法拍房的 “馅饼”与“陷阱”
价格比市场价低近两成，且不受限购约束，法拍房本年以来遭到热捧，互联网公司也早已向传统拍卖行宣战。
“我司有多套优良房产出卖，单价为市场价的8.4折，产权了了”。近期有很多类似的信息呈现在伴侣圈里，事实是什么渠道能买到比市价廉价近两成的房产?谜底是司法拍卖房(下称“法拍房”)。
“我们已经协议让渡了2套较小户型的室第，还剩下4套，将停止法拍。”发布上述8.4折出卖房产动静的联络人对《第一财经日报》记者表达，因为那几套室第都是大户型，出手不像小户型那么容易，“一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的末端市场，但在法拍前，债权人也能够选择公开不良资产信息，协议让渡，手续和法拍一样。”
记者从浙商资产办理研究院获得的数据显示，本年以来，法拍房一改去年的萎靡，呈现“价量双增”的趋向。“一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们关于司法拍卖的承受水平越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表达。
法拍房最吸惹人的是低价，一般只要市场价的八成摆布，并且还不受有限购规定城市的限购限造。不外，“小我购置法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表达。
64万买价值百万房产不是梦
法拍房更大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的需要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法充公也会产生法拍房。好比，上述发布8.4折房源的联络人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力了偿抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
在司法拍卖过程中，凡是会呈现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，若是竞买人的更高应价没有到达保留价，该应价不发作效力，也就是流拍了。
根据《更高人民法院关于人民法院民事施行中拍卖、变卖财富的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;若是呈现流拍，再行拍卖时，能够酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超越上次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价更低为80万元，若是流拍，每停止一次从头拍卖，更高能够再降价20%，若是谁有幸在第二次拍卖时以保留价购置，那么最末的成交价可能只要64万元。当然，为了制止流拍，委托人凡是会将保留价做为起拍价。
更低的价格使得法拍房起头遭到热捧。浙商资产办理研究院跟踪的收集法拍数据显示，2016年3月，全国收集司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产收集司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
比照本年前3个月的数据能够发现，涉诉房产的起拍折扣率正迟缓降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的更低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表达，市场赐与的增加与银行加快处置不良资产有关。
数据还显示，3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系本年以来的更高点，反映出投资者关于不良资产出格是涉诉房产的需求兴旺。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再立异高，涉诉房产成交价格上涨明显。
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冯美云表达，去年一处不良房产的拍卖成交可能只要3~4次竞价，本年好的标的可能需要40~50次竞价才气成交，“竞价次数的增加一定推高最末的成交价格。”
“房产市场的热度反映在司法拍卖上，次要表示为围不雅数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表达。
“投资者愿意购置法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于一般的市场价;二是司法拍卖不受限购限造。”广东衍恒资产办理有限公司总司理方伟忠对记者表达。
法拍房也有“坑”
法拍房不受限购约束，在打点过户手续时，出具法院的《判决书》和《协助施行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提前提是产权了了，且债务人共同交房。因而，现实操做过程中也呈现了很多买受人无法顺利过户的情状。
深圳的黎先生告诉本报记者，他破费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋仆人拒不“挪窝”。
还有媒体报导称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，拒不交房。沓先生找到法院申请强逼施行，法院却以本身在拍卖通知布告上说明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人栖身)为由不予强逼施行。
“‘不交吉’被业内戏称为‘不焦急’，意思是法院只负责拍卖，详细的交接本身搞定，所以，小我购置法拍房时必然要认清能否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。
此外，法拍房还可能碰到独一住房的问题。2004年更高人民法院出台的《关于人民法院民事施行中查封、扣押、冻结财富的规定》称，对被施行人及其所抚养家属生活所必须的栖身房屋，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
理论中，法院从敬服社会不变角度考虑，被施行人名下只要一套房产的，往往不予施行。
所以，碰到独一住房的问题就比力费事，所幸的是，2015年5月，更高法向社会发布了《关于人民法院打点施行异议和复议案件若干问题的规定》，关于何种情状下法院能够强逼施行、何种情状不克不及强逼施行做了详细的规定。
“法拍的商铺有时也会呈现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着那个房产证去找商铺时，有可能找不到详细位置。”方伟忠说。
法拍房的门槛也不低，根据法院的要求，购房者必需一次交付全款，不克不及贷款。
门口的“野生番”
凡是遭到存眷的事物，互联网公司一定不会放弃商机。
司法拍卖原先有三种形式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在处所产权交易所，拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心停止。
近两年，跟着互联网的兴起，收集司法拍卖横空出生避世，更具代表性的即是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计停止网拍超19万次，胜利处置标的物总金额约1200亿元。
阿里巴巴立异营业事业部总司理卢维兴本年3月份在“第二届收集司法拍卖研讨会”上介绍说，收集司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%摆布，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。
除了效率外，收集司法拍卖“零佣金”的特点彻底改动了当下的拍卖格局，即收集司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人两边收取必然比例的佣金。
据领会，去年淘宝拍卖为处所法院节省佣金超20亿元，那也是处所法院对收集司法拍卖越加喜爱的次要原因。目前，全国已有28个省(区、市)超越1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。
收集司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普及不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行关于淘宝司法拍卖的法令定位其实不承认。
“当初，《拍卖法》造按时没有考虑到收集拍卖的呈现，所以，收集拍卖的主体在法令上处于模糊地带，法令规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有施行拍卖的主体资格，若是说淘宝只做为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁?根据《拍卖法》等法令律例规定，法院也没有司法拍卖的主体天分。”他说。
淘宝司法拍卖对此的阐明是，阿里拍卖始末是手艺平台和办事平台，法院始末是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖努力于助力司法变革，助力于司法阳光化。
事实上，关于资格的问题不断困扰着收集司法拍卖，但在第二届“收集司法拍卖研讨会”上，更高法施行局施行督导室主任何东宁透露，收集司法拍卖相关司法阐明的草拟工做已近尾声。那意味着，收集司法拍卖的主体资格即将得到法令的认定。
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