北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经历帮各人答疑解惑。
一、
Q:
孩子1岁，天通苑一套两居可能400万摆布，可能如今考虑太早，仍是想考虑一下孩子学区房的事，家里房产（天通苑）加现金贷款，目的可能1000万摆布，不晓得学区房方面有啥保举吗，之前渐渐保举过北关那边，嘉铭桐城附近，但我看比来学校也不太行，不晓得您有什么相关的定见吗？
我那种情状，目前诡计是，想过两年把天通苑卖了，然后加上全数现金贷款去市里拼一把学区房，如许能够吗？天通苑房价不断很不变，也想过要不如今就把房卖了。现金流存银行等着适宜的房子再出手，您看看哪种可行？都说天通苑因为地铁的原因可能会涨一波，不晓得实的假的。
A：
1.嘉铭桐城，陈经纶嘉铭东区。那要还不太行就得去顶级校了，目的是先辈六小强四金刚，然后高考时非清华北大坚定不上。
归正嘉铭东区本年的中考均匀分仿佛是640，应该是向阳第一。说实话那分数我都不太敢信，太高了，因为人大附分也不外是643分，人朝分几我不晓得，估量也高不到哪儿去。不外就算是向阳的分数有水分，嘉铭的功效放到全北京也必定是上等了。所以看父母期望值吧，够高的。
2.搏一把工具海尝尝吧，不外要想超越桐城的也不太容易，看到时候什么政策了。从如今来讲，东城拆盲盒，西城是牛校全不收，也就海淀相对稳妥。但海淀的内卷压力可大，本年考640分的估量也就是中等校了，650以下估量六小强都没戏。考虑好，常规定见是牛娃虎妈去海淀，普娃佛母考虑工具城。你们孩子上学还早，到时候有没有改变再看吧，一般不会改变太大。
3.卖了房等着，是等着跌仍是等着涨啊？若是跌了的话敢买吗，涨了的话愿意接盘吗？
考虑好，很多人都那么做过，但懊悔也很多。涨了的是买不到适宜的了；跌了的是还等着再跌，然后涨了又懊悔想等着跌回来，最初什么都买不到或接盘在山顶的都很多。所以若是实敢那么做就做好方案，设定好原则，到了目的就出手，别陷进怪圈儿里出不来。
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4.天通苑因为地铁上涨，可能性不大。天通苑没那么惨，犯不上跟燕郊似的拿地铁当新颖事物，没几报酬了坐地铁到天通苑多花钱。归正近十多年来，北京的成熟板块没有因为地铁开通而拉动房价的，就是通俗的配套，有了就是锦上添花，做不到雪中送炭。
修地铁不是国度秘密，谁都晓得，价值已经表现在价格之中了。利好出尽就算不是利空，也达不到什么让房价上涨的地步。甭说北部了，南城从5号线之后，几条线的通车都是波涛不惊的，北京人都见过世面了。
5.总之吧，若是是资金都筹办好了就换，嘉铭的几个商品房小区也没什么溢价，就算过几年入学儿童削减也不至于吃亏。非得逃求比那里还强的学区不容易，工具海都没有向阳的保险。
仍是那句话吧，孩子实如果天牛娃就去海淀，期望值高的话去西城也行，1000全能买顶级学区了，就是买到宜居的不容易。不是出格牛的在向阳或许压力小点儿，九年造也省心。
仅供参考。
二、
Q:
我的情状是无户口有买房资格，一家三口，孩子24年上小学，首付预算200，有过贷款笔录，想买个斗室子给孩子上小学用，有天津户口，想实在在不可再去天津。
有人保举房山，说是有9年一贯造学校买房就能上学，想请教一下您的定见，房山能否能够，哪个小区适宜一点，仍是有其他地段定见呢？外埠人要求不高，孩子有个差不多学校读就行，一家人攒了良多年才有那些首付，希望买的房子至少能够保值加上孩子上学吧。
A：
1.那要求实不算低了。200万的二套资格，减去税费最多在300万摆布。要求能保值，还得能自住吧？关键是能上学，可2024年仍然是入学顶峰期啊，京籍孩子都不包管买了房必定能进入对口学校，非京想进入差不多的学校，是不是九年造的都不容易。并且那仍是“至少”的要求，那期望值就是还得地段好风致高升值好了呗，未来出手的时候得赚钱。那要求要说也一般，大大都家庭都是那设法，但现实中不是太好实现。
2.房山如今的九年造里不错的是十二中，北理工十二年，也算九年造。十二中之前是三校派位，京籍的也不包管，并且300不太好买到，一居室勉强，两居350起。铭品校区没小户型，买不到。北理工的划片我不清晰，问问本地中介吧。
另一个九年造在长阳，正在建立，据说是明年开学。学位接近3000个，位置在四中和北小中间。那赌一把吧，那么多学位应该是大幅度缓解长阳的入学难。附近有可能买到两居的就是国际城，是北京第一个限竞房试点儿，不属于保障房而是福利房性量，保值还不错，不落后。但那只能是尝尝，不敢包管能入学。但附近有北小和黄城根，都不错，看到时候的政策了。
3.要不也同时看看天津吧，200在北京实的欠好买到能兼顾的，天津应该好得多，对孩子的教导搀扶帮助更大。
仅供参考。
Q:
京二套，考虑投资一套斗室。手头现金150，目前看的是四惠东康家园/甘露里，或者北三环（行政归属向阳区）的半地下室一居。均为90年代中期房龄，东四环的采光不错，北三环的略差，且小区名字带个坟字，忒奇葩。请教：90年代的半地下室能否值得买？上述两个片区您定见动手哪个呢，仍是应该略加点首付，购入东四环板楼顶层？
A：
1.150，二套资格，那最多买200万多点儿的，不太容易买到适宜的。投资都有门槛儿，在高价范畴内买廉价的就大多有瑕疵，收益就一般城市落后均匀值。尤其房价已颠末了阿谁快速上涨的年代了，趋向逐步进入存量博弈。也就是地段好风致高的涨得多，其他的得到个均匀值，或低于均匀值。房子就如许儿，在好地段内的廉价房子，肯定有廉价的事理，就是买的人少，还不肯意出高价。
2.北三环带坟字？皇姑坟？名字无所谓，北京过去出了二环都是坟地，南城连二环里都净是乱葬岗子，如今还有南北岗子的地名呢。皇姑坟埋的好歹也是康熙六公主，比南城那上坟都得带打狗棒的坟岗子层次高多了。
3.非得买半地下，实如果想买就买东四环的吧，活动性可能相对好点儿。不外说实话，那都算不上投资房，根本都是其实无法的自住考虑。投资的话不是太好出租，租金也未必适宜，出手的时候挂牌期很长，升值的排序根本在最初了。也就是更好的功效是不吃什么亏，但必定是占不到任何廉价。能买顶层就相对好一些，固然也算硬伤，但比半地下要强。但那都是自住为主的，都不算投资性强的。
4.所以若是就是那预算，那还不如看看五环呢，别非得跟三四环较劲了。看看顺义后沙峪的蓝星花园，大兴旧宫的亦庄北岸，都有200万摆布的开间，租金和升值都不落后，比地下室强。
仅供参考。
三、
Q:
我总首付160，总价380，纯投资，估计持有5年以上。如今看了回龙不雅，能够买龙华园户型好的一居或者户型欠好的两居，以及流星花园三区的开间。筹办看永泰东里的一居、不雅澳园的开间；学院路中铁翰庭的开间；草桥的一居；安贞的老公房一居；十里堡老公房两居；炫特嘉园的开间。时间比力紧，那些选项您怎么看？或者还有些其他什么保举？谢谢。
A：
1.沃天，那都看房了吗？并且那是谁给点的道儿啊，捡到篮子里就是菜。
2.160包罗税费没有？买380的，不是太容易。常规是能买到海淀北五环外就尽量，但那不雅澳园的开间，朝向估量买不到南向的。那若是永泰东里的没硬伤就买那里吧，尽量户型好点儿。其他的就都再说吧，根本都自住适宜，不太好谈投资。预算不太高的话更好期望值也别太高，北京的门槛儿不算低，好板块里很难有低价的好房子给他人留着，小心别让中介给忽悠了。
3.短期持有也能够看炫特的开间，但也就是租金高，升值上不占优势，根本是均匀值。时间为什么紧啊？钱多的都不焦急，不是太多的就放平心态为好。
所有投资都一样：一戒急，二戒燥，三戒志在必得。
仅供参考。
四、
Q:
之前我是想把学区房给第三代留着，但看你说2025年之后生齿会削减，我问了他人也那么说，那学区房实的会降价吗？如今孩子高二，离成婚还有十年摆布，会不会有风险？若是卖掉，那未来想用的时候买不回来怎么办？
A：
1.那些问题我都没法答复。入学人数削减不是我说的，而是统计局公布的数字，本身上彀搜一下就晓得了。
但那也未必招致学区房降价，只是有那种可能。但学区房还有政策影响呢，若是北京铺开落户或有其他鼓舞学区房的政策，那可能率还会上升呢。只是从如今来再看对学区房是打压的，估量就有促进生育的目标。将来的工作谁也不敢包管，数字是死的，人脑子是活的，看本身的判断吧。只能说若是没有鼓舞政策，那学区房的溢价部门有可能遭到供需的影响。
2.孩子高二，离成婚是十年，但离第三代上学至少还16年呢吧？那时间太长了，不敢做任何预测，只能本身判断。
3.买不回来我也必定不管赔，既然那么担忧那就留着呗，持久持有也就无所谓涨跌了，归正也不诡计套现。从持久趋向来说房子仍是会盘曲上升的，甭卖了。
仅供参考。
Q:
为什么说那套房子的价格不合错误呢？莫非就是因为廉价吗？我们又比照了一下，那价格在本小区是略微低了点儿，但和旁边的小区比也不算低。也问了中介，说必定不是凶宅，他们能够担保的。其他的我们也想不出什么了，中介也认为一般。
A：
1.我没有理由，只是一种觉得。
常规来讲，在户型朝向和拆修什么的都没有瑕疵的情状下，没有一上来就卖低价的，并且那还低了10%摆布，关键是一个多月了没卖进来，那凭什么？按事理那种房应该是中介主推的，聚焦一下用不了几天就应该成交，那为什么能轮到你呢？归正我不睬解。
2.廉价不妨，但得讲出廉价的事理来，到底是为什么？若是说是卖家负债焦急还钱也说得过去，但你们又说是能贷款，那那是焦急的样子吗？卖家又不傻，图什么啊？不睬解。
3.旁边的是长幼区，没什么可比性，就是个参照物。那既然是你都发现了和长幼区差不多，那房龄新的何必那么低啊，哪怕再涨个5%也是一般吧？
4.凶宅应该不是，中介一般都有注销，犯不上拿那个骗人。若是中介问不出来就去物业吧，拿盒烟或茶叶什么的，问问有没有邻里纠纷，有没有因为拆修损坏管道承重墙什么的。然后再在楼门口堵着邻人问问吧，找老头老太太。那种小区不算太新了，有可能也有CBD谍报站，扫听一下吧。
5.总之我的意思就是搞清晰为什么廉价，买个大白。若是是因为邻人纠纷什么的，弄欠好就买来个费事，有可能把矛盾转到新业主身上。归正我碰着过邻人是神经病闹事儿的，因为噪音打架的，拆修损坏了承重墙和管道不肯负责的，归正都是欠好处理的事儿，不然犯不上低价卖。
廉价当然是功德儿，但究竟结果是几百万的房子呢，搞清晰为好吧，仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。