杭州二手房新房 找房询价、升值评估、网签买卖、中介过户 买房经历技巧（第四篇：若何买房才气升值空间更大

杭州二手房新房 找房询价、升值评估、网签买卖、中介过户 买房经历技巧 第四篇：若何买房才气升值空间更大

不管你买房是不是刚需，不管你买房的时候房价的大情况是快速上涨仍是区域性下跌，以至是同比都下降了，你在考量备选房源的时候，都要频频揣摩：哪一套房子很快就会房价翻番。

良多伴侣很是心急，上来就是问：杭州买房哪里升值最快？

我又不是将来穿越过来的，我不克不及百分之百告诉你哪里房价会5年内翻一番。但是事物开展都是有规律的，不如我们一路一路揣摩揣摩哪里升值最快。

我觉得不动产非不动产，当然不是指白马非马。房子的价格绑定了该城市、地段、社区的教育、医疗、交通、市容、养老、商场、财产投资、社区配套等一系列公共配套资本，你买的房子除了钢筋水泥、车位电梯、绿化等实打实的物品，其实花的房屋总价中绝大部门都是在购置从属在房屋之上的政府公共配套办事资本。

房子的价格现象在我的第二篇文章中就指出了，二手房的价格，若是抛开农税局、房产交易中心、银行评估估值部分等政府、机构避免洗钱、套钱等手段的管束，其实二手房的房间就是接盘侠们的心理预期价，只要有接盘侠来接盘，谁愿意出更高价来接盘，那个房子就是什么价格。

房地产行业几种现象需要留意：

第一种是：规划超前、建立滞后现象。

政府对某个旧城和新城建立开发的时候，城市请城市设想院等专业机构来对该区域的城市规划停止一个全方面的处理计划竞标。比及城市规划设想计划确定后，会有专门的宣传机构，对接设想单元，对该地段的将来城市建立停止包拆、吹嘘、忽悠、强调等宣传，大致就是说我那个地段是多么多么的好，将来会建立成什么什么级别……，那就是政府规划的远景，即便是吹法螺，也要吹个有理有据，我在后面加个时间限制，总会有一天能建立到那个程度的（只不外没有跟你强调）。例如九乔商贸城版块，昔时都是写进了杭州市十三五开展规划的，后来指导班子调整后，该版块就不断搁浅，周边只到2018岁首年月才起头棚户区拆迁革新。

但是！！！别焦急，指导班子换了，规划搁浅了，但是，规划内容一般情况下不会变，规划计划都是通过政府公开招投标的体例公开招标的，个大院校、设想院、规划局都有参与，后期可能因为指导班子调离、财产开展不充实、资金不到位、房地产泡沫分裂都原因，规齐截拖再拖，以至杳无音信，但是那块地，就算是破破烂烂的城中村、菜地、荒地、工地、烂尾了……只要形式好转，仍是要根据昔时通过的规划计划来建立，最多是会有部门修改，大标的目的仍是不会变。

那个特征就对你地段选择很重要，就是在那种滞后开展中找到价值凹地。

第二种是房价透收现象：

良多时候我们发现某个小区就是个孤盘，小区周边社区、商场、学校等都没有，以至没有公交，但是小区开盘仍然卖的炽热。原因就是购置者觉得值那个价的原因是看好将来10年内该地段周边的快速开展，那个现象现实上是透收了房价现有的价值。

而那个远景就是政府将来的城市规划与投资标的目的，开发商也会借此规划在宣传案牍中吹嘘、忽悠。那么政府将来的规划与投资标的目的再哪里呢，开发商都在拿什么来吹法螺呢？

在我的第三篇文章中就指出：

房产升值的素质是在中央政府的新时代大开展的定调下，处所政府坐庄，操般游戏规则，领投城市开展建立，银行、开发商、市政等机构分工协做，大农户带小农户，通吃散户购房者几代人的家庭财产，上演一出圈地圈钱的中国好生意。政府领投城市建立，是操纵地盘财务手段聚拢社会巨额财产，把城市财产的蛋糕做大，同时银行、开发商、市政等机构分工协做参与分切那个蛋糕，政府把户口、教育等公共资本绑定了那个房子，购房者是分切蛋糕的最下层，那个城市有几房产就相当于有几股份，你买房了就相当于拿到了几个股份，城市的扩建与开展，蛋糕变大了，你名下的房产的那点股份也就相当于变大了，所以就升值了。

政府领投的标的目的在哪里，远景就在哪里，升值空间就在哪里，我把那些统称为：“利好动静”！

寻找升值空间更大的过程就是跟投城市开展“利好动静”的过程。

我的系统的找到城市开展的“利好动静”办法有那几种：

①市规划局

此中包罗杭州市规划局、杭州市城乡建立局、各区的街道社区工做陈述等，那些都是获取官方信息的权势巨子渠道。城市规划是一门学科，更是科学，公布出来的规划计划都不是随意写写，都是经得起琢磨的，向国度发改委审批通过的2022年杭州市地铁规划图，其高清版是很详实的将来开展远景，根本描画了到2022年亚运会前，杭州市城市开展的情况和格局。在那个图纸上，你如今选择的地段，想想5年后根据那个远景建立后，你选择的地段处在杭州市的什么阶梯？其实你纠结了很久的几个地段对边一看就很明白了，毫无争议，只是你之前看的格局不敷高。

例如规划的城市主干道的图纸上，5年后的道路建立都已经设想好了，如今你在卫星地图上看到的荒草丛生的处所，早已名花有主，归谁投资建立都是板上钉钉的工作，只不外是还没有起头施工罢了。

②各级政府工做陈述

各区的工做陈述中还有各街道的拆迁、市容整治等工做时间表，就很明白的写了将来几年棚户区和旧城革新的时间节点摆设，当你在纠结那个处所市容破破烂烂的时候，其实很快那边城市成为拆迁户了。

搜刮市政工程的招投标公示也能看出某个地域的公共设备的施工情况。

③当地新闻报导

在《今日头条》、《网易新闻》等此类的新闻客户端中都有当地新闻那个分类，请持续存眷养成习惯，良多政府投资与规划，那里都要报导公示，你需要深挖信息，继续寻找背后的资金活动。请留意，良多APP当地新闻发布的新闻都是简单加工了政府宣传部分的宣传文件，俗称“二手动静”，要想深挖更多的规划与投资利好详细动静，还需要按照那些二手动静继续发掘搜刮信息泉源和延伸新闻。

④过来问我呗，我帮你找。

J……

通过那些路子，能够拿到良多规划、开展、建立信息，时刻存眷并连结城市开展的预见性，你寻找的“利好动静”就是寻找更好的城市开展地段。

那么若何操纵那些“利好动静”分类出用来挑选判断房屋升值空间大小的办法呢？

我用到的办法一般有：

①地铁交汇法

选地段，跟着地铁走就没有大问题，地铁盘也硬通货，及时房地产泡沫贬价了，地铁盘抗跌才能更强。在香港，地铁公司在规划修建地铁线路的同时，沿途拍地，并本身投资在地铁上建立自有物业出卖，物业升值赚大钱后补助地铁建立的巨额费用。而在大陆，地铁公司应该是国有的，政府投资出钱建立地铁是依靠地铁沿线的卖地收入做为补助。地铁规划建立是超出城市开展情况的，那么后期政府的投资也会沿着地铁向主城区向外扩散，地铁的规划途径也是围绕着新旧城区转，那么双地铁交汇的处所，必然是周边区块资本会聚的处所。

如今前沿的城市的开展理念大多已经不是一个中心向外摊大饼，而是区域功用协同，多区域多中心了。

依地铁交汇点，根据预算向周边偏移，能够尝尝寻找具备升值空间的地段。中心城市周边的耽误对接的轻轨线，会在未来把周边卫星城市的生齿与资本导入城市群与城市链，那种聚集会带来更多的升值空间。

②地铁规划法

新增的地铁规划站点，就是更大的利好动静，当地新闻转发的政府地铁建立新闻必然要存眷。建立地铁的逻辑是设想先行、勘探先行，一般政府发布建立动静的时候申明已经被确认的建立停顿，在那之前地铁建立的该阶段都已经被完成了。

举个例子，杭州6号线，计划公布的时候，只会说路子哪条路，转到哪条路，沿途站点名称叫什么……再往后的动静就会一步一步扁的明晰，与此同步的就是地铁勘探的停顿，在6号线二个计划公布的时候，路子东宁路往杭州东站东广场，现场已经有钻孔勘探的设备和人员在东宁路上每隔一段间隔，路面钻孔停止地基土壤采样记录，我还去问了他们，从属于杭州市建立院或华东建立院，采样后的图层样品记录摄影后会上报到主管部分用于评估地铁地下施工钻孔施工前提。评估没有问题后，才气停止下一步确定现实施工计划。

地铁施工次要是开挖施工和盾构机低些钻孔施工两种，开挖施工对空中道路交通干扰大，但是施工难度低，成本低，盾构机钻孔就是地量土壤等前提抱负的情况下，纯地下施工，但是成本高。、

当有些地铁在公布初期，大致途径已经公布，但是站点位置还没有公布的时候，若何去推算地铁站点呢？

一个是按照高清的发改委官方审批通过的地铁规划图，放大的街区来判断站点位置。别的，地铁路子的处所，正上方是不克不及有高层建筑的，因为现代建筑范畴，高层建筑在打地基的时候城市打很深的桩，那个深度已经超越了地铁洞穿的深度了，所以你在猜地铁路子的时候，就大都从公路主干道下方钻孔或封一半路开挖建立。而且地铁站点多半会在公路主干道的交汇点，如许四个标的目的都能有地铁收支口，经济效益更佳。

按那个逻辑退，9号线二期南段的艮山东路站点，就是在九睦路与下沙路的穿插口，不会在航海路与艮山东路的穿插口。更大的利好被新江花园抢得，不外那个小区是经济适用房，小区品量欠佳。

③主干道路法

除了地铁还有公路主干道、高架快速路的建立，也是很好的利好，例如杭州如今城东和城西有良多断头路，杭甬高速路、杭甬高铁因为规划的比力早，良多处所都不是走高架，在空中上走路基，就把城东良多工具标的目的的主干道给阻断了，好比新塘路、同协路等。但是拿到杭州市的主干道规划高区图后，城东、城西的主干道，路网都是很密集的，如今是断头路，以后城市改建走高架，只是时间的问题。

在工具、南北标的目的的高架快速路的枢纽地段，以后开车回很便利，那些都是房产增值的加分项，例如德胜高架、文一西路、天目山路、同协路、机场路、艮山东路、环城北路、东湖高架、秋石快速路……。

并且从杭州市发布的地铁规划与主干道道路规划高清规划图中能够看到，道路越密集、越畅达的处所，对应的市政工程建立也会更多，地段规划投入越大，该地段的开展也会越充实。要晓得那个规划图上的路网都是实打适用实金白银修路修出来，都是钱啊。

④城市群链法

公交线路做为一个公共的福利和资本，公交班次越密集，申明交通越便当，能够在你备选的地段边，比来的主干道找一个公交站点，然后那个站点有哪几班公交车，通过高德地图搜刮所有班次的公交车，在地图中标注公交开行出途径，多条公交途径同时标注，你就晓得那个地段坐公交能中转哪些处所，一目了然就晓得那个处所能与哪些地段在交通上连成一片。

那里要提到一个很重要的城市扩建开展的一般规律，亚洲的现代化建立最超前的国度是哪个国度？是日本，人家是亚洲现代化之父，城市群、大湾区、城市链等城市开展之路的将来开展的大标的目的仍是跟着日本的经历走的。

像北上广深杭等如许的大城市，城市朝着城市群、大湾区标的目的开展，其重要特征就是一个城市会有多中心，周边会有副城或卫星城，通过火工协做不竭扩大构成城市群和城市链。那些副城、卫星城之前可能就是大城市边的小镇，因为天文优势（例如毗连某个交通干线的交通要道）或者财产优势，借助中心城市的开展，会提早规划开展起来，例如下沙副城、临平副城等，但是跟着中心城市的扩建与周边城镇化改拆的不竭推进，那些副城肯定会跟中心城区连成一片，久而久之就会构成城市群，城市群与城市群之间通过高铁、高速、轻轨等主干道彼此毗连，若是有财产聚集和财产协同，又会构成大湾区。

城市颠末不竭扩建开展，市区会连成一片，大湾区也会连成一片，多中心的优势区域也会连成一片。有些次中心或副城先行开展，毗连该中心与市中心的区域反而会开展滞后，那个时候就会构成那个滞后地带的价值凹地。良多时候，那个价值地带间隔市中心更近，地段更好，但是规划稍滞后，反而没有干过副城，但是一旦如许的城市群、城市链初见眉目，中间地带的升值空间会很快补上。若是你选择买房的地段正好就在如许的中心区域的毗连地带，又掌握了适宜的期间，中心区域连成片后，肯定大战如许的价值上涨，你要不要？

⑤地价跟踪法

在我的第三篇文章中指出，处所政府是大农户，房地产开发商是小农户，政府拍地后把地盘卖给开发商，那个楼面价就是地盘价格平摊到房屋建筑中每平方米的价格。

地盘拍卖月月有，开发商做为小农户，跟购房者如许的散户来说，至少也是个机构，在楼市买卖的那桩中国好生意中，机构的才能远远大于散户，机构至少会专门的部分用来评估国度房地产宏不雅调控政策，以及处所政府的城市规划与市政投资政策。开发商做为贸易公司，它就是利欲熏心，它买政府的地盘都花了那么多钱，你说它以后盖好房子拿出来卖会赔本吗？赔本的概率仍是很小的。

所以当地新闻的土拍新闻报导，也是该地段房地产增值趋向的晴雨表，哪个地段楼面价上涨的快，哪个地段以后房价就会涨得快。新房都涨那么快，周边的次新房、老破小也会跟着涨。

其次，还能够记录逃踪比照房屋的中介成交价，那个成交价怎么找，数据与实在房屋市场价之间有什么不同，若何判断该本身所查询的那套房源的成交价与本身淘宝淘的那个房源比拟，性交好比何，都有办法，需要一个全面的评估才气确定在售房源的性价比。要想评估在售房源的性价比，能够跟踪比照一下相邻小区类似前提房屋的成交价。

若是本身没有经历，建议给点辛苦消费，找我给你评估。 ^-^

⑥公共茅厕法

有个法例叫做哪里公共茅厕多，哪里房价就高。那只是比方，要晓得，一个公共茅厕的维持运营，要配套投入几人力物力吗？我只能说良多良多，一处场地、二是环卫工人设置装备摆设，每个公共茅厕都代表着一个烧钱的机器，公共茅厕的几，间接就反映了该街道在公共设备方面的投入力度，能花那么多钱，周边不成能差。

同样，搜刮“海王星辰”、“全家”、“星巴克”……此类的店铺，都能从侧面反映出该地段社区开展的水平与对年轻人的聚集效应。例如还有滴滴打车公司每阶段发布的用户乘车途径轨迹图，也能反映出年轻群体的活动集中区域。详细都是什么原理，你本身去揣摩。

其次，搜刮大大小小的中介门店的数量和密集水平，也能从侧面反映周边地段的情况。做餐饮的会存眷一个概念叫“翻桌率”，那么房产中介也有一个概念就是“换手率”，好的房源，只要价格适宜，一挂出来就被签约了，很是抢手。从中介门店或其他路子互动的周边小区房源的成交量，也能反映出房屋抢手的水平，那门店多，什么周边中介经纪人聚集的多，附近小区二手房成交量产生的利润能养活那么多经纪人。

“换手率”高，申明该地段就是周边的资本会聚地，合适老房东之前买房上车后，积累几年了，如今卖掉置换，也合适接盘侠如今接盘先上车，后面找时机置换。房屋置换率、换手率高，房屋成交申明必有其优势，详细原因本身寻找、揣摩。

⑦重点项目法

政府每一阶段的开展陈述中城市申明差别城市区域的开展重点，例如杭州的开展多是双中心，多副城，多重点区域，那种多中心的城市规划，有利于差别区域的财产协同与共同，也利于城市堵车的治理，是城市开展的大标的目的。

差别的区域中心与城市次中心，财产各别位置有别，协同开展各显优势，例如新六合中心、下沙副城中心、城东新城中心、蒋村中心、黄龙中心……差别级此外区域城市有本身资本集中的区域和重点开展保障的区域。各区域的开展中心怎么寻找，本身去察看、调研、揣摩、评估，详细杭州市各中心区域的开展重点都在哪里，本身能查得到，就不赘述了。

⑧财产聚集法 ⑨拆迁搬家法 ⑩山南水前法 11颜色逃宗法 12楼宇品量法

选房、淘房、买房选择中的减分项

选房陷阱与选择悖论

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未完待续……

待更新……

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写在最初：

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