若何对待安居客方案本年在香港停止IPO，你买房卖房用过安居客吗？

近期，安居客向港交所递交招股书，筹算在香港上市，此中，58同城持有安居客45.3%的股份，是其第一大股东。

而在此之前，2020年9月18日，58同城刚刚颁布发表完成与Quantum Bloom的私有化合并，从纽交所退市。私有化完成后，58同城将公司旗下58房产别离并入安居客。

景晖智库首席经济学家胡景晖暗示，从去年9月58同城美股退市，再到本年4月安居客港股IPO，58同城是想操纵那一窗口期，将它的房产交易从本来的“流量形式”逐渐转化为“交易形式”。

当下，安居客的收入次要来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商供给的在线营销办事，那种情况之下，其收入依靠的是平台流量。数据显示，2020年安居客在线营销办事为其奉献收入79亿元，占总营收的96.9%。

事实上，从招股书能够看出安居客有转型的决心。除安居客、58房产两大在线营销品牌外，近年来，安居客还成立了新房交易办事平台爱房，收买了独立SaaS处理计划供给商巧房，并与58同城合做，以供给响应的房产金融办事。

从安居客的转型标的目的来看，与目前某龙头地产中介平台形式附近，该平台供给新房和二手房销售、金融办事、房屋拆修等，当前市值已达600亿美圆摆布%。安居客的转型，似乎有与当前的行业龙头企业“争雄”的意味，不外其转型之路能否顺利走下去，尚存在很大的不确定性。

收入增速放缓

盈利才能下滑

安居客的营业收入次要来源于在线营销办事（为经纪品牌和经纪人发布二手房源信息及营销）和为房企新房供给告白和促销办事等，通俗来讲，赚的是告白费。

此中，2018年、2019年、2020年，安居客别离依靠在线营销办事获得收入61.47亿元、72.97亿元、78亿元。统一时间，其营业收入别离为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，在线营销办事奉献的营收占比均在96%以上。

图1 2018年～2020年安居客营业收入构

来源：招股书

从其在线营销办事收入的增速来看，其2019年同比增长了18.71%，2020年的增速则下降至6.89%，显然，其在线营销办事收入增速正在放缓。

“告白”收入增速在放缓，相反的，安居客响应的收入占比却越来越高。招股书显示，2018年～2020年，安居客告白及营销开收别离为13.73亿元、16.26亿元、23.73亿元，在总营收中的占比别离为22.09%、21.45%、29.49%。不难看出，2020年安居客加大了在告白上的投放力度。

图2 2018年～2020年安居客告白及营销开收

来源：招股书

2020年2月，热门电视剧《安家》开播，安居客的告白植入在剧中频频呈现，但在那一部剧中，其应该就投入了不菲的告白费用。App Growing研究陈述指出，在2020年Q1的告白投放金额（预算）Top10中，安居客稳居前三。

图3 安居客告白

安居客告白不但表态电视剧、APP开屏等线上渠道，线下也笼盖了公交站牌、电梯、户外多媒体屏等位置。2020年8月，其更是邀请了演员万茜担任全民挑房官。数据显示，2020年安居客告白及营销收入达23.73亿元，远远超出了其昔时19.55亿元的净利润。

从告白投入去历来看，安居客的告白及营销开收有近5成投向了联系关系方。2018年～2020年，由58同城供给的告白及营销办事对应费用别离为5.68亿元、6.4亿元、8.29亿元；由腾讯供给的告白及营销办事对应费用别离为1.13亿元、2.18亿元以及3.48亿元。近三年，投向58同城和腾讯两大联系关系方的告白费用别离占到了相关开收的49.6%、52.77%、49.62%。

在告白投入上不吝成本，令安居客出名度有所提拔，但那似乎并没有为其带来几实其实在的收益，2018年～2020年，其净利润别离为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元，此中2020年净利润同比“缩水”了15.22%，那令其净利率由此前的30.4%下降到了24.3%，公司盈利才能有所下降。

新房营业巨亏

仍被寄予厚望

主营营业增长放缓，安居客起头寻找新的业绩增长点。在安居客看来，新房营业或许是下一个蓝海。

早在2019年，安居客就起头规划新房营业。2019年8月21日，58同城、世联行、同策征询配合倡议兴办互联网+新房分销办事平台58爱房。彼时58同城CEO姚劲波为58爱房立下小目的，将来三年，深度办事超3万亿规模新房联卖市场。

不外爱房的开展似乎其实不顺利。2020年12月，世联行、同策拟向安居客从属公司天津瑞庭房地产经纪有限公司让渡其所持有的上海更赢信息手艺有限公司（下称“上海更赢”）55%的股权，上海更赢为爱房运营主体，合计让渡价为3.57亿元。关于出卖上海更赢的原因，世联行暗示，新房联卖平台所处范畴合作剧烈，上海更赢尚处于前期投入和吃亏阶段。

数据显示，2020年，爱房交易总量(GTV)为653亿元，较2019年增长282%。固然增长敏捷，但体量仅为某龙头地产中介平台新房交易总量的4.73%

图4 2019年、2020年爱房收入情况

来源：招股书

业绩方面，目前爱房仍处于吃亏形态，2019年、2020年别离实现收入4.13亿元、14.24亿元，别离吃亏1.05亿元、2.33亿元。而行业企业中，某龙头地产中介平台，2020年新房营业奉献的营收有数百亿元，净利润也有几十亿元，实现收入、利润的双双大增。

爱房的体量和业绩其实不出彩，不外安居客仍然看好那一新房平台，其在招股书中指出，“我们预期爱房将成为我们将来交易办事增长的次要驱动力。”

而公司现实控造人姚劲波也疑似在为爱房的新房市场铺路。4月10日，其曾在微博发文“锋芒”曲至合作敌手，其还暗示，58安居客本年将做为挑战者全面进入新房交易范畴，希望良性合作能让行业更公允。

对此，胡景晖认为，安居客将来要做的不单单局限于流量分发、线上营销，还要做新房、二手房交易。在安居客从流量平台转向交易平台的那个过程中，就不免与行业龙头公司发作严峻“碰碰”。

“拼速度”扩张之下，赞扬量不低。

安居客想做的不但是实现一、二手房的全笼盖，还有打通线上、线下的完好交易闭环。在整个交易闭环中，不但要为客户供给房源信息，还有合同签订、贷款、线下交易等等。

目前安居客正在为打通整个交易闭环做筹办。

2020年12月安居客以6.95亿元收买巧房，那一动做为其带来6.32亿元商誉。安居客旨在通过那一平台，为经纪品牌及经纪人供给基于云计算的定造化SaaS处理计划，帮忙彼等实现工做流程数字化及提拔运营效率。

此外，安居客还通过58金融向爱房平台供给保理贷款，以此实现缩短向经纪人付出佣金的时间周期。招股书显示，截至2020年12月31日，保理贷款为1.12亿元，联系关系方保理贷款及第三方保理贷款的年化利率别离为11.0%及13.0%。

而交易闭环中，最为重要的一步是落地线下的交易门店。一位安居客内部人士告诉《红周刊》记者：“我们在武汉等城市成立有房产经纪公司，但目前（数量）不多，且公司还没有正式对外官宣。”

4月16日，安居客合肥交易办事大厅正式开业。活动现场，安居客与中墅地产等11家房产经纪公司完成经纪公司驻场签约仪式，并和建立银行合肥分行等7家银行机构完成合做签约。购房者在和房产经纪公司达成前期购房意愿并签约合同后，可通过安居客交易办事大厅内其签约的经纪公司专业交易办事人员、优选银行机构停止贷款等后续流程。

当前，安居客还面对着天猫好房、房企卖房等多个平台的合作。好比：2020年9月16日，天猫与易居发布战略合做，结合推出“天猫好房”平台。天猫好房声称：“至少在将来的3年内不赚钱，所有收入100%补助购房者。”对此，胡景晖认为，安居客下一步最重要的就是“拼速度 ”，其对《红周刊》记者暗示“安居客的上市融资，也是为了加快它的扩张速度。”

按照招股书介绍，安居客的融资规模至少将达10亿美圆，募集资金将次要用于投资手艺才能和产物开发、拓展新房交易营业、选择性战略合做、投资及收买、了偿贷款以及营销及推广等。

值得一提的是，在招股书中，安居客暗示，用户选择平台的次要原因之一是房源信息全面且实在。若是无法包管房源实时性、实在性、准确性，平台对用户的吸引力及用户活泼均可能下降。然而，按照消费者赞扬平台黑猫赞扬显示，关于安居客的赞扬信息多达800多条，此中次要涉及“虚假房源”、“泄露用户信息”、“骗取信息费”等问题。此外，据媒体报导，自2017年至2020年，58集团、安居客因不合规操做至少被传递或约谈了7次。

图5 黑猫赞扬网站关于安居客的赞扬统计

（文中提及个股仅为举例阐发，不做买卖建议。）