物流园扩建与REITs扩募 | 2022十月物流资产投资运营发展报告

概念指数陈述期内，物流仓储企业融资与偿债较为集中，部门企业的融资成本有所下降，普洛斯的融资成本连结不变；偿债方面，宝湾物流所偿付的ABN，在利率成本上较公司债有绝对的优势。

融资企业中，部门涉及到跨境物流营业，此中上一个月普洛斯成立跨境物流平台企业的小商品城拟融入资金，用于义乌的跨境物流项目。

关于跨境物流项目，商务部和处所层面均出台了撑持政策，而物流的巨头企业普洛斯和京东也相继在香港和海南有新的物流仓储项目落地。

陈述期内，物流园开发建立聚焦在冷链和新能源范畴。丰树于南阳和莆田的冷链项目，围绕本地财产的需求，供给仓储物流办事。企业协做层面，京东与泰森中国协做的冷链项目于山东正式试运营，有力地加强了泰森中国于中国境内的供给链才能。新能源范畴，维龙在西安秦汉物流园的屋顶安拆了光伏面板，有利于其降低能消耗用。别的，东久新宜拟在常州打造新能源企业零部件配送中心，那也意味着华东地域的高标仓需求继续存在。

此外要存眷到，陈述期内，内地公募REITs扩募机造正式落实，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT均申请了扩募，前者拟购入位于重庆、青岛和江门的3个物流园项目。后者拟购入深圳的物流园项目，。扩募动做估计将进步其收益率。

同时，河南挂牌多宗仓储用地，深圳也稀有挂牌。别的，9月的数据显示，物流仓储行业整体闪现继续上升的趋向。

融资与偿付集中期，金融撑持跨境物流开展

10月是物流仓储企业发债顶峰期，同时也是宿债了偿的集中期。

就发行的利率走势来看，普洛斯的发债成本连结不变，而重庆国际物流枢纽园区建立的发债成本有所下降，那也契合国度金融政策向物流仓储企业倾斜的初志。

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在偿付端，从普洛斯来看，本年以来公开债的净融资额仅为5.7亿元，融资力度较小，而其200亿港元中票也未起头发行。因为港元融资成本不竭攀升，普洛斯推延发行方案也在意料之中。别的从普洛斯与宝湾物流两者比照来看，资产撑持票据的融资利率有较大成本优势。

从融资动态上看，本月跨境物流营业也延续了上个月的态势，重庆国际物流枢纽园区建立完成了融资动做。并且，刚与普洛斯和中远海运成立跨境物流办事平台的小商品城也在申请银行资金，用于义乌市跨境电商物流园项目及义乌国际数字物流市场项目标建立。

在双轮回战略中，国际轮回是不成漠视的重要部门，所以国度对跨境物流营业的金融以及其他方面的政策撑持也较多。此中就有商务部对海外仓的8项撑持办法，次要内容是增加对海外仓建立的资金撑持，别的还会优化存案流程，同时将筹办新增一批跨境电商综合示范区。因为仓库开发建立成本较高，若是有国度资金进入，将对海外仓的建立起到较大的促进感化。

处所层面，三亚商务局发布的《三亚市鼓舞跨境电商开展办法施行细则》中提到，将对契合前提的跨境电商企业赐与仓储租金更高不超越50%的补助撑持，每家企业更高50万元。关于电商企业来讲，仓储费用是次要的收入成本，所以三亚对跨境电商企业的租金补助，将有利于吸引一批跨境电商企业落户三亚。

同时，一批巨头也在海南自贸港和香港等跨境商业前沿停止了投资。如京东竞得了海口江东新区50亩地盘，将根据高度智能化的原则停止建造，该项目将通过搭建京东仓配收集系统，链接全球供给商和消费者；普洛斯也以10.8亿港元收买了太古地产位于香港青添街的仓库，那将加强链通内地与国际的物流收集。

国内物流园建立停止时，冷链、新能源仍是主题

当月物流园开发建立动态较多，次要集中在冷链和新能源范畴。

在冷链范畴，国度开展变革委印发《关于做好2022年国度骨干冷链物流基地建立工做的通知》，文件中表达，将围绕本地的优势财产开展需求，开展建立一批重点的冷链物流基地，有效赐与相关财产的冷链物流需求，促进相关财产做大做强。

丰树集团（南阳）现代物流园项目为集国表里电子商务及消费品区域中心、国际航空冷链和食物冷链仓储分拨结算中心、国内出名第三方物流商贸畅通中心为一体的中原区域综合运营中心。据悉，南阳是农业和农产物加工大市，在本地开展冷链物流，将进一步增加本地农产物的冷链仓储赐与，那有利于做大做强本地的农产物加工等财产。

截至9月底，位于莆田笏石工业园的丰树莆田(秀屿)综合物流园项目已完成总进度的70%。该项目集成城市配送中心、区域冷链分拨中心、特色电商财产中心三大功用区,将建成高原则、现代化的仓储物流设备。据悉，笏石工业园中的重点为鞋业、服拆、水产物加工等。该综合物流园的成立，间接为工业园区内的相关财产供给了新的仓储赐与，也有利于促进莆田的进出口商业业的开展。

从更为细化详细的企业层面来看，京东物流与泰森中国协做的的泰森山东主动化立体冷库于当月开仓试运营。就在去年12月份，京东与泰森中国达成了战略协做协议，两边将在供给链规划设想、冷链物流及零售等方面展开深度协做，上述冷库为该战略协做的实地落地项目。

泰森中国做为上海疫情期间的首批肉类保供外资企业之一，其底气来源于国内强大的冷链物流供给才能。跟着疫情不竭地频频，那类食物巨头企业与冷链仓储企业协做共建仓储的实例估计将会越来越多。

在新能源范畴，仲量联行结合安博、龙地、万纬和LOGOS配合发布白皮书，仲量联行认为，我国的物流成本仍然较高，将ESG理念贯串于物流仓储地产的开发、运营、退出等各个环节，有利于行业整体实现降本增效。详细来看，维龙在西安秦汉物流园的屋顶安拆了1.2万平米光伏面板，该发电项目每年发电120万度摆布，25年共可节省原则煤8701吨，可为维龙省下大量能源费用。

与上述新能源产物间接建立和应用差别，东久新宜则是在新能源范畴展开物流仓储协做，估计总投资5亿美圆，将在常州成立华东新能源汽车核心零部件财产基地，该项目集新能源汽车核心零部件消费基地、物流配送中心、货贸结算中心于一体。近来新能源汽车鼓起，那将带动汽车零部件物流仓储需求的增加，但因为汽车零部件物流仓储的专业度较高，流程复杂，所以对仓储业提出了更高的要求，高原则、智能化的仓库才可能称心前者的仓储需求。

据感德梁行数据显示，华东地域是全国更大的高端物流仓储市场，存量面积约3400万平方米，占全国存量的36%摆布。此外，空置率较低，为12.4%。

跟着上海疫情影响的削弱，华东地域复工复产估计将带来继续的仓储需求，出格是对高标仓的需求。

扩募停止时，REITs纷繁购入物流资产

9月底，内地公募REITs扩募机造正式施行，仅存的2只物流仓储REITs均申请了扩募。

此中，中金普洛斯REIT拟购入重庆、青岛、江门等3地的3个物流园项目，购入胜利后，中金普洛斯REIT的全国规划就增加了两个新的经济区域：成渝经济区和环渤海经济区，在物流仓储行业受疫情影响而呈现部分风险时，多点规划有利于降低疫情封控带来的风险。如上海在封控期间，仓储业就遭到了影响。而江门处于大湾区，那也显示了基金办理人关于大湾区仓储业的前景比力看好。

就收益率来看，在购入3个仓储项目后，中金普洛斯REIT的收益率将从2.72%提拔至2.74%，所以该交易对投资者而言是有利的。

红土盐田港REIT将购入世纪物流园项目，同样是位于深圳的项目，处于盐田区明珠道综合保税区内，邻接盐田港船埠。本年1-7月，盐田港吞吐量实现825.9万标箱，同比增长9.6%。上半年，世界海运运力下降，次要港口呈现拥堵情状，包罗盐田港，也呈现“堵船”的现象，那使得市场对仓储的需求急速上升。

别的，本年1-7月，盐田港吞吐量实现825.9万标箱，同比增长9.6%，强劲的吞吐量也给周边的仓储需求供给强大的支持。在中金普洛斯REIT的出租率呈现下滑时，红土盐田港REIT的出租率并未呈现下滑，近3个季度出租率均连结在99%。所以此次购入的世纪物流园，将提拔红土盐田港REIT的现金流情状。购入该项目后，该基金底层资产的收益率也将从2.66%上升至2.67%。

总的来说，扩募机造的落地，一方面为市场中的存量资产供给了新的退出渠道，省去了初次上市时各类繁琐的法式；另一方面，为上市的公募REITs带来了新的资产，能够构建更优良的资产组合。

物流用地挂牌活泼，9月物流景气有所上升

当月，挂牌出让的仓储用地中，河南涉及到3宗，总起价为0.85亿元，总出让面积为13.79万平方米。可见，河南在当月的动做非常密集，除了有多宗仓储用地出让以外，在南阳的物流园也正式开工。于退出方面，河南近期还发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的施行定见》，重点盘活仓储物流等存量规模较大、当期或将来收益较好的根底设备项目资产。

那也与此前河南省发布的一些列政策相关，如《“十四五”现代物流业开展规划》《加快现代物流强省建立的若干定见》《撑持现代物流强省建立的若干政策》等一系列政策，河南省方案到2025年，物流业开展为万亿级财产，构成“通道+枢纽+收集”的现代物流运行系统，成为世界级物流枢纽基地。

仓储用地的挂牌城市中，稀有地呈现了超一线城市的身影。超一线城市的用地比力严重，出格是在寸土寸金的深圳，仓储用地价格较贵，像此次挂牌出让的2宗仓储用地，每平方米地盘起价已经超越1300元。两宗物流用地拟建立为大湾区智能电商运营物流结算中心和宝安聪慧供给链财产园，将助力深圳电商行业的开展。

而在行业整体景气方面，9月份处于继续上升的形态。据中国物流与采购结合会数据，2022年9月份中国物流业景气指数为50.6%，环比上升4.3个百分点。2022年9月中国仓储指数为52.0%，较上月上升0.8个百分点，持续5个月处于荣枯线以上，物流仓储行业整体闪现继续上升的趋向。

据国度邮政局数据， 2022年9月中国快递开展指数为353.1，环比提拔13.5%。整体物时髦业或快递业的环比增长，在必然水平上将会刺激仓储需求的继续产生。