全球房价泡沫分裂的声音起头响起。
在那之前，许多国度的房地产牛市已持续十年以至更久。出格是新冠疫情爆发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球次要经济体房价飙升至汗青新高，房价泡沫风险敏捷累积。
现在，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫起头幻灭，全球楼市繁荣正走向末结。
牛津经济研究院（Oxford Economics）在近期发布的一份陈述中如斯描述：“总的来说，那是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，将来房价走势可能在暖和下跌与大幅回落之间盘桓。”
该机构认为，将来一段时间，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚四国房价下跌风险更大。
利率飙升，多国楼市骤冷
牛津经济研究院陈述认为，兴旺经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。跟着银行信贷尺度的收紧和经济衰退的影响深切，房价下跌的压力将进一步加剧。
那种趋向已现眉目。
英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的更大速度下跌。安永征询公司的一份陈述预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来更低程度。
美国房价在2022年下半年敏捷下跌。标普/凯斯-席勒房价指数在7月份呈现了自2012年以来的初次月度下降，多个州和城市对室第房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。
韩国在此前呈现“全民抢房潮”后，房价也已持续多月下跌。按照韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该邦交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的更低程度。韩国的均匀房价本年上半年也迎来下跌。
新西兰储蓄银行2日发布的金融不变性陈述显示，跟着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范畴内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。陈述称，目前负资产和抵押贷款办事拖欠其实不遍及，“但若是价格继续下跌而且跟着抵押贷款从头订价以进步利率，那种情况将会增加”。
不难看出，全球楼市退潮与利率进步间接相关。近月来美国抵押贷款利率打破7%，并持续上行，为2002年以来的更高程度，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。
另据牛津经济研究院预算，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。
那四国房价最危险
牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险更大。该机构认为，在那些经济体，2019年四时度至2022年二季度的房价涨幅遍及较高，房地产估值高，债务程度高，且浮动利率债务凸起。因而该机构认为，利率上升将敏捷传递到那些国度的家庭财政。
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居外IQI结合开创人、集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari)在承受中新社国是曲通车记者采访时暗示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。那家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。
卡希夫·安萨里认为，起首是因为那些国度的楼市在疫情期间涨幅更大，楼市涨幅高的楼市碰着银根收缩也容易跌。
与美国大部门买家按揭贷款为固定利率差别，加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部门是浮动利率，那意味着房主们要接受利率上调的压力，而那种压力又陪伴着物价的上涨。
如家庭欠债占家庭可收配收入的比例过高，那么那些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国度，家庭欠债的占比也较高。那几个因素如叠加在一路，卡希夫·安萨里阐发称，本地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。
澳大利亚悉尼出名房产公司Plus Agency施行合伙人Fiona Yang已经感触感染到了市场的变革。她告诉中新社国是曲通车记者，悉尼的公寓遭到的影响更大。房产的买家和卖家都对不竭攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源的报价也越来越少。“一年前，我们典型的房产大致以挂牌价的110%售出。而现在转售交易均匀为要价的90%摆布。”
"每次利率上升，许多买家都要向下调整他们的预算。”Fiona Yang说，“一位业主希望出卖一套俯瞰悉尼港的大型三居室奢华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能接受2000万澳元的价格，那是个很大的折扣。然而，即便将那套房产出租，他的收益率也只要2.5%摆布，他只要把现金存入银行就能赚得更多。"
一些过去抢手的房屋，现在滞销了。
悉尼一家拍卖机构James Pratt Auction Group的CEO James Pratt暗示，"我正在与邦迪海滩附近的一处房产合做，我们不能不将拍卖日期推延三次，因为底子没有足够的买家。那在邦迪十分稀有，那里的房产凡是会以高价敏捷售出。"
加拿大BC省温哥华地域出名地产投资参谋Tina Mak在承受中新社国是曲通车采访时暗示，疫情期间温哥华周边地域房价上涨明显。因为其时人们都想要郊外的大户型房子。本年以来，跟着很多公司恢复上班，人们发现郊区要开车通勤来市里上班仍是不便利，加上油价也贵。所以如今城外的房子跌得也最多。本年以来已跌了20%。
2008年次贷危时机重演吗？
由房地产引起的2008年次贷危时机重演吗？
卡希夫·安萨里暗示，遍及认为不会，颠末前次的次贷危机，银行在放款时对告贷的审核更为严酷，数据显示因为还不起房贷而被充公的房子数量没有明显增加。
他指出，楼价下跌，是在过去两年猛涨的根底上，好比：加拿大、澳大利亚、新西兰三个国度就算跌20%，也还比疫情前高。而跌得多一些的处所，也恰是涨得快一些处所。兴旺国度很多人的财产比起疫情期间会打折，但比疫情前仍是有所增加。
现实上，因为如今楼市上少了炒房者，也少了机构投资者，买家、尤其是新移民刚需买家和手持现金的外国买家，就迎来了一个有利的买房期间。买家会发现本身处于谈价格谈购房条目的有利地位，买方经纪人的日子也沉着多了。
牛津经济研究院也认为，一个积极的因素是，一些次要市场的抵押贷款债务占居民收入的比例低于全球金融危机之前的程度。在美国，2022年二季度的抵押贷款债务与收入比率比2007年四时度低35%，在西班牙低25%，在英国低14%。
另一个因素是接纳浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前低。那意味着家庭面对的抵押贷款利率上升带来的间接冲击较小。