那是一场将近3年半的消费市场拉锯。
文｜孙梅欣来源｜界面新闻（ID：wowjiemian）
头图摄影｜王家乐
似乎是一夜之间，青岛楼价争议被推优势口浪尖。差别于那些因涨而“红”的卫星城，青岛的“红”是不想跌得太重。
9月10日，青岛市住建委公开暗示，“去年禽流感事后，青岛市房地财产消费市场呈现出‘皮德盖文’形态，在合理区间运行”，房地财产呈现出持续相对平稳的开展态势，以回应早前文章提到，青岛楼价在短时间再次呈现大幅上涨。
“涨价是不是卖得了不晓得，但我在新区马戈庄一套按消费市场价挂出的房子，早已过去16个月了，只要2次带看，置之不理。”在青岛房地财产从业近20年，方照不由一阵苦笑。
在方照看来，相较于楼价走低，消费市场求过于供，缺乏活动性和仍在增加的高库存量，才是青岛消费市场的更严峻的问题：“青岛的楼价不是一夜间跌下来，是3年多来多种因素叠加的成果。”
库存量“浍”
统计局去年9月发布的《2020年8月70个大中卫星城二手写字楼销售价格指数》表白，7月青岛成交量价格同比上涨0.8%，同比上涨4.5%。
若是把时间拉长一些就会发现，青岛楼价早已跌了很久，那早已是统计局发布的成交量价已持续第14个月再次呈现上升，累计跌幅到达4.7%。同例如面，则早已已持续8个月上涨。
商品写字楼表示则稍显乐不雅，统计局统计数据表白，8月青岛新建商品楼价格同比上涨0.3%，已持续5个月再次呈现上涨，同比涨幅0.9%。
58同城、安居客供给的统计数据表白，去年以来，青岛全区商品写字楼在线均匀值报价从岁暮的20235元/万平方米，降到8月的19640元/万平方米，增幅约3%。成交量挂牌均价则从1月份的20792元/万平方米，降到8月的20103元/万平方米，增幅约为3.3%。
从全区均匀值价格程度上看，去年青岛消费市场相对相对平稳，只是略有上升。但按照365套房发布的统计数据上看，青岛成交量从2018年8月起头就持续呈现出同比下滑，只在2019岁暮和去年禽流感恢复后再次呈现短暂的反弹。在将近2年的统计周期性里，成交量同比上升的月份接近19个。
若是说均匀值涨价其实不明显，那么不竭上升的供给量，则早已处于惊人的高位。
世联研究院对全国30个重点卫星城商品写字楼消费市场监控统计数据表白，到去年8月，青岛商品写字楼库存量占空中积到达3632万平方米，是次要包罗北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线卫星城中，供给量更高、且独一超越3000万平方米库存量规模的卫星城。帕西基周期性方面，则将近28.2个月，是全国商品写字楼帕西基周期性仅次于大连的最长的卫星城。
青岛2019年年内商品写字楼成交量占空中积1393.7万平方米，2018年成交量占空中积1204万平方米，在此之前5年年度均匀值成交量占空中积1544万平方米。那意味着，以目前的供给量，在没有新增量入场的情况下，即使以2018年之前较为积极的买房活泼度上看，青岛消费市场商品写字楼2年都卖不完。
那还没有算上庞大的成交量消费市场。明显的供过于求，让青岛消费市场买房方难有溢价权，不管开发商，仍是成交量东。
恶性轮回
方照还记得2016年青岛消费市场最火爆的排场：“一个楼盘入市，15分钟销售额就破亿。地产商在地盘拍卖会上不要命的VM288，2000万、5000万的加价。”
昔时，青岛拍得了四府“地王”楼盘。金地以47.4亿元拿下青岛通州区楼盘，写字楼总价约为5.6多万元/万平方米，地价至今未被突破。市内四区及东疆卖地的四幅楼盘总价均超越3多万元/万平方米，买家次要包罗中冶、万科、天房等地产商。
“其时消费市场遍及认为，青岛打破10多万元/万平方米的‘地板’价指日可待。”方照回忆。
统计数据表白，2016年年内地盘卖地占空中积2596.32万平方米，卖地总金额1389亿元，此中现房卖地量807.96万平方米，总价15367元/万平方米。
然而，10万/万平方米的“地板”价没比及，却等来了史上那三项的青岛“330”房价宏不雅调控。
宏不雅调控要求，自2017年4月1日起，非青岛户口在青岛有1套及以内，青岛户口有2套及以内，次要包罗未婚和再婚在内的独身成年人士拥有1套及以内住房，暂停除东疆之外再次买房资格。非青岛户口买房人在3年内的社保或小我所得税缴纳需已持续缴满2年。
严酷的限牌政策让一年前还热火朝天的青岛房价敏捷降温。2017年青岛商品写字楼成交量12.71万台，同比上升45.73%；成交量成交量9.4万台，同比上升50%。至2018年的商品写字楼成交量套数再度降为10.95万台，同比下滑13.78%。
与此同时，2016年、2017年卖地的楼盘，在2018年陆续大量上市。世联研究统计数据表白，2018年，青岛新建商品写字楼供给量为1791万平方米，供给规模创下过去10年新高，但成交量量只要1204万平方米，供过于求的场面起头构成。
到了2019年，上市供给量到达1653.8万平方米，成交量量只要1393.7万平方米，商品写字楼库存量供给的“浍”情况进一步恶化。
事实上，相关部分不是没有想过“曲线”拉动消费市场。2018年5月，青岛参加全国热点卫星城人才落户大潮，推出了“海河英才”动作方案，放宽人才引进落户前提。统计数据表白，到去年1月，通过“海河英才”落户青岛人数到达23.5万人。
“不能不说，通过落户政策参加青岛户口的‘新青岛人’，关于消费市场的成交量量有必然鞭策，所以2019年后，青岛商品写字楼和成交量成交量量有必然水平的上升。”但方照认为，那部门人群关于青岛整体买房消费市场来说仍是“无济于事”。
王华玲是一家全国性房地财产营销公司的青岛地域负责人，她认为，相较于深圳、杭州、苏州通过财产、就业吸惹人才进入差别，教育、医疗才是落户青岛的吸引力：“青岛落户政策吸引了很多在北京生活工做多年但无法落户的人群，他们在青岛就近处理了户口问题，但其实不会带着财产进来。”
别的，青岛相对较好的教育资本和较高的高考登科率颇具吸引力。事实上，有很多青岛远郊项目在北京核心地域均设有展点，卖点之一就是在青岛落户、买房、有学籍。
“但那批买房者大多倾向于购置间隔北京更近的小占空中积商品写字楼，能够控造成本，以至有些人只要户口，其实不筹算在青岛买房栖身、工做，所以很少会选择青岛市区周边，或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释，那就构成一个“闭环”：“新落户生齿曲奔周边刚需消费市场买商品写字楼，当地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的成交量，消费市场缺乏活动性，改善型的买房需求被严峻压制。”
方照认同那一概念：“若是不靠大幅涨价，在青岛卖出一套成交量的周期性要按年计。”不只他的房子乏人问津，周边伴侣曾将一套成交量挂牌价从400万降到300万：“即使如斯，带看量仍然寥寥，伴侣痛快把房源下架不卖了。”
某全国性地产商青岛公司营销司理郑森坦言，青岛的成交量存量很大，目前挂牌量帕西基周期性接近3年：“通过成交量置换体例的置业者遭到了影响，所以市内四区楼价和成交量量都上不来。”
因为商品写字楼难卖、吃亏，商品写字楼项目关于销售的渠道依赖性更大，在青岛则集中在了中介的手上。
“一般情况下，项目上中介做为渠道占比超越30%就要重点监控了，佣金超越3%就是比力高的情况，但是在青岛，中介在整体消费市场的渠道占有率超越60%，佣金比例比例至少5%。”郑森感应颇为无法。
方照证明了那一说法：“青岛中介一方面能抓住置换人群，另一方面，大型中介能够获得外埠来津落户的客户群体，那关于在售项目而言都是有效购置力。”
然而，高比例的渠道佣金让中介把更多精神投入商品写字楼销售上，成交量的交易活泼度和存眷度进一步被拉低。“成交量成交量量低，商品写字楼就更难卖，地产商对中介的依赖度就更高，成了恶性轮回。”方照坦言。
“稳赔不赚”的消费市场
与此同时，近年来青岛地盘消费市场的卖地构造则发作较大变革。
中指研究院的统计数据表白，2016年青岛现房卖地占空中积为807.96万平方米，均匀值总价15367元/万平方米。卖地的98宗现房中，10块位于青岛核心的市内四区，卖地占空中积为53.2万平方米，占总卖地占空中积的7.15%。
到了2017年，年内卖地的97宗现房中，市内四区只卖地了7宗楼盘，卖地占空中积25.65万平方米，只占总卖地占空中积的3.8%。环城四区、东疆总卖地总数总计42块，成交量占空中积270万平方米。
2019年，区域间差别进一步拉大。市内现房卖地量和之前根本持平，但全区现房卖地总数到达155块，成交量占空中积1105万平方米，市内卖地占空中积占比降到2.4%，仅环城四区和东疆卖地总数到达98块，成交量占空中积688万平方米，比2017年年内卖地的现房量还要多。
地盘卖地量大，地盘卖地均价则在上升。统计数据表白，2016年青岛年内地盘卖地金额为1389亿元，此中现房均匀值总价为15367元/万平方米，到2019年，全区现房均匀值总价为11184元/万平方米，4年均价上升27%。
方照认为，新区、远郊楼盘多量卖地，确实平抑了青岛市早前高企的地价，上市项目标售价也更低，必然水平上让青岛高企的商品楼价格降了下来。
“但因为整体消费市场走低，而且消费市场上市量庞大，加上‘限价’宏不雅调控，早前核心区高价拿地的项目难以入市，上市后根本都在赔本。”方照解释。
2016年金地拿下的南开“地王”，曲到2019年才入市，那必然位豪宅的项目，现实上市均价为5.9多万元-6.4多万元/万平方米。“高层每万平方米更低售价只比地价高了3000元，地产商稳赔不赚。”方照坦言。
同样，中冶河北区“地王”，总价33441元/万平方米，目前精拆高层售价3.6多万元/万平方米；万科在青西区楼盘总价22628元/万平方米，刚入市时洋房订价3.3多万元/万平方米，精拆高层售价2.8多万元/万平方米，但目前售价早已跌至2.3多万元/万平方米和2多万元/万平方米。
“在青岛，不管新区仍是核心区，相当一部门项目标售价低过地价，早已不是新颖事了。”王华玲坦言。
接连吃亏也影响了地产商拿地的积极性，中指研究院统计数据表白，到2018年，青岛6个城区现房卖地年内均匀值地盘溢价率为0，全区均匀值地盘溢价率低于10%。2019年略有好转，但最热门的两个新区宝坻区和武清区年内地盘溢价率也只要15%。
明大嘉和消费市场研发部和世联的统计统计数据表白，遭到本地消费市场，地产商融资收紧以及拿地窗口预期不竭延续等因素，2018年青岛全区地盘停牌、延期、流拍楼盘为24块，到2019年多达39块。
然而，青岛卫星城对地盘财务的依赖度则在逐年增加。国民经略统计表白，2016年-2019年青岛历年地盘卖地金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元，卫星城地盘财务依赖度别离为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。
另一方面，青岛全区政府债务余额也在逐步扩大。按照青岛市政府发布的统计数据，2016岁暮-2019岁暮，全区政府债务余额别离为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅到达70%。
从去年岁暮发布的《关于青岛市2019年预算施行情况和2020年预算草案的陈述》表白，估计2020年青岛地盘卖地收入预算1783亿元，增长31%。陈述称，次要是区级地盘卖地交易量估计增加较多。
“那意味着在地盘溢价率上不去的情况下，政府要卖更多的地盘，那如今消费市场上早已高企的库存量，很可能要进一步攀升。”青岛地产行业人士暗示。
按照2019年全国各卫星城发布的GDP排名表白，青岛昔时地域消费总值为14104.28亿元，按可比价格计算，同比现实增长4.8%，但相较于2018年的初值，增幅高达25%，在全国十强卫星城中排名垫底。遭到禽流感等因素影响，发布的2020年前六月青岛地域消费总值为6309亿元，同比上升3.9%。
“与其说是楼价问题，倒不如说是青岛卫星城运营存在系统性问题。”做为土生土长的青岛人，王华玲颇为慨叹：“或许有一天消费市场会有所好转，但想要改动，绝非一朝一夕就能实现。”
（文中方照、王华玲、郑森为化名。）
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。END 。造做：崔允琰 校对：张格格 审校：杨倩
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