Sophie苏菲：结业于中山大学，10+年房产实战经历。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带各人一一领会广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为筹办换房的伴侣们供给最适用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目次》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介珠江新城，是国务院批准的三大国度级中央商务区之一 ，次要办事于珠三角经济圈，是华南地域更大的CBD、独一的世界商务区联盟成员、粤港澳办事商业自在化示范基地，已成为华南地域总部经济和金融、科技、商务等高端财产高度集聚区。
1993年广州市政府就做出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建立，末于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只要一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区开展；而深圳则是一个多中心协调开展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，别离是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为那种区别 ，在房产投资范畴板块的选择上，两者是判然不同的。
根据天文位置，凡是会把珠江新城分红三个区，别离是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部门即是中区，如上图所示。
我们之前也写过很多关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回忆：
《在珠江新城买房后，他碰到了懊恼……》
《广州开展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝发问》
《改善型买家必看！下半年那4个新盘你不克不及再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会根据西区--中区--东区如许的天文挨次来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）（1）财产：“珠江新城-金融城-琶洲”构成了广州的“黄金三角”。珠江新城开展总部经济，金融城挑起金融办事的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功用不容轻忽。
（2）位置：栖身在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业时机；与琶洲、金融城的间隔也在10~20分钟车程内，天文位置非常优胜。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，次要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部门站点；板块内线路和站点密集，地铁出行十分便当。
（5）情况：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园次要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，情况优胜。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介（嘉裕君玥公馆）上期文章为各人介绍了珠江新城西区的嘉裕礼顿阳光公寓，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不竭添加），本期要介绍的是嘉裕君玥公馆。
嘉裕君玥公馆位于珠江新城西区，户型涵盖130平方3房到295平方5/6房，天文位置优胜，是一个纯大户型的豪宅楼盘，合适改善型和高净值买家，保举指数：4.5星。
嘉裕君玥公馆根本信息：
小区地址：天河区珠江新城花城大道39号
当前均价：142081元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2009年
开发商：嘉裕集团
物业：嘉裕物业
物业费用：3.5元/月/平方米
总户数：632
总车位：353
容积率：7
绿化率：30%
下文我们将从“公共配套资本”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”那几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资本（嘉裕君玥公馆）嘉裕君玥公馆与前几期文章介绍的双城国际公寓、南天广场等楼盘相邻，大部门公共资本为共用，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距嘉裕君玥公馆约550米。
（2）交通
嘉裕君玥公馆南临花城大道和临江大道，北临金穗路和黄埔大道，西临华穗路和广州大道，东临华夏路，七通八达，交通优势突显。
●公交：
楼下南门处有花城大道（华穗路口）公交站，东面150米有华成路口公交站；路过公交线路有407路、777路、778路、901A路、参观2路、40路、90路、107路、194路、230路、668路、778路、811路、夜109路等，不换乘即可在珠江新城内部轮回，或中转全市各大富贵商圈、公园景点和客运站场，公交出行十分便利。
●地铁
地铁5号线珠江新城站A2收支口就在小区东门处，通过地铁换乘能够快速抵达广州各区域，地铁出行便利快速。
●自驾
嘉裕君玥公馆距广州大道内环路入口约1.2公里，一般情况下5分钟内能上内环路；距华南快速干线花城入口比来线路为3.5公里，一般情况下10分钟摆布能上高速，自驾出行非常便当。
（3）教育
幼儿园：小区1公里内有越秀区儿童福利会幼儿园、燕燕幼儿园、睦心幼儿园和明月幼儿园等，在一路之隔的五羊新城内；别的，距珠江新城佐治亚国际幼儿园约1公里。
对口小学：配套小学为天河区第一小学华穗校区（原先烈东小学珠江新城校区），学校距嘉裕君玥公馆约650米，家长接送省时便利，高年级小学生可自行上学下学。
对口中学：天河区第一小学对应曲升初中为天河中学（花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距嘉裕君玥公馆约1600米，初中学生自行上学下学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生体例，届时中学学位或存在不确定性，详细请以天河区教育局昔时发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区病院：天河区冼村街杨箕东社区卫生办事站位于华穗路386号2层，距嘉裕君玥公馆约350米，疫苗接种、伤风、抽血、B超级小型查抄科目能够在此就诊。
●大型病院：小区附近的三甲病院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅500米摆布；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军病院、省中医二沙岛分院等三甲病院，优良医疗资本十分丰硕。
（5）商圈
小区日常生活所需，次要依赖大厦底商（1~3层贸易裙楼），以及周边写字楼的底商处理，其他的生活娱乐消费需求能够到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约700米，步行10分钟可抵达广州友谊商铺（国金店）；距东塔约1000米，步行15分钟可抵达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，仍是窗口处事，都非常便利！
（6）文化资本
小区距广州大剧院约800米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优良歌剧包罗《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，赏识世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州藏书楼约1050米，步行18分钟即可达，操纵碎片时间即可便利地借阅海量图书资本。
广州藏书楼于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国度一级藏书楼，2016年广东省人民政府公布该藏书楼为广东省古籍重点庇护单元。
小区到广东省博物馆约1050米，步行20分钟内即可抵达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠定开工，2010年建成，总占空中积6.7万平方米，是广东省独一的省级综合博物馆，国度一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部门集中在西区的写字楼中，包罗以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国度驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等处事场景，十分便利。
小区详评（嘉裕君玥公馆）01小区园景
上图是小区的正门（东门），外表看上去比力高峻上。
正门中央的喷泉池上面，竖立着小区的牌匾，外不雅很低调。
正门进来就是小区的泅水区，在花园正中央的位置，占据了加大面积。
上图是小区北门内侧的花园景不雅，门外是华明路。
花园的遍地高度差别，中央位置抬高，园内较多台阶和小斜坡（上图）。
花园人车分流，不算大，但配套有小型游乐场等设备，业主和孩子们都有休闲的处所（上图）。
上图是A座的楼下，挑高的大堂，亮光的大理石，金漆大字，显得气派堂皇。
电梯间通往各单位的过道为开放式（上图），比照老式小区的封锁过道来说，完满是量的提拔，通风、采光、景不雅全兼顾；但建筑和拆修用料、电梯品量、其它细节等都不敷豪宅尺度。
上图是A座中楼层的北向景不雅，相邻的是低矮的天河中学高中部，整体视野十分开阔。
上图为低楼层阳台景不雅，树木葱葱，树顶与阳台齐平，情况较为恬静。
小区楼栋外立面以浅黄色为主，较多圆弧形边角，配以浅绿色玻璃，整体呈现代建筑气概，外不雅显新。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
嘉裕君玥公馆共4栋30层的高层洋房，此中1-3楼为裙楼，5~29层为130~190平方的主力户型，30层为顶豪户型（295平方摆布的5房6房）。
四栋室第楼宇对称地散布在小区的四个角，此中西面的华穗路和南面的花城大道容易受噪音影响，北面的华城路噪音相对小，优选A栋和B栋南向望花园户型，其次是C栋和D北向望花园户型，以及B栋和D栋东向户型，相对较为恬静。
（2）户型阐发
嘉裕君玥公馆户型涵盖130平方3室2厅~295平方5室3厅，此中更大面积的295平方散布30层。
本期我们次要介绍目前有房源出卖的“133平方、143平方、192平方和292平方”那几种差别层次的户型，如需领会其他户型，请联络文末助理（客服）。
133户型：
格局：3+1房2厅，总建筑面积133平方米，北向。
点评：本户型在小区里属于面积最小的层次之一，除阳台和主卧飘窗外，整体比力朴直，3房的格局也能满足一般家庭的需求；阳台朝东北，炎天通风一般。
人群：合适单纯的二胎家庭或与晚辈同住的独生家庭。
143户型：
格局：3+1房2厅，总建筑面积143平方米，西南向。
点评：本户型在小区里也属于比力小的户型，但整体到达143平方，关于良多家庭来说已经是很宽裕的空间；3房的格局，主卧带书房、衣帽间，宽阔温馨；不敷之处是比力多斜边的存在。
人群：合适单纯的二胎家庭或与晚辈同住的独生家庭。
192户型：
格局：5+1房2厅，总建筑面积192平方米，南向。
点评：那是主力户型里面积更大的，阳台和大部门卧房均朝南，通风、采光、景不雅佳；两间套房，合适有晚辈同住的家庭；整体呈长方形，格局朴直，无明显缺点。
人群：合适三代同堂的多人家庭。
292户型：
格局：6房3厅，总建筑面积292平方米，南向。
点评：那是30层的顶奢华户型，由其他楼层的01和02单位连体构成，除此户型外还存在03/04单位连体，以及05\06单位连体的顶豪户型；那种顶豪户型有两套起居系统，两套厨房，两套客餐厅等，空间百变，合适多人家庭。
人群：合适三代同堂的多人家庭。
（3）户型选择
嘉裕君玥公馆的楼层单位散布如上面的简图所示，ABCD四栋室第对称散布在小区四个角，前3栋每层3梯6户，最初1栋3梯5户。
从噪音的角度，因南面和花城大道和西边的华穗路均为主干道，易受噪音影响，因而优选ABC栋01/05单位，以及D栋04单位，不靠路；综合通风的因素，又以AB栋南向01/05的为更佳。
别的，小区东面是内巷，北面的华成路车流量不多，噪音影响不大，也能够选择A栋04/06单位，B栋02/03/04/06单位，以及D栋05单位。
当然，在户型的选择上，还要综合预算、朝向、楼层等因从来选择：
预算1800~2100万的买家，能够选择130~150平方户型，优选AB栋01/05单位；小区最小面积的户型占据花园内位朝向、通风更佳的位置，实属首选；
预算2500~2800万的买家，能够选择170~190平方的户型，即ABC栋的06单位以及D栋的05单位，优选AB栋06，南望花园，北面噪音影响不大；
预算4000万+的买家，能够选择292或295平方的顶豪户型，空间大，温馨，通透，合适多人家庭。
详细选择要看购房者小我对景不雅、采光、通风、情况噪音以及业主卖家等综合前提评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型，其他没有介绍的户型，请看下面我们整理的户型散布表：
注：原创不容易，如需上表加密信息，请扫文末二维码添加工做人员付费28.8元保藏。
升值潜力嘉裕君玥公馆于2007年开盘，昔时的开盘售价为22000元/平方米；那么那些年来，小区的升值速度又若何呢？
从图表可出，嘉裕君玥公馆开盘以来的年均增值速度是13.24%， 15年间增值约5.46倍（以当前市场成交价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想领会统一时间点各小区的增速，请私信停止征询。
总结本期次要介绍了珠江新城西区的嘉裕君玥公馆，共4栋塔楼，户型涵盖130平方3房到295平方5房，以130~190平方为主，3梯5户或3梯6户，是一个纯大户型的豪宅楼盘。
长处方面：
（1）地段位置优胜，位于广州的宇宙中心--珠江新城，交通便当，两地铁线交汇，公交线路密集；
（2）小区周边优良公共配套资本丰硕，近三甲病院，带优良公立学位，藏书楼、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）小区年均增值速度比“保利108公馆”稍高；
（4）小区较新，楼龄不到15年；
（5）酒店式物业办理，由嘉裕亲身操刀。
缺点方面：
（1）西侧和南侧户型容易受华穗路和花城大道的噪音影响；
（2）珠城西区高楼林立，东面、南向、西向视野不敷开阔；
（3）车位不敷，配比仅1：0.5摆布，不契合豪宅应有的尺度；
（4）3梯5户/3梯6户，与豪宅的定位有所收支；
（5）花园面积小，活动空间不算大。
PK我们在之前的文章里详评过《保利108公馆》，此次把两者放在一路，看看哪个才是富人们的菜：
（1）论通风、采光、景不雅，君玥公馆为塔楼设想，有部门北向和西向户型，以城市景不雅为主；而108公馆则是板楼设想，南北通透，户户南向，望花园且可望小蛮腰，明显后者更好。
（2）论物业，108公馆由业界盛名的保利物业操刀，君玥公馆则由擅长酒店办理的嘉裕物业掌管，两者物业费用差不多，从花园办理等表象来看，似乎保利物业做得更好。
（3）从天文位置来看，108公馆更靠近江边和各大文化场馆，而君玥公馆则更靠近核心写字楼和消费场合，但两者的间隔也仅数百米罢了，各有好坏。
（4）从增值速度来看，108公馆开盘以来的年均增值速度为12.46%，君玥公馆则到达13.24%，后者更高一点。
（5）从产物来说，108公馆只要192平方和221平方两种4+1户型，而君玥公馆则从130平方3+1户型到295平方6+1户型都有，后者的可选择性更多。
（6）论室第密度，108公馆容积率仅3.44，2梯2户；而君玥公馆容积率则到达7，3梯5户或3梯6户；108公馆的密度更低，温馨性更好。
（7）交通方面，君玥楼下就是地铁站，而108公馆无论地铁仍是公交，都不如前者便利。
（8）硬伤方面，108公馆与偏侧需的保林苑共用花园，花园小且园内人员条理稠浊；君玥公馆的硬伤次要是车位不敷（车位配比1：0.5），花园面积不大，和毫宅的定位不婚配，开发商嘉裕的存在感也不如保利强。
综合以上几个维度，固然同为嘉裕集团出品，但嘉裕君月的细节和珠江新城中区的嘉裕公馆（我们很快写它的楼评给各人比力）相差较大，从栖身体验度来说，108公馆完胜嘉裕君玥。
总价能买108公馆、又确定在西区置业的买家，优选108公馆；预算在2000万上下的买家，能够考虑君玥130+平方户型，以较低总价买到小区更好的朝向、景不雅，也是一个不错的选择。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区，敬请留意哦！若是有想领会的楼盘，请在文末留言告诉我们。
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若有更多房产方面的问题，欢送与我交换，公家号：苏菲说房。