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30356元/平米
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期看 早日买到好位置价格廉价的房源;要重视 如下问题
二手房交易重视 事项:
3所需素材
：⑴地税局需要卖方夫妻两边身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在统一个户口本上还需供给成婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（假设 卖方配头已经往 世还需要派出所的灭亡证明 一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明 或完税证明 复印件；如省曲房改房还需已购公房确认表原件两分和附表一。注：房改房过户时需要配头一路出头具名签字；若配头已迅让经往 世但利用了其工龄，假设 是在房改之后则需要先做继续 公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的灭亡证明 原件。省曲房改房还需填写《已购公房确认表》两分并由单元和省曲房改办盖印确认，并提交房改原始票据原件。
4税费计算
:买方1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%） 2、交易办事费：建筑面积（平方米）×3元 3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 仿灶4、产权转移注销费：50元（每增加1人加10元，买家为单元的80元）卖方1、交易办事费：建筑面积（平方米）×3元 2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 3、地盘出让金：成交价或评估价（高者）×1% 4、解困房：成交价或评估价（高者）×1% 5、商品房：地盘出让金按基准地价× 3% × 未交地盘出让金的建筑面积 6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、小我所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是独一生活用房的免征） 8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% （房产证或购置时契税完税证未满五年）
5重视 事项
（1）房屋手续能否齐全 房产证是证明 房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即便没有未来打点获得后，房主还能够抵押和转卖。所以更好抉择 有房产证的房屋停止交易。（2）房屋产权能否了了有些房屋有好多个共有人，若有继续 人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全数共有人签定房屋买卖合同。假设 只是部门共有人私行处分共有财富，买受人与其签定的买卖合同未在其他共有人附和 的情状 下一般是无效的。（3）交易房屋能否在租有些二手房在让渡时，存在物上承担，即还被他人租赁。假设 买受人只看房产证，只重视过户手续，而不重视 能否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不克不及及时进 住的或利用的房产。因为我国包罗大部门国度均承认“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不克不及匹敌在先成立的租赁合同。那一点在现实中被良多买受人及中介公司漠视 ，也被许多出卖人操纵从而引起较多纠纷。（4）地盘情状 能否清晰 二手房中买受人应重视 地盘的利用性量，看是划拨仍是出让，划拨的地盘一般是无偿利用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了地盘出让金，买受人对房屋享有较完全 的权力；还应重视 地盘的利用年限，假设 一个房屋的地盘利用权仅有40年，房主已利用十来年，关于买受人来说能否还应该按同地段地盘利用权为70年商品房的价格来权衡时，就有点不划算。（5）市政规划能否影响有些房主出卖二手房可能是已领会该房屋在5到10年摆布要面对拆迁，或者房屋四周 要建高层室第，可能影响摘 光、价格等市政规划情状 ，才急于出卖，做为买受人在购置时应全面领会详尽 情状 。（6）福利房屋能否合法房改房、安居工程、经济适用房自己是一种福利性量的政策性住房，在让渡时有必然限造，并且那些房屋在地盘性量、房屋所有权范畴 上有必然的国度规定，买受备昌扮人购置时要制止买卖合同与国度法令抵触。（7）单元房屋能否侵权一般单元的房屋有成本价的职工住房，还有原则 价的职工住房，二者地盘性量均为划拨，让渡时应缴纳地盘利用费。再者，关于原则 价的住房一般单元享有部门产权，职工在让渡时，单元享有优先购置权。买受人假设 没有重视 那些可能会和房主一路进犯单元的合法权益。（8）物管费用能否挈 欠有些房主在让渡房屋时，其物业治理 费，电费以及三气（天然气、热 气、煤气）费用持久挈 欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有可能要全数承担。（9）中介公司能否违规有些中介公司违规供给中介办事，如在二手房贷款时，为买受人供给零首付的办事，即买受人所付出的全数购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为本身占了廉价，岂不知假设 被银行发现，所有的责任有可能本身都要承担。（10）合同约定能否明白二手房的买卖合同固然不需像商品房买卖合同那么全面，但关于一些细节问题还应约定清晰 ，如：合同主体、权力包管、房屋价款、交易体例、违约责任、纠纷处理、签定日期等等问题均应全面考虑。[4]
6二手房买卖的税费
:规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比力大，预算税费承担是非常需要的。根据 国度规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在必然前提下应承担营业税、城建税、教导 附加费、小我所得税。根据 买卖房屋的性量以及各地的现实情状 还可能发作地盘增值税、房产税、手续费、交易治理 费等税费。此外，买卖房屋的性量、面积大小、用处、打点产权注销时间长短等因素还可能使得契税的税率发作改变 。买卖两边能够根据 拟交易房屋的现实情状 ，向专业人事或有关部分详细领会税费的项目、税率。法令要点
1.买方交易平安,必需重视 ：一个目标和八个必需。
一个目标，是指所有的交易行为都必需从命将受让的房地产的物体权力和法令权力能按约到手那个目标。八个必需是指：1、订立房地产买卖合同特殊 是付出定金时必需搞清晰 本身要买的房产的权力能否已被抵押、查封、冻结等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权力的信息）；2、付出房款（或付出大部门房款时）必需是已经完成交易申请并已获得房地产交易中心出具的受理收件单；3、必需留有必然数额的房款，在收房查验契合合同的约按时方付出；4、订立买卖合同时必需同时要求对方将让渡房产的维修资金户名、水、电、煤、德律风等户名在必然的前提下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方回 还银行告贷的，必需掌握自卖方回 还贷款，银行因而去除 抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限（该期限越短越好，因为假设 卖方涉讼，那么该期间会立即 遭法院的查封）；6、必需全面领会受让的房地产能否存在出租；7、在付出定金和房款前必需搞清晰 签约的主体能否是全数的房地产权力人；8、订立买卖合同时，必需约定卖方将所在的户口全数迁出，并可与卖方在签合同前一路到房屋所在地的派出所查询拜访户籍情状 ，如遇汗青遗留问题，则在合同中予以明白约定。
1.卖方交易平安，必需重视 ：一个目标和三个要点。
一个目标，是指一笔交易行为都必需从命房屋买卖的价款能如数到手的目标。三个必需是指：1、在未收到大部门房款时，原则上不该当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的 应当摘 取包罗诉讼在内的弥补办法；2、交房并交付全数钥匙时，应当收齐全 部房款；3、如买方以与卖方订立的买卖合同做为抵押贷款，而且以该抵押贷款做为付出卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖两边和银行配合约定所贷款项由银行间接付出给卖方。
7交易流程
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖两边成立信息沟通渠道，买方领会房屋整表现状及产权情况，要求卖方供给合法的证件，包罗房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方供给的房屋合法，能够上市交易，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经法式），买卖两边签定房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖两边通过协商，对房屋坐落位置、产权情况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权打点等达成一请安见后，两边签定至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖两边配合向房地产交易治理 部分提出申请，承受审查。买卖两边向房地产治理 部分提出申请手续后，治理 部分要查验有关证件，审查产权，对契合上市前提的房屋准予打点过户手续，对无产权或部门产权又未得到其他产权共有人书面附和 的情状 回绝申请，制止上市交易。（4）立契。房地产交易治理 部分根据 交易房屋的产权情况和购置对象，按交易部分事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易两边才气打点立契手续。北京市已取缔 了交易过程中的房地产卖契，即各人所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比力复杂，要根据 交易房屋的性量而定。好比房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是纷歧样的。（6）、打点产权转移过户手续。交易两边在房地产交易治理 部分打点完产权变动注销后，交易素材 移送到发证部分，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部分申领新的产权证。（7）对贷款的买房人来说在与卖方签定完房屋买卖合同后由买卖两边配合到贷款银行打点贷款手续，银行审核买方的资信，对两边欲交易的房屋停止评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待两边完成产权注销变动，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后两边的二手房屋买卖合同全数履行完毕。
8交易风险
二手房交易风险若何制止1、购房人在与二手房房主签定购房合同时，应提早考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约补偿责任，并在可以打点过户手续时，尽快打点，制止对方反悔。2、买房人在买房前要足够 领会房屋买卖需要的各类手续，更好抉择 专业人士供给法令定见，再慎重 签定合同。3、买房人应在签定买房合同时，让对方供给确保有权处分所售房屋的证明 或夫妻等其他共有人附和 处分的证明 。4、二手房买卖两边在交易时应当抉择 正规中介机构，并对两边商定的内容以书面形式约定好。5、为了领会所购房屋的实在情状 ，购房者应在购房前向物业、邻人、开发商领会情状 ，更好到现场看房，并对呈现量量问题若何承担责任等内容做出版面约定。6、法令明白规定农村宅基地所建房屋不克不及上市交易，定见 城镇居民不要购置那类房屋，此种房屋交易不受法令庇护。
9五大关
二手房交易五大关订价关二手房买卖最关键 的环节就是房屋价格的评估，关于体味 不敷的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使本身承受经济缺失 。定见 ：将房子拜托 给有资信的中介公司，然后通过市场比力法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公允 的评估。较为常见的市场比力法要求评估人有丰富 的交易体味 ，熟悉领会市场价格，并可以根据 房屋的位置、朝向、拆修水平、房龄等因素对房价做出较为准确 的评估。合同关二手房交易两边经常 因合同签定得不敷标准，招致纠纷事务不竭呈现。而签定合同经常 要重视 诸多细节问题，如屋内设备细节、付款体例、交房详细时间、税费交付等等。定见 ：假设 拜托 正规中介公司，最初达成了买卖交易，中介公司会供给标准且详实的买卖合同文本，那就为买卖两边削减了良多费事，也制止了因合同不标准而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供热 费，为下一环节立契过户做好预备 。过户关打点房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精神的一关。打点过户涉及一系列的政策律例，手续繁琐。购房者因为欠缺 房地产交易常识，没有相关体味 ，不领会有关部分的处事法式，往往跑断了腿，工作也办不圆满，破费了大量的人力、财力。定见 ：一些正规的中介公司能够代办过户，其办证部分的处事人员通晓有关的政策律例和处事法式，体味 丰富 。因而，拜托 专业的中介公司打点房产过户，省时、省力、省心，是大都消费者的首选。付款关付房款是客户最为担忧的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将承受浩荡 的缺失 。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担忧把钱交给卖方而产权过户中如呈现问题，会拿不到产权证；卖方担忧产权证办到了买方名下，买方挈 欠房款。定见 ：针对上述情状 ，一些大型正规中介公司纷繁推出“居间中保”办事，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为两边打点产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了两边的利益。交验关物业交验是买卖交易的最初一个环节，假设 可以顺利完成，客户随即能够放心进 住，原业主也不再对房子负有责任了。定见 ：物业交验时，中介公司会供给一份《物业交验单》供买卖两边填写确认。验房的内容次要包罗：物业能否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等能否已移 空；钥匙能否已交付；水电费、煤气费、德律风费、有线收视费等杂费能否已经结清等。
10十大身手 二手房交易十大身手
1\拔取品牌中介较可靠固然跟着二手房市场的日渐开展，中介交易正在一步步走向标准，但现实存在的种种交易纠纷仍是令买房者和购房者不堪其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在抉择 购房时，一般都以大公司做为第一抉择 ，一方面操做比力标准；另一方面房源也比力丰裕。
专家定见 ：卖方更好将房屋拜托 给一些比力大的中介公司，除了可以包管比力多的客源外，最重要的是可以包管交易的平安性、制止带来后顾之忧。
2\两种代办署理体例各有利弊拜托 中介销售二手房一般有两种体例：独家代办署理体例和一般体例。拔取独家代办署理体例的客户不该当将统一套房源拜托 给另一家中介；而一般体例可将统一套房源同时拜托 几家中介代办署理销售。
据介绍，比力大的公司一般都倾向于同客户签订独家代办署理合同，小型中介则比力倾向于一般合同。两种体例各有利弊：一般而言，独家代办署理合同更能包管交易的平安性；一般合同则能供给更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在必然的风险。
3.代办署理有效期宜短不宜长假设 签了一份独家代办署理合同，但是房子迟迟不克不及出手怎么办？那就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就能够主动去除 合同。有效期定多久比力好呢？
专家认为，代办署理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为假设 一个月内房子未能出手，但你对中介公司的办事还比力称心 ，还能够抉择 续约，中介公司一般也愿意。
4.“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者间接停止交易。专家认为，那一方面是卖房客户有违诚信的表示，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明 和手续。一旦跳过中介，买卖两边就必需亲身往 处置那些事务，将消耗极大的精神和时间，反而会降低交易的效率。
5.不克不及签“到手脚”据一些中介公司反映，许多客户在拜托 他们卖房的时候因为嫌合同上各款项细则过分费事，要求只与公司签一个“到手价”，即间接到手的钱有几签几。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手脚”属于中介公司违规操做行为。
二手房交易过程中，除了房屋自己的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。假设 只签一个“到手价”，一定给中介留下很大的操做空间。碰着一些犯警中介的话，等于造造了“暗箱操做”的温床，最初遭到缺失 的仍是交易买卖两边。因而专家定见 ，签约过程中，必然要把各款项弄清晰 ，万万不要只签一个“到手价”。
6.平心静气报房价近段时间来，上海二手房成交量有所削减，此中一个次要原因就是因为半年来二手房房价继续 上涨，形成很多屋主对物业期看 值太高，呈现了自觉开价的情状 ，陷进 物业难以成交的窘境。
专家定见 ，屋主在报价的时候必然要平心静气，客看 的估量 本身物业的价格。假设 不安心，能够多跑几家中介往 问问，然后综合一下报价。
7.交钥匙要隆重许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了制止一次次看房的费事，将本身的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需隆重。
许多中介公司也其实不主张屋主交钥匙的做法。固然交钥匙便利了中介公司看房，但是，万一发作失窃等不测情状 ，责任回 属问题就非常费事。因而，许多大型中介对交钥匙也连结了隆重立场。
8.不要随便提早交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各类理由要求在办好过户手续前进 住。专家提醒，即便签了购房合同，在过户手续没有办好之前，关于提早交房的要求屋主还需思量。
固然打点产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天摆布的时间，在那段时间里仍是有可能产生一些纠纷。纠纷发作后，因为现行法令以“庇护现栖身者”的权益优先，因而可能会给屋主带来一些没必要要的缺失 。
9.合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖两边在成交进 住后仍会有纠纷。那些纠纷次要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、德律风费等等。
因为买卖两边欠缺 房屋交易的体味 ，在交易过程中往往比力重视 房款、中介费等比力大的费用，但在某些细节问题上则不甚存眷。假设 那些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生那些“后遗症”了。10.自售房屋有学问市场上也有一部分屋主的二手房交易并非通过中介停止的，而是通过伴侣、亲戚的介绍觅 觅 买家。关于如许自信二手房的现象，专家提醒：要认真研究二手房交易的相关政策、法式、手续等系列常识，不然很难顺利完成整个交易过程。本身不熟悉的话，最少也要找一个懂行的伴侣伴同 。[9]细节问题提醒置业者购置
二手房时重视 七个细节
1、弄清权属再出手。买房前，必然要弄清晰 房屋的权属，事实是部门产权、共有产权、仍是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购进 。2、分清房屋产权不食 亏。只要利用权的房屋在交易过程中存在多种限造。购房时要重视 产权证上表现的是完全产权仍是只要利用权。3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会有意 隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而领会房屋大致年限。4、弄清建筑面积和利用面积。分清房屋的建筑面积和利用面积能否与房屋产权证上一致，能否存在私搭乱建现象，以免购置的房屋面积缩水。5、详尽 领会物业治理 、保安配备、小区情况、水电赐与 等情状 。那些因素可能间接关系到日后的栖身操行 。6、全面察看 房屋四周 情况。重点领会噪音、有害气息、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情状 。7、谨防黑中介。购置二手房要找正规的中介公司，以防本身操做失误或者黑中介从中取利
南京市大方新村小区属阿谁单元房改房大方新村
鼓楼区的室第小区
大扒春方新村是鼓楼区房产开发公司开发的房产项目，位置在鼓楼江苏路大方新村。
中文名
大方新村
城区
鼓楼 湖南路
楼盘地址
鼓楼江苏路大方新村
建筑形式
板塔结搭行合 多层
小区简介小区二手房价格小区户型图小区根本信息周边信息交通情况天文位置TA说参考材料
小区简介
位于大方巷内，80年代房源，已出新，距菜场超市约5-7分钟旅程，生活交通便利。[1]
小区二手房价格
本月均价：16901元/平米，环比上月上涨：↓-0.97%，同比往 年上涨：↑12.74%[1]
小区户型图
请见图1。[1]
共3张
图1 大方新村户型图
小区根本信息
所属区域：鼓楼 湖南路
小区地址：鼓楼江苏路大方新村
物业类别：室第、通俗室第
开 发 商：鼓楼区房产开发公司
完工时间：1995-01-01
建筑类别： 板塔连系 多层
容 积 率：2.50
绿 化 率：20%
物 业 费：0.50元/平米·月
物业公司：大方巷街道物业治理 处
泊车位：地上泊车位[1]
周边信息
幼儿园：省级机关幼儿园
中小学：琅琊路小学傅佐路校区、宁海中学、二十九中、丁家桥小学 、第五十中学、马台街小学、 中心 路小学
大学：南京工业大学、河海大学、南京师范大学
商场：世贸中心大厦、苏宁全球购物中心、承平洋百货、山西路百货公司
病院：东南大学中大病院、鼓楼病院
邮局：大方巷邮政局
银行：工商银行、建立银行、农业银行、中国银行
其他：紧邻山西路贸易街、湖南路步行街、狮子知此花桥美食街
小区内部配套：健身设备[1]
交通情况
公交：13路、16路、31路、34路、52路、56路、83路、100路、152路等。[1]
天文位置
请见地图。[1]
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大方新村——温存 绵亘在回回 前方，那是你见心的家
海海岸办地湖及
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参考材料
[1] 大方新村 · 搜房网 [引用日期2013-07-04]
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