如何对待媒体报导深圳鸿基新都业主花 255 万买房变「租房」？买房合同应该留意哪些问题？

花几百万租个房子? 255万深圳买房变“租房”

每经记者 甄素静 每经编纂 陈梦妤

“调整计划没法承受，每家亏几十万或上百万。”对深圳市龙华区不雅澜参观路鸿基新都“买房变租房”的第三次协商成果，业主尤嘉和邻人们暗示不克不及承受。

对前后协商过程中运营商的表示，尤嘉也颇有微词，“8月31日忽悠一次了，9月3日又忽悠一次，9月8日第三次出成果，希望对方是认实的。”

“谁会花几百万租一个房子啊？在哪里不克不及租？”8月7日，当尤嘉和邻人们看到深圳鸿润创建投资有限公司（下称鸿润创建，运营商）突然在公寓大堂展出一则落款日期为2019年7月5日的“非销售”申明时，尤嘉愤慨地申述道。

在尤嘉看来，鸿润创建伪造了申明通告，承认了售房行为。与此同时，她意识到，本身两年前购房时销售人员的许诺和签定的那份《租赁协议》，远非想象中那么简单。

尔后，鸿基新都的业主便有组织地在阳台上挂出了“违规销售”“退房赔款”等维权条幅。

“以出卖为名步步诱导”

尤嘉是参与和运营商协商的业主代表之一。2018年5月，尤嘉以总价255万元购入一套建筑面积为102平方米的三房两厅，此中首付款128万元，剩余127万元贷款分10年期还清，但尤嘉暗示，那部门贷款利钱要远高于市场。

尤嘉说本身和老公2018年购房时因为社保不敷年限，没有深户，鸿基新都打着不限购、不限贷和以租代售的名义，与他们签下了租赁合同。

尤嘉供给给《每日经济新闻》记者的租赁合同显示，甲方为鸿润创建，而物业租赁根据及批文是中国长安汽车集团深圳投资有限公司（下称长安汽车深圳）以出让体例获得位于宝安区不雅澜街道宗地号为A924-0165地块的50年地盘利用权。

启信宝显示，鸿润创建成立于2014年，运营范畴包罗房地产开发；物业办理；土方工程的施工；建筑工程设想和施工等。

查询地盘利用权出让通知布告，A924-0165是贸易办事设备用地，打造各类零售、餐饮及旅店业。

但在A924-0165地块上建起的鸿基新都产权性量，既不算小产权，也不是红本商务公寓。比拟小产权，鸿基新都有《建立用地规划答应证》《建立工程规划答应证》《建筑工程施工答应证》《国有地盘利用证》四证，但与正规的商务公寓比拟，又少了一个《销售答应证》。

而关于其时为何会签下租赁合同，尤嘉说，一方面是其时销售人员的出卖许诺，另一个是他们在鸿基新都售楼处及网上推广宣传看到的也均有“销售”字眼。

与尤嘉认为鸿润创建变相出卖商品房说辞彼此印证的，是一份2018年5月深圳市规划和疆土资本委员会龙华办理局开具的《行政惩罚决定书》。

行政惩罚决定书中，龙华办理局认为从“单价21741元/平方米（或19926元、20123元、22625元、20066元等）”，价款“一次性付款、分期付款、贷款体例付款”、物业租赁期限为20年等内容上看，响应协议及质料表示出来的内容和目标已经完全具备房地产销售、买卖内容，可认定鸿润创建现实为变相出卖商品房。

后续查明，该公司已将收取款项全数退回5名“承租人”，并处以人民币50万元罚款。

不外，在鸿基新都百余名业主维权言论顶峰时，仍有中介人员向购房者暗示该项目是在出卖的，那也是尤嘉认为鸿润创建变相出卖商品房的另一个证据。

而对此尤嘉和邻人所说的买房变租房，鸿润创建称，其时已口头告知付出款项仅为利用、租赁栖身权，目前正在积极处理。

开发商许诺不抵押不让渡

自事务发作以来，尤嘉说已经与鸿润创建等前后沟通过三次，此中也发作了不愉快的工作。此次，鸿润创建给出了两个处理计划，计划一是尤嘉等利用权人继续持有利用权，同时长安汽车深圳公司和鸿润创建均做出不抵押、不让渡的许诺，但尤嘉和邻人其实不满意。

尤嘉供给给记者的最新协调材料显示，长安汽车深圳公司许诺和包管:长安深圳公司系宗地号A924-0165地块的地盘利用权人。在长安深圳公司与鸿润创建签定的《长安汽车培训中心和商务公寓项目合同》项下，鸿润创建公司在建立运营期内投资、建立、办理、运营鸿基新都商务大厦，并拥有该项目独一、排他、独立的建立权、运营办理权、收益权。建立运营期间。长安深圳公司不会让渡、抵押鸿基新都X栋XX号房。

与此同时，鸿润创建许诺和包管：在鸿润创建与利用权人签定的鸿基新都X栋XX号房《深圳市物业租赁合同》项下20年租赁期满后，利用权人有权依约免租金利用该房产至2059年1月1日。上述利用权期间，鸿润创建不会让渡、抵押鸿基新都X栋XX号房。利用权人在《深圳市物业租赁合同》项下的全数权力义务能够根据该合同约定停止让渡以及继承/承袭。

但关于2059年期满后若何处置，长安汽车深圳和鸿润创建暗示根据届时的法令规定打点。

一位市场人士告诉《每日经济新闻》记者，即使有许诺书，风险仍十分高。一般没有房产证的公寓因无法朋分成小户型停止销售，常会接纳以租代售的折中体例停止回款，但那类房产的风险就是仅一本大证，房产无法注销在本身名下，未来可能会被所有者拿来做抵押，或因债务纠纷酿成不良资产来处置。

而现实中仅一本大证，被所有者拿来做抵押或因债务纠纷酿成不良资产被处置的案例其实不鲜见。据《每日经济新闻》此前报导，成龙所有的两套北京NAGA上院房产，不断由成龙及家人栖身利用，但因种种理由，十余年来中泰成龙公司并未打点一般手续，该房产仍然在开发商名下，后因为其涉及债务纠纷，“成龙的豪宅”也成为被处置的资产之一。

尤嘉将那则案例转载到了她的社交平台，她回绝签许诺书的原因之一是她认为她的房屋未来也有可能面对“被处置”的风险。

“每家亏几十万或上百万”

鸿润创建给出的第二个计划即是要求尤嘉等人付出现实占用租金、结清贷款、恢复房屋原貌撤退退却房。

调整协议显示，尤嘉等利用权人选择不再继续履行原合同，希望双方解除原合同的，利用权人根据原合同约定的租金尺度付出现实占用天数的房屋租金(现实占用天数房屋租金=原合同总金额/20/365*现实占用天数);而且利用权人须先结清与租赁房屋相关的一切欠款(含银行贷款),并出示相关结清证明及收条，恢复房屋原貌交付运营商。如发现房屋并未根据原貌恢复,向利用权人收取每平方米800元(按建筑面积计算)的拆修费后，由运营商自行恢复原貌。拆修费从退还的剩余租金中间接扣减。

但留给尤嘉和邻人们协商的时间其实不多，若是同意上述调整计划，他们需要于2020年9月28日前到运营商处打点调整手续。若是尤嘉等人差别意承受以上计划，无法达成调整的，则根据相关合同约定和法令规定处置。

尤嘉认为对方越来越没诚意，也没法承受。“每家都亏几十万或上百万，如今就是让业主承担后果。根据运营商的逻辑，租房贷款，说给外人听，实的很好笑。”

而关于尤嘉等百余名业主所反映的买房变租房工作，龙华区住建局回应称，按照现有证据，其实不能证明鸿润创建存在违法销售，但就出租事宜已约谈鸿润创建，要求其依法依规出租。

以租代售得不到法令庇护

前次以租代售引起市场存眷仍是3年前长租公寓处在风口浪尖时，中兴通信深圳人才公寓涉以租代售，价格由本来的3000元/平方米涨到2.5万元/平方米，引起员工不满，后被媒体报导，被深圳市住房和建立局相关部分约谈并要求整改。​

现实上，深圳以租代售很早就有了，详细操做流程是，一个项目仅一本大产权证，朋分出卖，然后跟开发商签一个20或50年租赁协议，“房款”也就是所谓的租金一次性或分期贷款付清。

上述市场人士暗示，目前深圳如许以租代售的项目也很常见，近期启用中介、刷爆伴侣圈的某头部房企所售龙华项目就是此中一个。

素质上，那种产物自己也不具有金融属性，在市场上活动性很差，尤嘉如今认为“鸿基新都买房变租房后，没有学位、积分，以至其平安性还不如小产权房。”她和邻人们的集体诉求即是退房。

“切莫妄想小利、听信虚假宣传。”一名不肯签字的政府工做人员告诉记者，不要只听开发商和销售的一面之词，买房之前要看项目能否五证齐备。别的，若是实有需求筹算长租，也尽量一次性缴纳租金不超越3年，押金不超越3个月租金。

上海秦兵律师事务所主任徐斌认为，以租代售或者签定内部买卖协议在法令上得不到庇护。以租代售合同素质上是购房合同而不是租赁合同，但是五证不全有可能招致合同无效，依法开发商应当承担不超越已付购房款一倍的赏罚性补偿金，同时还要补偿购房人房价上涨丧失的增值部门，以及银行利钱丧失。

（文中受访者为化名）

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