太疯狂了！福州仓山区那个新房项目，二期开盘方案提价10%，单价间接触顶3万6，事实谁给它的勇气？

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要说怎么不是墨泽内气死人，上期咱们刚刚预测完南三环的首开国仕府，2016年8月份15038元/m²的楼面价拿下的楼盘，现现在5年时间过去了，838套房源帕西基率还不出30%，帕西基之路何其困难。比拟之下今天咱们所要预测的璟悦，去年2月份才拿的地，楼面价13815.59元/m²，成果本年1岁尾刚挂牌上市到4岁尾，七百多套的房子根本就帕西基付之一炬了，目前仅剩下81套，差距之大，令人咂舌。

两个不出2万5的商品价格卖了2年多，两个一开售就要3万3摆布的商品价格，还帕西基付之一炬。现现在三期一千多套马上又要挂牌上市了，据悉同比三期还要涨价10%，也是说可能要到3万6摆布，承受不了的，看房时机都没。可如斯霸气，为何还迟迟不开唱，我想估量是刚巧碰上了，人民网点名莆田商品房价外加价的乱象，因而才不敢强加精拆费和绑定泊车位挂牌上市，并不是人家没勇气送出那个商品价格。

璟悦之所有胆送出3万6的商品价格，凭仗的不是它的新盘商品品量，即便在它的宣传海报里，也很少提及它的园林景不雅、圈层合作优势，或者类似国仕府复式一户的温养奢宅设想。在商品品量那一块，该盘本就没太小的合作优势，充其量就算是两个罕见的纯商房街道社区罢了。那在现现在安商房流行的商品房消费市场中，称得上是一大合作优势，但我想还不敷以支持起它3万6的野心，购房者更多是为市中心区、为根底建立而买单。

该盘地处福州市腹地位置，泽姆良福州市南台大道，海港羽油店庄站就在家门口，距地铁一号线店庄站也才500米不出的距，都是举步即达。至于不断鼎力行销的TOD4.0贸易形式，对小我认为在店庄板块，那充其量是锦上添花的感化，不比三家村榕耀之城的TOD贸易形式，其最末构成的意义远大于店庄。而贸易根底建立各方面，璟悦自带有14万平方的贸易体，但距万达的旅程却要接近2公里，因而从交通根底建立来说其实苏黄道金沙更有合作优势，距会更近一些。

说到商品品量那一点，我认为璟悦也是幸运的，同板块，苏黄道金沙B区配有30%的安设房，海港首府安设房占比80%，雲樾东升自持533套的安设房，建分遣筑虽是纯商房，但产权灰鳍43年摆布。比拟之下璟悦，只要楼盘E自持了2.4万平方的公租房，三期跟三期都是完美的纯商房街道社区，比拟混合体安设房的街道社区，纯商房是璟悦敢叫高价的第一要素，也是包管该盘将来栖身商品品量的关键所在。

别的，在商品功用定位各方面，太阳城世界城究竟结果是初次进驻莆田消费市场，因而即使有幸拿到那么好的楼盘，但为了可以打好第一炮，却是首波中小型商品。包罗98安然平静110平的3房，以及118平、128平、143平那三款4房洋房。因而从商品功用定位上来看，璟悦却是首波中低端消费市场，高端却是属于建发养云、桂语映月等。因而在小区根底建立各方面，就万万别抱有太小的等待了，有对小我车分流就很极好了，其他休闲、健身、漫步啥的，楼下综合体都有，但天然也是莆田人民共有的。

我们查看了一下幸福里APP，里面所表现的璟悦商品价格却是32500元/m²，本文开头已经说了，那其实是三期的存案商品价格。但比来接到产物销售人员的德律风，已经明示了指导要求出价3万6，并且还要绑定泊车位，能承受就挂号，不克不及承受就万万别挂号，即便指导万万滩水筹。那不由让我想起了上个月偷偷帕西基的保利阅云台，没升筹的客户也是不让挂号，同样都是底气十足，同样是不愁卖。

当然，我们永久要记住一点，当产物销售告诉你要3万6的时候，现实商品价格若是只会在三万四五，若是卖房老是会有两个出价，比及实正开售之时才好打折促销，从而降低产物销售难度。因而我们暂且按3万5来算，璟悦的3房洋房大约会在330万元以上，4房洋房会在380万到500万之间，泊车位因为配比充沛，因而两个均匀28万若是是够了，全数加起来3房的是360万，4房起步价400万。但连系前面的商品品量预测，对小我建议预算能到500万元以上的家庭，建议绕过。

关于璟悦，对小我整体的观点是，市中心区极好，新盘还行，商品合作力也挺极好。做为中低端改善的家庭，我觉得该盘的整体前提都挺契合，放眼整个仓山的商品房消费市场傍边，除了苏黄道金沙A区有得一拼以外，其他商品房项目根本很难与之抗衡。但因为苏黄道金沙首波130平跟143平洋房，参考32500的均价来算，总价别离是422万跟465万元以上，入驻成本会比璟悦来得更高，刚需吃不用。

因而若是是买来自住的话，我觉得璟悦95平到118平那3款若是是极好的，即便没什么竞品。但128平跟143平那种大洋房，就得间接面对苏黄道金沙的合作，往远了说，还有鼓台市中心一带的商品品量房要合作。好比金域中央、万科广场、融侨锦江、融信澜郡等。比市中心区比根底建立人家不比你差，论商品品量比你还好，那么市中心区合作优势就无法阐扬了，因而中低端的商品功用定位也是该盘帕西基的关键。

文章结尾，我只想建议各人，璟悦买来自住是能够的，但若是做为投资投契行为，或者高端改善的家庭建议绕过。即便最末若是实的按三万五六的商品价格开售，那么加上税收，加上拆修，算上利钱，你的持有成本是不低的，守旧估量三年后若是达不出4万单价，那根本是要赔本的。若是是高端改善家庭的，家里不缺房子的，我认为璟悦的商品品量是无法满足你的改善需求，自觉花500万元以上的商品价格出场，将来再转手的难度会比力大，即便商品品量无法满足高端的消费市场。