原题目：福州楼市调研：房价刚要下调时，三年拆迁方案打响了！何去何从？
来源/微信公家号：樱桃大房子（ytdfz8）；做者：樱桃
下车满眼是烟头，没人扫除，可见一个城市的文明水平，以及环卫建立的不敷；上楼明明有电梯但不开，需要拿着行李爬楼梯，彰显城管程度的低下。
我是3月8日抵达福州，元宵节刚过一周，应该是活动生齿返城顶峰，但火车站人流不多，与我刚去的南京杭州明显不在一个量级，福州市区才三四百万人。
从福州南站分开，再次让我震惊了，拖着行李默默往里没走50米，就到了检票口，堂堂一个省会的高铁站规模还不如一个县城，进站后，又是一个长楼梯，福建是全国罕见的几个财务盈余的省份之一，福州高铁站就不克不及弄个电梯吗？
那是我第一次来福州，两三天走马不雅花蜻蜓点水，其实不能深切领会一个城市，细微之处见实章，至少从城市形象上看，福州仍是比力弱，他的魅力是比不外厦门的，但他的房价却已比肩南京杭州，为什么？
我测验考试着去寻找原因，在那个弹丸之地上，潜伏着良多看不到的民间财产，就拿陪我看盘的几个小伙伴来说，一个是生意人，本来是教师身世，名下几套房；一个是公事员，但本身也做着生意，同时炒房；一个是年轻的90后，已经是包租公了；一个是上班族，但却投资几套房。良多福建人除了去厦门，也许从教育和医疗资本上考虑，只要福州可选。
颠末三年的上涨期，福州房价本已起头进入调整期，然而不测的工作发作了！就在比来，福州颁布发表三年大规模拆迁方案，高房价又将何去何从？
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踩盘情况
第一部门先重点介绍下我们踩盘的情况。
（1）仓山区，奥体
我们3月8日去看的第一个盘是阳光城融侨檀府，2015岁尾拿的地，楼面地价1.59万/平米，其时还没有开盘，销售说价格估计是3.-3.1万/平米。
福州陪我看盘的伴侣后面给我供给的信息是，该盘4月1日开盘，172套，均价30000元/㎡（含精拆尺度4000元/㎡）+绑定车位27.5万/个；去化约160套，去化率93%，存案件销售，无优惠。
檀府在2016年12月就有网友留言说买的是2.8万，如今均价3万，确实没涨价，因为有政府限价，必需控造在2016年10月的价格，大部门热点城市都是如许。
檀府因为存案的时候就是精拆修，所以没法子别的再加价，因而性价比挺高，去化率较高，但是既然那么高性价比的房子都没有到达百分百去化，当天售罄，申明那个市场已经没有那么疯狂了。
第二个盘，仍然是奥体，万科翡翠里，跟檀府只隔了三四百米，5号线凤山路地铁口。
其时没有样板房看，价格没出来，都是复式，95平米四房，105平米四房，看户型图赠送面积较多。
最新是3月30日开盘，共191套，均价35000元/㎡（含精拆尺度4000元/㎡）；优惠：一次性付款9.4折，按揭首付多交30万总价优惠2万仅一次，万科业主再购，可享受9.9折；去化：截至3月31日中午12点，累计去化190套，去化率99%。
万科的价格看起来比檀府高，但赠送面积多，若是按适用面积算，可能单价比檀府还划算，并且万科品牌承认度更高，因而卖的比檀府更好。
奥体片区属于2015年后新开发的片区，各类规划和建筑都比力新，周边的二手房价格，阳光城丽兹公馆，3.2万/平米，融侨奥体圆著，3.1万/平米。所以檀府和翡翠里跟二手房比起来没有多大价差，但究竟结果是新房，价值比二手房高，税费也低。
外滩
融侨外滩b区，二手房4.3万-6万多的都有，看差别户型，2013年起头建，其时价格只要1.9-2.1万，价格也涨了几倍了，我们去小区里面看了看，品量仍是不错的。
旁边就是融侨水乡温泉别墅区，十多万一平米，我看麦田上挂的更便宜的一套303平米，3500万，那应该是福州最贵的小区了。
我们在周边转，外滩绿化很好，路面清洁宽阔，第一觉得十分好，福州的投资客告诉我，融侨是福州最早的豪宅开发商，在福州当地代表着高端，福州人都神驰买它的房子，他们的告白语叫一生要有一套融侨房，而福州最有钱的人又都住融侨外滩，那是身份的象征。陪我看房的90后小伙子也很神驰住到外滩。
确实，论情况，品量，地段，交通配套，周边贸易配套都十分好，有钱人当然会喜好那里，如今已经是高端栖身区，将来仍然是。
对面就是福州更高楼，世贸108米，风光好。
福州南站
阳光城大城市，室第价格23500元/平米，我刚好要去南站坐车，一路开车过去，实的觉得仍是乡间，其实间隔也不算多远，因为福州市区原来就小，南站坐地铁到三坊七巷不外半个小时罢了。情况和配套还需要鼎力改善，以后开展就看拆迁的力度有多大了。
（2）晋安区，东二环
东二环间隔鼓楼区市中心十分近，如上图区域内，以后地铁通了后，通勤仍是十分便利的。周边拆迁比力清洁了，有公园，有泰禾广场贸易，对老城区有豪情的人能够选择那里。
看的第一个盘，香开连天，其时只要商住公寓卖，2.7-2.8万/平米，楼面地价1.5万/平米。
后来3月29日开盘卖了室第，总共306套，均价27500元/㎡（另加精拆4000元/㎡）+车位33-38万/个(10F以下不绑缚)，按存案销售，无优惠去化，截行3.31日中午12点，共去化138套，去化率45%。
去化率比力低，因为价格没有优势，精拆四千要一次性付款，车位比市场价贵了十万摆布。
周边二手房价格，我在麦田网上看的报价，好比保利香槟国际均价3.3万/平米摆布，我们现场看保利小区的入住率也长短常高的，融信后海（上图）3.9万/平米，层次比力高，香开新城3.5万/平米，金尊府在3-3.4万/平米之间，香开连天的新房价格跟二手房差不多，明显没有套利空间。
旁边的阳光城檀越（上图白色的楼盘），地价1万，卖2.7万/平米，去年岁尾已售完。
陪我看房的一位的大哥，去年岁尾抢了一套檀越，2.5万/平米还带精拆修，连夜开盘，异常火爆，列队排到马路上，并且没有绑缚车位，后来开发商发现卖亏了，剩下的几套才要求绑缚车位，26万一个，跟香开连天一比力，确实有七千多一平米的套利空间，还不消买车位。
说到了那里，那位大哥感慨，那也是限价带来的负面感化，他在2016年12月改善了一套奥体的融侨方圆，原来不需要再买房了，但政府限价后，招致明显的价差套利，檀越开盘打出买到就赚到的标语，他就跟着抢了一套做为投资，实正想买房的刚需买到的时机必定就少了。那种情况良多见，面临转手就能套利的诱惑，有钱的投资人必定想买。
第二个盘，泰禾金府大院，定位是豪宅，门槛设的很高，需要验资600万才气看房，所以我们也没有看到样板房，满是大户型，销售说估计卖6万/平米带精拆。
成果3月22日开盘，134平米100套，183平米62套，毛坯价格3.4万+4000精拆合同+8000粉饰合同+1万现金差价=5.6万元/㎡，周末2天，去化100%。
豪宅比普宅有30%的溢价都是一般的，卖那么好，应该是购房者对泰禾品量的承认，但花五六万买那，为什么不去买外滩呢？那么好的江景风光，不比被隔绝距离，有化工土壤，偏安一隅的东二环温馨吗？并且以那个价格买下来若是是做为投资，我估量还跑不外3万买到的奥体万科盘回报率高，不信能够过三年回头看，因为买豪宅的群体必定不如买普宅的群体多，活动性没普宅好。
泰禾金尊府，2015开盘卖1.6万/平米，如今二手房卖3.5万，也翻倍了，但之前因为基数低，翻倍容易，3万涨到4.5万也容易，但你金府大院在5.6万的根底上，想再涨50%到八万仍是比力困难的，豪宅回报率必定不如普宅，不外关于富豪来说，必定不成能去买普宅的，因为你200万套房子翻倍涨到400万，他1000万所房子，只需要将20%，就相当于你翻倍了，所以不在一个层级上。他们只需要考虑买哪个地段的豪宅，东二环的豪宅升值潜力不如外滩，核心地段的江景资本，是不成复造的稀缺资本，不论是自住仍是投资两相宜。
不外据说买金府大院的人不在乎升不升值，他们买的是一个身份的象征，能买得起七八百万上万万间房子，那代表的就是有钱，好吧，福建土豪有钱就是率性。
3、马尾区
马尾，我们开车一路走过去，绿化十分标致，背山靠江，但风貌比力狭长，贸易和公共配套可能一般，也较为偏僻，若是略微有点购置力的，应该不会选择那里，接盘的不多，投资不适宜。
我们没有看到新盘，马尾西提湾，二手房价格1.8万/平米，目前的入住率也就一半摆布，别墅没人住。最新有个新盘三木公园里，开盘均价1.85，据说去化率也只要65%，卖的一般吧，没有价差优势的处所，买来只能持久自住了。
4、台江区，金融街
富闽时代广场，只要一栋室第，毛坯房，价格不决，在限价的情况下，销售说到时候会要求一次性付款，不承受贷款，周边地价都三万多了，所以他们也不急卖。
第二个，中庚香开长龙，就在万达广场旁边，但我们中午吃饭了就没有去看了，那个盘比力奇异，按照业内获得的信息，还没有拿到预售答应证，3月21日关系户就选房内定了，总共9栋，此次推了5栋，145㎡/4房/192套；165㎡/4房/144套；117㎡/复式3房/12套；126㎡/3房/48套，总套数252套，瞰江4.7万元/㎡，全数售罄，不瞰江去化60%，如今已经闭馆。
周边二手房，比力旧的大要在2.5万摆布，次新房，好比阳光凡尔赛宫，在3.4-3.6万/平米，中庚香江万里，3.9万多接近4万。
5、鼓楼区
我此次去福州，刚好住在鼓楼区三坊七巷，老城区生活气息更浓，但也是同样的弊端，老陈旧多，陪我看房的小伙伴们说，因为福州更好的学位房都在鼓楼区，好比我上图拍的那个福州尝试小学，陈旧的学位房价格都在6万多了。我搜了下麦田房产上鼓楼二小的学位房也要6万多了，所以良多报酬了孩子会留在鼓楼区。
鼓楼区的新楼盘很少，有一个盘，开发商搞饥饿营销，详细的故事，因为此次碰头的粉丝买了，他吩咐我不克不及对外说。【可存眷微信公家号：樱桃大房子，获取我所有阐发和概念】
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板块
福州的次要热点板块，差不多我都踩盘了，上面部门也有谈到，再做下概述吧。
从上图能够看出，福州的地形属于盆地，除了长乐属于平原，能够通海外，四周被群山环抱，平原面积很小，福州市区面积只要1786平方公里，但山地丘陵又占了7成多，建成区面积260平方公里，所以福州的可建立用地其实不多。
在传统的福州人眼里，他们只认鼓楼区为中心城区，他们想欠亨为什么鼓楼区的房子有的只要两万多，为什么奥体能卖到三万多，连南站都要两万多了，那不是虚高吗。
其实每个城市老城区的老陈旧比新城区的新房子、次新房廉价，很一般，老陈旧除非是学位房，否则谁想住呢，买的人少，价格天然上不去，对老城区有豪情的当地人可能会固守老城，但外埠来的年轻人对老城的拥堵，老旧很厌恶，会更喜好去新城区。老陈旧涨的慢泡沫也小，抗跌，新城若是在起始阶段就遭遇调控风险较大，因为后期合作盘多，供应量大，降价压力会较大，但若是开展到后期才碰到调控供应量不多了，那价格的平安度就大多了。
从福州规划的地铁线路散布图来看，相对散布线路较多的主中心必定仍是三环以内，其他长乐，闽侯虽有地铁灵通，但往往只要一条，且过分偏僻，地段偏僻的处所，价格是廉价，但升值一般会跑输城市副中心区域，留意，是新的城市副中心，不是传统的老中心。
就板块来说
1、东二环，间隔鼓楼区位置很近，对普宅来说，3万多的价格问题不大，东二环的层次定位就是普宅，豪宅在那里固然是鹤立鸡群，但我仍然觉得，关于富人来说，买五六万的豪宅，不如去外滩，有钱人在那里实是被藏匿了。
2、买鼓楼区两万多的老房子，还不如买仓山区两万多的新房子升值更快。鼓楼区的优势是教育和便利的生活配套，但过于老气，不敷高峻上。鱼龙稠浊，既有6万多的房子，也有2万多的，将来还会是如许，价差明显，老板们讲究的是体面，他人问你住哪，鼓楼区，显示不身世家，但说住外滩，地道，身份显赫。当然，鼓楼区的新盘也会长短常稀缺和贵的，只是不成能成片。
将来富人区，必定在外滩，富人区婚配的纷歧定是更好的学位房，但却是更好的品量和栖身情况，因为代表的是身份，富人区纷歧定在CBD，但间隔CBD不是太远，CBD满是写字楼，栖身必定不温馨。好地段是稀缺的，好比江景房，城市内部的分化以后也会越来越明显。我在金融街的对岸沿江走，才气觉得到那是一个省城，金融街那边一路往西才具有现代化大都会的气息。
3、良多城市的奥体板块，好比南京，杭州，因为是新规划的片区，十分气派，配套完美，城市成为房地产投资的新热土，但现阶段次要仍是因为政府严酷限价招致的价差套利，吸引了投资客簇拥而入，而福州固然没什么价差，但奥体板块位置仍是不错的，二环三环之间，周边有公园，有贸易配套，有地铁，各类体育场。避开火葬场周边就行。
4、城南板块，目前情况确实还比力差，不外从福州的地形来看，以后的开展只能往东南，并且地铁线路图，城南就散布了4条，可见政府对城南的投资仍是挺多的，若是拆迁较多的话，城南的前途仍是挺看好的。
5、北区，给我的觉得是属于乡间，没多大前途，连地铁都没规划，因为福州的开展重心是往南，购置力衰的就没法子，2017年福州出让了良多北区的地盘，供应量大，若是房价卖到两三万，更先跌的就是那种处所，马尾也是，供应量大，配套不敷，接盘的人又少，投资尽量避开。
6、整个福州三环以内的面积都不大，如今站在二环看三环，可能觉得三环还有些偏，但过五年后看，地铁一通，新盘逐步开发完毕，三环以内都是中心城区了。买房必然要开展的目光看将来，政府的投资指向哪，将来的开展前途就在哪。
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市场行情
福州楼市外表看似繁荣，但现实上已起头走下坡路，那从二手房市场已提早表现出来。福州二手房自从2015年4月到2017年9月，曾经呈现30个月持续上涨，房价也遍及翻倍，若是从2012年算起，良多次新房遍及涨了3倍，后从去年10月起头行涨，并从12月，到本年1月，2月，实现三连跌。
到了2018，新房也起头呈现变革。新楼盘已不再是个房子就能够卖进来了，客户也要挑价格，看下图3月份的开盘去化情况。
除了位于闽侯县乌龙江西岸橘园洲大桥南侧的中海寰宇全国去化100%，奥体万科翡翠里去化率99%外，其余楼盘去化率都不高，更低的正荣府去化率只要28%，正荣府2.75万/平米，首付要5成，当天要交齐，还要绑定车位32.5-38.5万一个，首付高，绑缚车位那么贵，那就是做死的节拍，我思疑开发商到底有没有提早看客？开盘那么惨，后期要怎么卖哦。
首开中庚香开连天，因为精拆另算，同时绑缚三十多万的车位，去化率也只要45%。
中海2万，此中1.6万首付是3成，别的的4千拆修款一次性付款，没有绑缚车位，固然在闽侯县，但价格算合理，所以开盘就卖完了。
自己福州的调控政策其实其实不严厉，限购只需一年社保，限售只要2年，并且政府监管也不到位。
绑缚搭售，价外加价的现象就非常遍及，莫非政府不会去暗访查处？莫非没人赞扬？但即使监管松也卖的欠好了。
但从3月份开盘看，那种分化的情况申明市场已经在走下坡路了，没有价格套利的楼盘，投资客已经逐步离场，剩下的次要是刚需和改善，那开发商再设置高的购房门槛，就没有人买账了，那种情况只要持续一段时间，开发商只能妥协，降低购房门槛，不再绑缚销售，不然你房子去化率太低，资金回笼就成了问题，除非是你后面没什么项目，不急于卖，若是逃求快速周转的房契，绝对不会那么愚笨。
而福州从去年下半年起头也加大了地盘供应量，几乎与2013年持平，若是根据那个节拍，2019年的房价整体降温是无疑的。
因为供给的都是偏僻地域，好比北区桂湖片区，去年上半年卖的一万四五，下半年卖的地价七千多，地价差那么多，假设行情欠好，廉价拿地的开发商想降价就有空间了，政府大白，想调控市场，多卖点郊区的地出来，地价降温，房价天然就降温了。
一切都在向房价不变和下降的标的目的开展。【可存眷微信公家号：樱桃大房子，获取我所有阐发和概念】
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拆迁
然而，新的不测又呈现了。
4月3日，福州市房管局公布了2018年福州城区连片旧屋区革新项目清单。共方案革新51个项目，占地约16755亩，涉及旧房约1041万平方米，征收户数约38189户。51个项目中，鼓楼9个、台江8个、仓山21个、晋安10个、马尾3个。
福州方案2018年~2020年五城区革新106个项目，那些项目占地约35259亩，涉及旧房2339万㎡、户数92907户。宣告福州打响城区三年旧改攻坚战！
此次旧改力度那么大，有点像杭州，福州以后的城建估量也会提速，看样子像是要大干一场，将城市道貌面目一新。
拆迁户最多只能当场选择一套120平米，其余选择货币抵偿或异地安设，如许能够最快速度启动拆迁，货币抵偿间接带来的就是一些拿着现金能够马上买房的需求。
我算了笔战，2018年涉及1041万平米，征收3.82户，也就是均匀每户272.5平米，而每户只能选120平米，那剩下的就是152平米要折算成现金，或者给你名额买低于市场价的安设房，但市场上必定没有那么多安设房买，所以大部门估量仍是货币抵偿。
152平米，折算成现金是几钱呢？
蓝房网上的价格，福州的二手房均价，本年3月是2.9万/平米，152平米，粗略的算一下，均匀每户拆迁抵偿款也是440万元。
而福州一年的供应量和成交量大要是几呢？
2017年，福州五区加闽侯，通俗室第市场供应量166万平米，成交量174万平米，仍是求过于供。
我们先假设那3.82万户的额外152平米不承受货币抵偿，那就是需要别的购置580万平米。而福州有几商品房供应量呢？
目前室第新房库存是218万平米，2017年出让的地盘，五区室第用地总建面是115.5万平米，可信85.6万平米，闽侯室第用地为0。
若是根据一般的节拍开发，本年室第的供应量加起来大要是333万平米，是远远不敷满足580万平米的需求，若是把商住算进去当然就多了，但一般人不喜好买商住，优先买室第。
所以本年福州出让的良多地，政府都要求配建安设房。
而我们假设3.82万户的拆迁户有一半人选择货币抵偿，一半人选择买政府的安设房，那也就是有1.9万户会拿着现金去市场上买房，因为拆迁户拿到钱后，一般不会把钱存起来，他们会立即购买成房产，那是一种平安感。
福州的体量原来就很小，1.9万户对福州市场来说，无异于平地上扔下一颗炸弹，要晓得2017年福州新房成交只要11956套，2016大牛市也只要24445套。【可存眷微信公家号：樱桃大房子，获取我所有阐发和概念】
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总结
我本来还想阐发下福州的宏不雅经济数据和生齿，但看到那个旧改方案，我觉得没需要再阐发其他的因素了，因为生齿是一种持久因素，银行信贷固然有所收紧，但目前没有加息，其实不影响存量，且二座城市对信贷的敏感度仍是不敷，短期更多存眷价格和供需。
就像杭州，满城满是拆迁户，他人拿着几百万，甚至上万万的现金去售楼处抢房子，短期房源严峻求过于供，你能奈何？一种深深的无力感。
左手卖郊区的地，能够有效降低房价预期，右手全城拆迁，给抵偿款，造造新的购房需求，让拆迁户，接过接力棒，成为房价的有力支持者。那是一步好棋。当然，我们不成承认，确实能够在外不雅上让城市旧貌换新颜，但可能需要接受高房价的压力。
将来三年，总共9.29万户，我已经无法想象，福州要怎么胜利调控楼市了，我能想到的只要一个法子，打消所有货币抵偿，全数改为安设房，但从文件上看，仿佛拆迁户不行那么一个选择，那么只要有选择，必定就会有拆迁户拿钱，因为有的安设房位置欠好，而他们拿了拆迁款后，想买哪就买哪。
如下图，5月7日，福州市将公开出让城区4宗地，除三江口清富地块外，其余三幅均需配建80%-90%安设型商品房，而且规定了销售价格，比商品房廉价一半以上。
若是选择买那种安设房多，拿拆迁款的少，那稳房价仍是有希望的，后续就看选择哪种的多了。别的看福州本年还将出让几如许的地，能够算算面积和缺口。
后续各人需要察看的是拆迁户的选择，那个将会影响整个福州房价走势。
欢送存眷微信公家号：樱桃大房子（ytdfz8），专注研究房地产十年，通过深切研究宏不雅经济走势，为读者掌握房地产涨跌的短周期，不惟空，不惟多，只唯实。