2022年春节是1月31日至2月6日，我们看到那几天几乎是没有成交的，从1月28日到2月8日，那12天成交都是不一般的，也就是说，春节期间有小半个月时间二手房交易根本停滞。
2022年2月9日至2月18日合肥成交程度与节前相差不大，均匀每天在60套摆布，从2月19日起头，均匀每天成交量到达80套，那跟3月份的日均成交量根本持平，但4月份成交量急剧下降至日均45套摆布，几近腰斩。
那申明年后短期回暖更多是春节期间集聚需求的集中发作，以及3月份成交旺季的季节性回暖，考虑到经济下行惯性以及消费自信心恢复需要时间，那种回暖能否有可持续性，还有待察看，但整体上我持隆重看好立场。
央行公布的2022年12月份M2增速为11.8%，而去年中国GDP增速为3%，差值为8.8%，那个数值以至比2020年还要超出跨越1个百分点，货币超发是实其实在的。目前货币端和政策端都十分宽松，若是不呈现什么黑天鹅事务，本年应该还能看到2020岁尾的那种情况，转折点估计在年中或者下半年。
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