01
房地产行业阐发
一、
政策阐发：政府出台鼎力度宽松政策，处所政策逐步聚焦特定人群
图3-1：2022年1-9月行业政策特点
数据来源：网站公开信息，博志成立异研究院造表
1、本季度政策特点
2022年三季度，全国各省市共出台近300条政策，仍以三四线城市为主。
政府层面，从7月的政治局会议提出因城施策用好东西箱，到8月的一城一策，再到9月底，央行、银保监会、财务部释放下调公积金利率、阶段性放宽商贷利率下限、退个税等政策，顶层政策起头松动。央行降低购房成本，有利于提振市场预期，刺激市场交易。
处所层面需求端，购房补助和公积金政策调整仍是次要手段，首付比例调控频次逐月增加，仅9月单月就有十几个城市出台；三季度铺开限购的城市增加，以长三角城市为主。部门城市政策东西把戏频出，以租换购、撑持特定人群购房，农人进城购房优惠等政策轮流上场。
赐与端的政策逐渐增加，政府购房、房企优惠、地盘出让金分期或减负、团购优惠等比重有所增加。
从政策特点看，政府足够强调因城施策，之前处所因城施策次要以地盘政策和楼市行政调控为主，此次央行发布的政策表白，因城施策也能够落实到税收政策、金融政策方面。
详细热点政策阐发：
(1)因城施策东西箱品种把戏繁多
铺开落户、铺开限购的政策增加，天津、济南、东莞、长沙、廊坊、上海临港及环沪的太仓、昆山铺开限购；福州、烟台、洛阳等城市恢复“商转公”贷款营业。天津、烟台实行认房不认贷，西安、湖南展开以租换购。
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(2)多地出台降低地盘成本和分期缴纳地盘出让金等政策
湖南衡阳、广西勐腊县、南通、宁夏、驻马店，地盘出让金比例降至20%,同时可分期缴纳地盘款。浏阳、泰州、天津仅撑持分期缴纳地盘款，南通、浏阳盐城可延期缴纳地盘款。南宁提出降低企业拿地成本，兴化可用保函替代包管金，提出带计划出让地盘。
(3)央行等部分释放鼎力度优惠政策，多城下调房贷利率
9月30日当天针对房贷利率，央行发布两条重磅政策。一是商贷区别化：阶段性放宽部门城市首套住房贸易性小我住房贷款利率下限。二是公积金下调首套贷款利率：5年以下（含5年）和5年以上利率别离调整为2.6%和3.1%。截行10月中旬，已有30多个城市公积金房贷利率下降，多个城市商贷利率打破4%，例如石家庄的首付利率下降至3.8%。
同天，财务部、税务总局发文：出卖自有住房并1年内购房的，对其出卖现住房已缴纳的小我所得税予以退税优惠。
【市场反响】多地趁十一期间举行“房交会”和“秋展会”，房企乘隙释放鼎力度优惠折扣，但新房市场反响整体偏冷，仅一线城市及部门二线城市十一期间市场成交较9月均匀量有所上涨。博志成立异研究院调研了全国东、南、西、北20余个三四线城市，G50/F100会员企业销售业绩闪现出“未有明显改进、销售一般、略有改进”的分化行情。二手房整体市场在十一假期表示较好，据贝壳监测数据显示， 50城二手房日均成交套数同比增约54％。
(4)多地实行政府购房，落实租购并举
根据住建部数据，“十四五”期间，全国40个重点城市方案筹集建立保障性租赁住房650 万套（间），估计可处理近2000万新市民、青年人的住房困难问题。资金方面，建立银行拟设立300亿元住房租赁基金，上交所、深交所发布保障性租赁住房REITs指引，撑持盘活存量资产，在此指引下，海南、青岛别离落实保障性租赁住房REITs。同时，广州、温州、扬州、青岛等地明白保障性租赁住房建立目的。济南、郑州、湖州、临沂、新疆阿勒泰地域等多地允许政府或国有企业收买商品房，投入保障性租赁住房市场。
(5)多地施行二手房带押过户，以存量带动新房市场
济南在8月初次施行带押过户，后续深圳推出“公证提存+免赎楼带押过户”，9月广州、福州、海南省、江苏南京市、无锡、合肥、泰州等正式官宣参加“带押过户”的行列。北京允许二手“连环单”串联，大大缩减了二手交易时间。据统计，三季度已有约16个一线及二线城市实行二手带押过户。
总结：估计后续政策以继续宽松为主，因城施策的特点愈加明显，一线城市仍以现行政策为主，出台边际或定向放松的擦边球政策概率较大，市场下行压力大的二线城市或部门区域很可能铺开限购或者限售政策，市场冷淡的三四线城市楼市有望全面放松限造政策。跟着各城市相继下调贷款利率，6000亿银行撑持融资到位，购房者置业自信心有望得以修复，行业筑底胜利，明年有望进入上升长周期。 企业应连结自信心，掌握政策及市场的窗口期，抓紧促回款，保现金流。
二、
市场销售：三季度销售量价俱跌，中斗室企延续低迷态势
1.2022年三季度全国销售仍在底部踌躇
据中指数据， 三季度，重点100城新建商品室第成交面积同比降三成，成交规模为近7年同期更低，市场仍在底部运行。
2022年前三季度，重点100城新建商品室第月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%，市场情感整体偏低。三季度，市场成交活泼度未呈现明显好转，重点城市商品室第月均成交面积3277万平方米，为近几年同期更低程度，同比下降27.9%，环比小幅增长2.9%。
百城新建室第价格跌幅较小，房价走势疲软。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年前三季度百城新建室第价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期更低程度；此中三季度价格累计下跌0.03%。9月百城新建室第均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已持续3个月下跌。
2.各能级城市楼市成交仍处于下降通道
各梯队城市来看，三季度，各线代表城市商品室第成交面积同比均下降，此中一线城市同比下降1.6%，降幅较二季度收窄了超30个百分点，9月同比转增；二线代表城市同比降幅更大，为33.5%，次要因为二线城市中市场规模较大的重庆、郑州、武汉、天津等地同比降幅均偏大，此中重庆同比降幅超六成；三四线代表城市同比下降24.2%。
3.上市房企业绩分化，但降者多，增者少
临近10月底，房企三季度业绩报陆续发出，延续上半年的趋向，已披露的房企中业绩降者多，增者少。
前三季度，房企业绩闪现四个标的目的。
营收与净利润双降。华侨城营收同比下降-40.78%，净利润同比削减84%；阳光城营收同比下降55%，净利润同比下降303.81%。
营收增长，利润下降。信达地产、建发股份房地财产务营收虽实现增长，但净利润同比下降，信达地产净利润下降20.93%，建发股份净利润下降33.66%。
营收下降，利润增加。金地集团也宣告战绩，前三季度营收固然下滑微降1.5%，但归母净利润却增长0.83%。滨江集团营收降幅18.69%，归母净利润却增长55.21%。出格是三季度单季，业绩高增，归母净利润7.7 亿元，同比暴增1243.7%。
营收和净利润增长。截至10月28日，已披露TOP20房企中，万科、中南建立、绿地控股、新城控股等头部房企营收和净利润目标都处在上升通道中，增长幅度从8%至63%不等。此中，万科前三季营收3376.7亿元，同比增24.4%；权益净利润170.5亿元，同比增2.2%。
据不完全统计，前三季度，沪深两市上市房企总体闪现“头部房企营收利润稳健增长，部门中斗室企延续上半年颓势”的趋向，行业集中度进一步提拔。
总结：整体三季度市场去化不如预期，但呈现苏醒势头，跟着政策落地，估计四时度新房销售较三季度有所好转，但较难有大的提拔，一线强，其他城市间及片区间分化的特点将愈加明显。
02
四时度中斗室企运营对策定见
一、
四时度可乘隙投资捡漏
市场政策继续宽松，土拍规则和底价下探，市场回暖有望，第四时度应是市场底部的最初一个拿地窗口期。本年市场冷淡，销售不及预期，有丰裕资金的企业为获取持久开展，大多在前三季度拿地。数据证明，岁首年月的地盘价格高，随后逐季递加，三季度明显低于一、二季度，恰逢四时度为销售旺季，企业拿地的意愿将更低，政府为包管土拍顺利停止，估计发布的地盘也将愈加优良，积存实力并未在前三季度获取地盘的民企，尤此中斗室企，不克不及错过错峰拿地的好时机，看准好地，伺机出手。
二、
可测验考试增大降门槛幅度和营销折扣力度，强力回款
营销方面，测验考试低首付或零首付，或者分期付款，降低购房门槛。尽量现房交付，先住后还贷的体例吸引客户。
优惠促销与风致曲播同步停止，玩转双“十一”优惠叠加手段，操纵消费节造势，刺激客户心理和眼球。
打出买贵退差价的宣传标语，恰当绑定物业费、车位、家拆、家居、家电等购房衍生需求打包出卖。例如远洋地产金九银十为促销售，打出买贵送差价的标语，附加明暗折扣优惠，买房送车位等促进销售。
迎合四时度传统市场旺季，可进一步释放优惠折扣，促进四时度及全年回款目的达成。
【营销助力】：11月，G50/F100俱乐部举办家乐园、东投营销研学，在现实案例中，与董事长、操盘手、专家、会员企业面临面，沉浸式切磋传统室第+X新型营业模子下营销若何实现打破。家乐园承袭“贸易+地产”营业形式，以贸易反哺地产销售等形式实现高去化、高溢价。东投擅长“教导+地产”营业形式，教导赋能地产销售，所售项目实现区域排名第一的亮眼功效。那两个项目都是值得会员企业深切进修的标杆案例。
三、
重视发力办事力、夯实物企办理根底
当下，各大优良房企纷繁成立物业办理公司，本钱不竭介入，地产、物管企业之间合作日趋强烈，“以办事风致来塑造品牌，以企业原则化来标准团队，提拔市场合作力” 成为浩瀚地产、物管企业面向将来的一致选择。起首，物企负责人与办事团队应与集团的物管开展程序一致。其次，成立深研客户的办事原则，婚配项目要求，支持项目销售溢价，争取客户复购率。详细做法上，可针对未购房客户供给看房、试住等详尽入微的物业办事，同时针对已购房客户特定需求定礼服务，反哺营销销售。掌握成本，供给与项目婚配的物业办事，并成立原则化，加强办事快速复造的才能，提拔客户满意度和品牌价值。在区域部分空间内凸显“物业+室第”营业互补优势，打造区域强势品牌。
【办事力助力】：11月5-6日，G50/F100董事长俱乐部举办区域性房企办事力破局研学，此次研学邀请物业方面实战专家，针对开展型物企保存之道、破局之法，通过“培训+沙龙+落地实操”研学的体例，连系为“印象济南·泉世界”供给物业办事的润华物业，从原则化落地、内部快速复造，团队提拔，以及办事立异的角度，切磋物业项目办理的真理。十分合适生长型物企现阶段生长瓶颈的破局。
四、
助力营销打造极简、高效组织，组织的赋能
三季度，行业仍在底部运行，销售难成为行业共识，裁人降薪的动做仍在继续，G50/F100俱乐部通过调研会员企业，发现企业对若何鞭策组织瘦身、裁人降薪落地、若何提防裁人过度影响企业正向运转，若何保障组织瘦身带来的不不变的组织气氛等方面存在很大猜疑，因而，定见人力总等本能机能总要懂得老板，擅长组织办理同时做精营业运营，做房企内部的组织变化鞭策者，打造极简、高效的组织系统。
营销组织做为房企重要的团队之一，企业内部组织变化应起首包管营销组织营业适配性和先辈性。
赋能营销组织、激发营销组织活力，把营销做为溢价公司来管，了了各层级管控及本能机能界面，以去化的目的考虑组织设想，就是人力总懂老板的表现之一。合理受权区域，助力区域做大做强，设置过程鼓励和成果鼓励，并以成果鼓励为主，保障团队与营销目的不脱节；成立赛马机造，动态分级评论，倒逼区域向内生快速开展；加强查核和鼓励复盘，让查核办理、薪酬机构、人才开展、员工关系建立等各方面适应行业和企业的改变。
【组织力助力】：11月3日，G50/F100俱乐部结合成都房协举办新形势下房企人力资本破局及自我打破实训营，G50/F100董事长俱乐部会长黄博文将分享二十大对行业的影响及区域型房企深耕及持久主义战略，实战操盘的营销专家教师将与企业配合切磋市场困难期区域营销组织的破局及对策，助力企业营销逆势向上，龙湖、德商风致型房企HRD也将分享极简、高效组织建立的实战经历。在行业苏醒态势仍然不敷明朗的四时度，那是每个会员企业HRD的必修课。
PS：本文为博志成研报截取部门，若是您对整体行业趋向预判感兴趣，能够加小编微信获取整版博志成研报，同时也欢送与您停止深切的交换。