本文所接纳数据为某平台的现实成交数据，板块划分如下图：
成交量变革
从2021年3-12月合肥二手房成交量变革表来看，3月份到达成交顶峰期，成交量为3050套，4月份合肥限购收紧，尔后成交量逐月下滑，在10月份时到达汗青更低点的424套，那个数值仅有顶峰期时的14%，随后两个月逐渐上升，但与一般月份比拟，恐怕还差得远。
分板块来看，政务区的天鹅湖南、翡翠路西，滨湖区的46中、核心区、金融西，高新区的蜀山西，庐阳区的环城河内，包河区的二环路外，较低谷期时呈现必然回暖，那些是各区域的领头板块。与此相反，肥西县和长丰县成交起头呈现萎缩，肥东县则根本持平。
4月份之后，限购区和非限购区成交量都发作了大幅下降，同样都在10月份时到达底谷。但差别的是，非限购区在11和12月份成交量并未发作显著变革，限购区则几乎翻倍，即便如斯，若是以4月份做为参考，限购区只要一般期间的1/5，非限购区只要1/4。
分板块来看，近两个月成交量较10月份呈现显著上升的有政务区，瑶海区38中，庐阳区的45中和42中，以及滨湖区，很明显次要集中在相对强势的学区房。而像50中新校分校的稻香村小学，45中橡树湾和丛林城校区，168玫瑰园东和南校区，48中学区，那类学区房并没有那么强势。
此处学区房所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。
因为限购政策次要针对的是合肥重点学区，再叠加去年针对学区房的一些打压，所以我们看到学区房成交受影响仍是比力大的。4月份限购之后学区房成交就一路下滑，不断到10月份到达更低点，仅有限购前的2.6%。
因为11月份到来年3月份是学区房成交顶峰期，所以我们看到近两个月成交有所增加，但跟一般期间比拟，还相差甚远。学区房成交占比近两个月也有所上升，但还远远达不到去年同期，申明支持目前学区房市场的可能仅仅是刚需自用性需求，投资需求恐怕还难言入场。
房价变革
从国度统计局70个大中城市商品室第销售价格变更情况来看，合肥二手房价格在9月份起头呈现下跌，尔后连跌4个月，新房价格在10月份和11月份也呈现了下滑，而那一趋向都发作在4月份限购之后。
从安居客合肥房价走势来看，合肥过去一年来房价不断呈上涨趋向，8月份到达高峰，也就是限购施行4个月之后，尔后一路下滑，目前有企稳上升的迹象。
从12月份全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为36个， 10月份下跌城市数量为40个，11月份时为38个，下跌城市数量逐月削减，但下跌趋向并未发作底子改变。
分地域来看，长三角表示最为强势，还有一半城市呈上涨趋向，而且整体是上涨的。华南珠三角其次，只要三个城市还在连结上涨。全国其余城市圈的其它城市，几乎三军覆没。充实申明，经济根本面较好的东南沿海城市，其房价支持也是最足的。
从2020年5月-2021年12月合肥二手房成交均价走势来看，11月份至3月份是合肥房价的顶峰期，都维持在1.8w以上，之后合肥房价回落至1.7w区间，在9-11月份履历了1.6w的低谷，12月份重回限购之后的高点。
限购区成交量在10月份时到达更低，成交均价也到达了更低的24412元/平米，跟着11月份和12月份成交上升，成交均价又立异高，到达2.8w，那可能几拜学区房所赐。非限购区限购之后均价也一路走低，目前根本不变在1.5w摆布。
学区房成交均价在10月份时也到达了更低点的2.621w，但在12月份涨至3.73w，那又创下了汗青新高。不外因为学区房成交量比力少，构造性统计误差可能会比力大，需要再察看几个月才气得出相对客不雅的结论。
下一步合肥房价阐发及购房建议
房地产的素质是金融，而金融是经济的基石，房地产某种意义上就是中国经济更大的一块基石，正因为房地产对中国经济有着至关重要的感化，每次中国经济碰到危机时，房地产都不能不承担起定海神针的感化。
那种工作在2008年全球金融危机时发作过，在2014-2015年中国经济转型时发作过，在2020年新冠疫情发作时也发作过，每一次危机发作，都陪伴内部和外部的量化宽松，那些超发货币在制止经济进一步陷入泥沼的同时，也推高了资产价格。
所以每一次经济的危，就意味着房地产的机，有人把房地产比做中国经济的夜壶，从某种意义上来讲有必然的事理。新冠疫情爆发时，中国经济几乎按了暂停键，整个2020年GDP增速是2.3%，而M2增速是10.1%，M2增速远远高于GDP增速，货币超发是显而易见的。
然而2.3%那个数字放在全球次要经济体里无疑仍是最亮眼的，那完全归功于中国优良的防疫工做。新冠疫情在全世界蔓延，招致全球供给链呈现严重，只要中国能几乎不受影响，全世界订单短时间内向中国集中，外需呈现空前爆炸式增长。
极为有利的外需情况，使得中国经济可以敏捷回到正轨上来，以至还能超程度阐扬。2021年第一季度，我们GDP同比增速到达18.3%，应该说是远超预期的。在提早奠基全年增长根底的前提下，我们有时机关起门来处置内部矛盾，那个时候，中国对一些行业动了刀子。
互联网本钱的无序扩张，房地产范畴的高杠杆，教培行业的野蛮生长，那些都不是如今才呈现的，我认为国度之所以没有整治，仍是因为投鼠忌器，担忧经济失速，弊大于利。新冠疫情带来了罕见的转型时机，国度在如许一个窗口，下定决心处理内部矛盾，久远来看无疑是一个准确的选择。
然而跟着世界次要国度疫苗接种率进步，列国疫情防控常态化，全球财产链逐渐恢复，再加上中美商业战愈演愈烈，对我们有利的外需情况将不成持续，所以我们进一步提出国内大轮回为主体、国内国际双轮回彼此促进的开展战略，提振内需被摆到了史无前例的高度。
三大范畴的整治对经济一定产生必然影响，对内需提振也会有必然的按捺，所以我们看到2021年第三季度GDP增速为4.9%，第四时度则降到了4.0%。李克强总理曾经说过，我们要连结必然的就业率，就必需将GDP增速维持在必然程度，GDP增速底线每年可能城市纷歧样，我认为本年应该在5%摆布。
近几年，保民生频繁呈现在政府工做陈述中，保就业就是保民生，而保就业起首就必需包管经济不克不及失速，若是2022年第一季度的经济增长还继续2021年第四时度形态的话，我估量全年经济开展的压力会比力大，赋闲率也会进一步推高。
因而我们看到国度又进一步开启降准降息的窗口，央行以至稀有亮相“把货币政策东西箱开得再大一些”，为经济提速频频提振自信心，但从目前市场反映来看，政策还未到达预期效果，我觉得后期应该还有继续加码的可能。
我们再回到房地产，从合肥二手房市场表示来看，最暗中的期间已颠末去了，至少在政策层面，已经不会更差了，但此时说房地产回暖，我觉得还言之过早，究竟结果合肥二手房月成交量才仅仅到达一般期间的1/4摆布。
从目前掌握的数据来看，合肥二手房1月份成交量估计比去年12月份增加30%-40%，即使如斯，也只要一般月份的1/3摆布，那仍是在降准降息预期下，岁首年月信贷铺开时完成的。我认为市场自信心并没有发作底子改变，成交量放大仅仅是前期需求的集中释放，还不克不及完全反映市场的实在情况。
关于合肥二手房价格走势来讲，将来可能会有以下四种情形，别离是：
1、持续下跌；
2、触底平稳；
3、触底小幅反弹；
4、触底大幅反弹。
考虑到刚刚履历过大涨，房地产政策持续性和将来货币政策的不确定性，二手房价格短期再次大涨的可能性不大，所以我倾向认为：1>2>3>4。此中4的可能性极小，几乎没有，政策即便发作大幅转向，市场还得有反响时间，如今离实正的触底可能还有一段间隔。
量在价先，实正的底我认为可能需要在市场成交量恢复到一般期间70%以上时才会呈现，而目前那个值只要预期的一半摆布，我估量触底时间点可能会在本年年中。
基于那个判断，关于市场上绝大大都房子来讲，目前并没有到更好的动手时机，即便呈现误判，市场转向也不会十分突然和峻峭，你应该有足够的反响时间出场。
因为11月份到来年3月份是学区房的成交顶峰期，一些学区房刚需不会因为价格下行就改动购房方案，所以我们看到目前学区房成交有所回暖，但那其实不意味着学区房的转折点就到了，得看明年4月份以后的市场表示，所以关于此时动手学区房来讲，我仍持隆重立场。
虽然如斯，市道上少部门优良资产已经呈现触底苗头，包罗一些1档小户型学区房，有兴趣的同窗能够去淘笋，但价格必需足够吸惹人才行，否则目前战略次要仍是集中在市道上为数不多的打新盘。
因为开发商能够采纳精拆修、拆配式建筑等体例变相进步新房存案价格，那个可操做空间更高可以到达3000-5000元/平米，所以后期新房与二手房倒挂的现象应该会越来越少，打新那种时机以后也应该会越来越少了，购房者视线会逐渐往二手房市场转移。
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