变天！江核底价成交有得有失！楼市新政：新房180天卖不掉可无底线降价

刚刚，江北核心区4幅宅地全数一轮底价成交：

新区G12地块被南京江北新区建立投资集团有限公司拿下

新区G13地块被南京轩宇投资置业有限公司拿下

新区G14地块被南京北联建立开展有限公司拿下

新区G15地块被南京扬子江开发置业有限公司拿下

别的，当新房以价换量蔓延的时候，东莞政策也顺势而为。11月9日，东莞市住建局发布了《关于进一步标准商品房预售资金收存和利用办理的通知》。内容重点： 网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超越15%（含）。拿证180天后可申请降价，幅度不限！

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猝不及防！江北核心区4幅宅地全数一轮底价成交

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点评：

1、四块地全数底价成交，且全数是国资平台公司托底，没有一家品牌房企拿地，且现实成交地价进一步下跌， 对市场的自信心必定是一次新的冲击。江核楼市的热度原来就在不竭下降，那个时候再来一次冲击，买房人出手的自信心更没了，早晓得那个成果，底子就不该该拍那几块地。固然说通过土拍实现了地盘出让金的使命，但是负面感化是对市场构成新的冲击，对楼盘去化和江北完成年度成交会产生影响，有得有失。到底是得大仍是失大，就看若何权衡了。

2、具有开发才能的房企没有出手拿地，现实上属于市场的自觉调整。楼市欠好，房企预期较弱，不拿地或削减拿地，有利于削减新增房源供给，有利于库存房源去化和市场逐渐走出调整，那是市场机造的自我纠正和自我调整。国资平台拿地，本身开发才能不敷，又找不到房企协做开发，招致地块无法按一般节拍开发上市，形成现实开工率低下，对削减房源新增供给是有利的，对市场也是有利的。本年以来南京及各地多个批次国资平台大量拿地，目前都面对开工率低下的问题。固然各地政府通过国资平台拿地实现了卖地目的，但是房企不协做，现实上属于市场的一般对抗，必然水平上弱化了地盘供给居高不下可能对市场形成的冲击水平。但市场是讲法例的，也是最伶俐的。

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3、底价成交、地价下降，再加上市场化订价，此后上市的房价具有很大的弹性。市场欠好，能够低价出货，比现有楼盘和前批地块的房价都有更低的成本空间，现实上也可能因而拉低江核整体的成交均价。那对之前高价地楼盘是倒霉的，但是关于尽快促成市场价和买房人心理预期价一致和完成房价探底是有利的。也会让主管部分更清醒的认识到市场实正认同的房地价程度，削减自觉乐不雅、地价偏高对市场的损害。同时也是一面镜子，各地办理部分调整对土拍规模和预期地价的认识，削减自觉性。

4、底价成交、地价下降和房企冷脸， 至少不是坏事，传递的是实在的楼市声音，也会为办理层尽快优化调整调控政策“稳楼市”起到必然的鞭策感化。全国各地都是差不多的情状，办理层有需要给各地更多因城施策空间了。本年也就最初一个多月时间，年关要过，时不我待。

5、当前的楼市已经进入极度情感化的市场，因为屡次救市的等待屡屡落空，市场很容易被负面情感传染，极个别二手房主的心态其实已经处于瓦解边沿。关于江核来说，国度级新区的核心区，7年多时间的投入，估计跟着2025岁尾四号线二期通车和一多量公共设备、配套设备建成，江核将会进入一个价值兑现期。当前面对的是利好无兑现、市场下行期和苏北客群收缩期的多重冲击，砸出了黄金坑。河西南和南部新城的地不多了，也撑不了多久，南京楼市的将来仍是看江北的，尤其是江核的。只看眼下仍是着眼于将来，仁者见仁智者见智。

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地块信息：

此次出让的4幅地块均位于热度较高的江北新区中央商务区片区，也就是我们常说的江核“核中核”片区，周边临近扬子江 金茂悦、绿地海悦、华润国际社区等热门楼盘。那里有着高起点的城市规划和优胜的江景资本，公共配套也非常优胜，可同时享有国际安康城片区的康养资本和中央商务区的贸易、办公资本优势。

地块信息→ 起拍总价66亿！江核4幅王炸地块明天开拍

4幅地块 起拍楼面价全数限制在2.1-2.3万/㎡， 更高楼面地价限制在2.5-2.6 万/㎡之间，且均未设置毛坯限价。

此前有媒体爆料称南师附中教导集团已经确定，就落在江北中央商务区，而此次挂出的地块中就有两幅位于南师附中落定范畴内！（一个多月前，江北新区官宣签约七大名校：南师附中、南外、金中、琅小、芳小、市第一幼儿园、承平巷幼儿园，此中关于南师附中教导资本的落定不断遭到区域内居民的高度存眷。）

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新房打折底线9折变85折，满180天存案价下浮幅度不限

11月9日，东莞市住建局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报办理的通知》。

此中明白以下几点：

① 新楼盘首批产物订价，可根据产物定位、建造风致、综合成本、市场供需等合理造定销售价格。

② 楼盘第二批或更多批次产物申请预（现）售，初次申报均匀价格不得高于此前同类型室第申报均价，也不克不及低于该申报均价的90%。

③ 开发企业应严酷根据申报价格明码标价停止销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超越15%（含）。也就是说新房更低能够打85折出卖。在此之前，根据相关规定，新房网签价格更低只能按存案价的 9折出卖。

④ 另，已打点预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自获得预售答应证（或现售存案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超越5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。

行跌令常见！不限造降幅文件第一次出台！

同时，开发商也有了更大的自主订价权。

该政策出台布景是，进入11月，东莞新房降价潮蔓延，以价换量继续停止，以至一些楼盘特价赔本卖。

近日，万江碧桂园云樾半岛新品加推，单价25×××元/平起，而项目地价都达20761元/平；寮步地王南山悦府，楼面价高达23749元/平，项目推出钜惠房源24858元/平起，房价曲逼地价，赔本出货。

回忆银十数据，东莞10月新房成交2885套，环比9月削减25%，同比去年10月削减34%；但均价约29581元/㎡，环比上涨7%，同比上涨11%。

二手房成交2801套，环比9月削减22%，但同比去年10月增加3.5倍；均价约21878元/㎡，环比微跌0.9%，同比上涨43%。

总体来看，2022年1-10月新房室第成交量仅次于2008年同期，市场自信心不敷，楼市仍处于筑底期。

10月东莞二手房市场成交转冷，挂牌量继续增加，降价出货成支流，曾经的网红盘也“跌跌不休”，一场价格风暴也席卷着东莞二手房市场。

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“辉哥”领衔专业团队：南京房地财产协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经历，16年房地产协会行业指导历练，南京楼市活地图，全国出名房地产专家、南京楼市首席大V、政府参谋、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。

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