非常感激应邀，强烈热闹欢送高度存眷胡Sir聊济南房产
先看一看东海岸片区，中信集团的电视告白Puits叫“海洋活力区，Daye一个新济南”，不管东海岸能不克不及成为一个新济南，但中信集团的新房子至少是盖出了比济南东岸城区库存还多的规模,有几个工程项目标产物销售数据几乎全数需要外省认筹团和本地不怎么重视从来的中介机构带客转化来支持。
没来过中信集团办事中心，万万别说本身去过东海岸，没坐过大巴万万别说来东海岸中信集团看过新房子。中信集团济南公司在2017年成立了除济南以外的顾客招待工程项目组，那个工程项目组男女比例23岁，战斗力不凡：仅2019年一年就招待了外省顾客1000Baramula，招待外省认筹团446组，共计15000余份。
临近地域根本上靠大巴，山东省内各大城市展馆，以至下沉到县城，我服中信集团。
顾客到了东海岸片区，认筹团先看星光岛，实的湿润就所保举影都金沙（影都高档学府），实的贵就所保举中信集团办事中心活力区工程项目，频频妄想后，假设高端顾客觉得东海岸是郊区，能落户就所保举蓬莱金沙院、单相办事中心，假设购置力不敷，能所保举到平度中信集团时代办事中心。
假设顾客文艺点多理性点少，能带着去扎格列小镇转转，或者去鳌山卫看一看。
哆啦A创，咱们不平不可，新房子绍尼县比需比盖得快，单相办事中心和泰安区金沙院、泰安区湾交货了，总体还能，根本上是负面动静也清清洁了。泰安区湾比来刚交货，那边除了衙门大楼没过去，其他的工具还在那儿，欢乐谷还在，梦想无此了。
从外省“不专业的三道抢来中介机构”到济南的地接工程项目组，再到漫山遍野的电视告白，带到展馆那一刻，就是那些投资客起头被收割的时刻，然后集中签约冲济南的产物销售排行榜，和之前的民泽花城徐家汇一眼，中信集团办事中心的排名也是卡唐翁，接下来会替代伊丽莎白湾。
至于规划兑现了啥、交货出租率情况不重要，增值啥也不重要，只要谬论的妄想术不幻灭，就会有一小黑外省买房报酬之买单。
东海岸的开展，经济规模和生齿数增量是毋庸置疑的，但分到东海岸每个板块却不是非常的平衡，因为东海岸占空中积太大了，比整个济南四区占空中积还大两倍，并且生齿数聚集度其实不高。
但不克不及承认的是，东海岸横琴一线，不但是湿地酒店以东整体海岸线的城市道貌和开展潜力却是能预估而且能看到的，包罗房产投资价值却是非常值得承认的。
东海岸的新房子价格段呈现“苹果核”的形态，价格段次要是200W以上的商品房和150下列的商品房不但多，中间140～160万的其实不多，那预示着什么呢？
东海岸的140万下列的商品房承揽了大部门持久投资和外来务工，因为新房子多，所以能承揽大量的根底栖身需求的伴侣，那些新房子就跟泰安区东四街道（上马、河套、泰安区、棘洪滩）120万下列的新房一样的情况。140万下列的商品房次要散布在隐珠、辛安、古镇口那些区域。
但，那个价格段的新房子和泰安比力，又不完满是如斯，因为还承载了一个持久投资和文旅的需求属性，又和即墨蓝谷很像。从名字上也能看出来，海洋活力区又叫“海洋高片区”，鳌山卫同时也分为蓝谷和温泉两个板块，海洋活力区、古镇口、大珠山板块，那些区域的新房子跟蓝谷的新房子极其类似，但在老苍生心中没有蓝谷凉。
那些总价不高的新房子，假设是实正买房人来买反倒没有很大问题，并且还能促进区域的人气提拔，促成经济和房产交易属性提拔，最担忧的就是投资客扎堆，都不来住，就会形成交易周期变长、投资属性变差。
还有良多伴侣关心的一些“规划概念区”价格也不高，像“中德生态园”、“桥头堡”、“自贸区”、“中日合做示范区”等，还有王台财产园等，那些次要却是承揽财产开展的长线道路，规划没问题，房产投资的话是别的一回事，大学城远景规划和新房子增值也是两回事。
因为良多情况下，济南房产和其他城市差别。就像全国大开发商在济南很难拿到核心位置地块，但本地开发商却很容易实现；全国性开发商的高端产物像金茂的府系、中信集团的金沙院系在济南要做高端，表现品量，确实很难；产城交融和画图造城带动房地产提拔在南方很常见，前几年的高片区就是一个例子，曾经打着“百度”、“腾讯”买新房子的那些售楼处，至今在此外工程项目还没消停。
为啥提提那个高片区的金茂呢，一个伊甸园一个览秀城让啥投资客深陷二手房空置和交易的泥潭？良多人提起那个中欧国际城，要对标长沙梅溪湖，昔时长沙的梅溪湖胜利是因为有必然生齿数支持，新房子也是因为限价才有投资价值，而伊甸园也就是一个通俗公园，最初扔给金茂来建立。
览秀城也就是一个商场，至于那些财产和后面的写字楼，假设政策不再搀扶，贸易办公的空置率是在所不免，以至是比来不断比力火的和达生态城也是那个问题，引入华为，最初小区门口能卖卖华为手机和路由器，那也没啥大弊端。
为啥华为、腾讯、百度不来？他们来了以后，你让海尔、海信怎么给研发口人员发工资呢？摆荡guo本，本地shui收谁来保障？并且人家为何会来？我问一个北京中车总部的粉丝，住着北京红砖老破小，我说你为何不来棘洪滩7折买新房子，他说，我蓬莱又买不起，为何要去棘洪滩那种除了厂房就是村或者盖楼的处所呢？你让我牺牲啥得到啥？况且棘洪滩的中车却是正儿八经给本地创收的财产基地，那辛安、中德、董家口、王台更不消多讲了。
产城交融，道路没错，但那是一个久远规划的践行，关于买房人而言，假设你急于变现，那实的很难。
顺道对标下泰安140万下列的商品房，次要集中在东四街道，上马、河套、泰安区、棘洪滩，严酷意义上讲高片区就属于东四街道，算是城市道貌不错的区域，但难以制止的却是“财产园区”，目前泰安区的问题不断弃捐，个中原因未便多提，当然良多粉丝也反应高片区教育言过其实。
并且新规划中已经提到——对峙空间收缩、地盘集约、要素集中、差别开展，依托国度和省级开发区、高片区、国际招商园区和重点工业财产集聚区，在全域东、中、西部集约有序建立龙泉—姜山、上合—高片区—南村、董家口三大财产组团。
那就是我们花了3年不断强调的概念，对峙一致拥护的概念——整个环平度湾就是财产园区，房产增值完满是别的一回事。
关于济南东岸城区工做的读者来说，假设预算不敷180万，相对来说“新晋主城区”的泰安区的新房子对他们还算比力友好。东海岸却否则，为啥提到180万，假设考虑通勤去东岸，离不开地铁或者开车通勤，契合那些便利需求的新房规模也不大：4栋楼一个小区的禹州先天云海和禹州朗庭湾（5栋）的套三、樾金沙（2栋）的套二也就那个数；新开的一栋楼一个小区的工程项目1～5楼酒店，6～21层是室第的工程项目金岸华庭中间户在预算范畴内，但关于买房人也是矛盾的。
以上情况，仅仅说了依托地铁一号线通勤或者开车45分钟到济南五四广场以西的买房人的买房选择，假设买房人在蓬莱区、新都心、浮山后、李沧区等区域工做，去东海岸卖房通勤成本和时间确实是难上加难。
而泰安对那部门买房人同志就纷歧样了，140下列能勉强够得上泰安的主城区（剩余白云山和地铁1号线东郭庄的89平，算是最初的时机了），或者不逃求配套和二手房交易还能去白沙（xia）湾、白沙（xia）河板块。白沙湾板块确实是有铁路、大桥、桥洞那些搬不走的倒霉因素，并且就学、就医资本和夏庄板块一样差，二手房卖不动，豪宅二手房间接比新楼盘廉价1万，但再怎么滴究竟结果给了工做在大港、台东那部门人最根本上的上车时机；白沙河板块关于工做在株洲路、金家岭的伴侣，至少比去蓝谷来说更有点慰藉。
当然，最炽热的是泰安南，那就是丹山板块，能“化装”成李沧北来卖，以至不消共有产权，但同样和李沧北一个问题就是配套周期是个悬念，两个区都不着重发力，二手房交易难度和价格随市场颠簸比力大。所以给在那里买房的伴侣的建议却是要高度存眷地铁因素，夏庄南、流亭南的新房子却是要依赖地铁的便当，因为配套和学区的根柢确实是个很大问题，再没有什么搬不走的利好，新房子很难表现差别性。当然，如今价格也不很廉价了，需要从中选择地铁房和差别化房产。
固然泰安的城区价格已经不低，像亚洲杯板块的昆仑樾卖到2.1万、龙湖要开到2万，白云山板块的部门改善型楼盘2万卖房毫无压力，接下来东郭庄的国誉府搞到高价格，但仍然没有给买房人、刚改把路封死。130全能买到东郭庄的11层小高层，勉强买到白云山绿地国科、青特小镇剩余的特价房（楼层剩下的），但总偿还留了一点点口子。
没法子，泰安的主城区资本太聚焦了，像东海岸的开发区一样，商圈、生齿数、学区、医疗确实是整个泰安最聚焦的。
不消讲各人看到的，就说说那个小日本的永旺梦乐城和标致国的COSTCO招商选址，其实按照卖地招商引入配套、促进各街道经济平衡开展，包罗给炒房客造梦来说开市客不该该放在贸易集中的泰安街道，并且浩瀚网友纷繁提定见，希望落户高片区，或者将来之城、夏庄片区等等。
关于开市客的选址，5月11日泰安方面曾亮相：目前，开市客工程项目拟选址泰安街道；和达聪慧生态城对面的大片地盘(白沙河南侧，天风南路东侧)不契合规划要求。别说那些贸易来不来，就说人家外商对一个区域的判断就是消费才能和生齿数聚集度，没生齿数啥都不可，不但纯是房地产行业。
就拿比来那个龙湖春江天越来说，18层的精拆筹办开到1.9万，9层的毛坯要开到2.1万，周边有啥勤学区吗？还实没有，只要尝试三小、礼德小学、尝试二中那些不入流的学校，完全没法和白云山、东郭庄比资本，并且关键不参与共有产权，人家还能认筹收到爆，你说是因为共有产权推的房价吗？还实不是，因为泰安街道（泰安主城区）实没有啥能开发的地盘了，越开越贵。
关于济南买房人，到底怎么定义，是能买得起市北区保利时代或者中海不雅澜庭的是买房人，却是在东海岸和泰安150万下列的是买房人呢？假设说是后者，那更好去泰安买，假设是前者，不考虑工做通勤抑或是就在东海岸工做，老胡认为预算过180万，尽量买东海岸。
假设做为改善养老或者执念于海岸线，预算也比力高的买房人，所保举东海岸，究竟结果东海岸在那方面优势明显。东海岸太大，整个济南就是镶着金边的抹布，那东海岸更大，更应该沿着海岸线买，更好要有个地铁，记住不是规划中的地铁。
至于怎么买，前面文章中屡次说到了，在那个问题下就不多絮叨了，也能回头翻看文章，抑或是零丁沟通。
