人才租赁房项目，契合国度、省、市有关人才租赁房建立政策，有利于人力资本的引进，有利于进步企业的市场合作力。因而，项目标建立是需要的。本项目是政府投资性项目，是公益性项目，所属行业范畴为保障性租 赁住房，项目本身能产生必然收益。
一、项目概略
1、项目已于2021年2月开工，估计于2023岁尾完工，建立期2-3年。
2、项目总投资：4.6亿元
二、建立内容
包罗室第、配套公建用房、地下室等。用地总面积3.3335公顷，总建筑面积54473平方米，此中地上 建筑面积为33653平方米，地下建筑面积20820平方米。容积率1.01，建筑密度23.8%，绿化率30.01%。项目收入来源于房屋及车位租赁。
三、项目总投资
项目概算总投资为45,960.29万元，此中工程建立费为26,558.00万元，工程建立其他费为2,379.00万元，建立用地费11,270.00万元，预备费为2,157.00万元，建立期利钱为3,596.29万元。
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资金筹措
项目本钱金32,960.29万元（项目单元自有资金），占71.71%；方案发行处所政府专项债券13,000.00万元，占28.29%。
四、项目运营收益
运营收入来源房屋租赁、配套贸易用房销售以及车位租赁，此中：室第面积32138平方米，出租率为95%，每五年按20%递增；地下车位503个，每五年按10%递增，出租率为70%, 出租率每五年增加10%。
根据对某区房地产市场及不动产租赁实地调査：室第日租金取1元/平方米/天；车位租金取3000元/个/年；本项目债券存续期内（2021年—2043年）收入合计32,417.90万元。
五、运营成本
人工工资
项目完工并进入一般运营后，估计安放3人停止日常办理，本项目取人均工资7万元/年，人工费每年21万元，债券存续期内共计21*20=420.00万元。
维修费用
前五年维修费用按项目建安成本0.1%预算，第二个五年按0.2%预算，以后每年按0.3% 预算，债券存续期内共计1,195.10万元。
相关税费
项目完工后获得租赁收入、销售收入包罗的税金，增值税按5%、城建税按增值税的7%、教导费附加按增值税的3%，处所教导费附加按增值税的2%计算。本项目债券存续期内（2021年—2043年）税费为1,728.95万元，此中：增值税1,543.70万元，城建税和教导费附加计185.25万元。
运营成本包罗人工工资、维修费用，本项目债券存续期内（2021年-2043年）运营成本合计1,615.10万元
六、还本付息的测算
根据本项目专项债券施行计划，项目方案发行专项债13,000.00万元，此中2021年上半年已发行3,500.00万元，融资年化利率3.80%； 2021年下半年方案发行3,000.00万元，2022年方案发行3,000.00万元，2023年方案发行3,500.00万元，融资年化利率4.00%；债券期限为20年，每半年付息一次，最初一年了偿本金并付出最初一次利钱，利钱合计10,260.00万元，本息合计23,260.00万元。项目收益实现前，项目融资还本付息资金通过政府性基金预算收入统筹安放。
七、收益与融资平衡情状
项目运营期内现金流量充沛，期末累计结余大于0,不存在资金缺口。经测算，本项目可用于了偿融本钱息的项目收益29,073.85万元，对应本项目融资到期本息总计23,260.00万元， 本项目标净收益对债券本息的笼盖倍数为1.25。
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