问法热线丨约定房屋满五年后过户，钱都交了对方却不配合！怎么办？两位律师告诉你，满五年后再过户，房屋交易中的常见问题与解决方式

问法热线丨约定房屋满五年后过户，钱都交了对方却不共同！怎么办？两位律师告诉你

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

房子是通俗老苍生生活中的头等大事，动辄数百万元的价格，往往会让一个家庭倾尽全力。房屋在买卖过程中一旦呈现问题，会让老苍生苦不胜言。签定了房屋买卖合同，房子但未过户就拆迁了，拆迁抵偿款事实归谁所有？买的房子被法院查封，能否还能过户到本身名下？11月15日半岛问法热线聚焦“房产纠纷”，上海锦天城（青岛）律师事务所的张娇蕾律师和阚晓文律师来到半岛都会报社，现场接听市民来电，为市民反映的问题收招儿。

听完张先生的讲述，阚律师给出了专业的解答：“你们固然签定了房屋买卖合同，但因未在房地产办理部分打点房屋所有权权属变动注销，所以你并没有现实获得所购房屋的房屋所有权。陈先生做为房屋注销的所有权人，与拆迁主管部分签定的征收抵偿协议书，是合法有效的。但陈先生在收取了购房款的情状下，应及时将房屋过户注销给你，如今因政府拆迁政策的原因招致房屋物权覆灭，所以你讨要拆迁抵偿款的恳求，契合法令规定和权力义务相一致原则，应该会得到法院撑持。”同时阚律师还提醒道：“在房屋买卖交易中，经常碰到卖方以各类理由推诿打点产权证明的情状，房子具备办证前提的情状下，买方应尽快采纳法令手段，尽快将房屋过户至本身名下，以制止后续因拆迁、强逼施行等问题发作纠纷”。

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无独有偶，在阚律师接德律风的同时，张律师也接到了市民来电，反映的也是房屋过户的问题。孙密斯与他的伴侣签定了一个房屋买卖合同，因为那个房屋的特殊性量，必需要满五年才气过户，合同中两边对此做出了响应的约定。眼看房屋到了过户的时间，对方却迟迟不共同过户，孙密斯还发现那个房子因为贷款没有还清，银行向法院申请了查封。孙密斯询问房子在被法院查封的情状下，还能不克不及过户到她名下？

张律师对孙密斯定见道：“房子被查封，是因为银行贷款还不上的问题。若是你想要那套房子过户到本身名下，能够把那个房子之前所欠的贷款给补交上，然后向法院申请解封，解封后就能够一般过户了。 不外你要给原房主补交贷款的话，必然要和他签定一个协议，让他做出还款的包管，以此来保障你本身的权力。”

当天上午的德律风一刻不断，前来征询的市民德律风一个接一个，两位律师忙得不成开交。记者梳理当天上午的来电，并请律师停止了详细的解答，有房产纠纷的市民能够停止参考。

问题1.合同约定的违约金过低，可否恳求法院予以调整？

李密斯拨打热线声称她与开发商签定的购房合同中约定的违约金过低，在开发商违约的情状下，可否恳求法院予以调整，并根据调整后的数额计算违约金？

律师说法：买卖两边签定的商品房买卖合同系两边当事人的实在意思表达，不违背法令律例的强逼性规定，在合同合法有效的情状下，两边均应根据合同约定履行各自的义务。若是呈现一方违约的情形，违约方应当根据合同约定承担违约责任。《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于形成的丧失的，人民法院或者仲裁机构能够根据当事人的恳求予以增加。也就是说，即便两边当事人的在合同中约定了违约金数额或计算原则，该原则若是与现实丧失有差别，诉讼过程中也能够恳求人民法院予以调整。但应供给证据证明因对方违约给其形成的丧失数额。

问题2.未根据约定的原则交付房屋，买方回绝解冻剩余资金能否需要承担违约责任？

张先生表达，在中介公司的介绍下，本身买了一套二手房，两边签定了《房屋买卖合同》，并对家具家电停止了约定，以清单的形式笔录在合同中，此中约定共三张床全都留给买方，签定合同前，卖方口头许诺带一个能够持久利用的固定车位。现实入住后，卖家又不认可车位的工作，房屋中的床垫也搬走了。张先生询问律师，本身能否能够回绝解冻由第三方监管的家具包管金？

律师说法：两边签定《房屋买卖合同》系两边实在意思表达，内容不违背法令、行政律例的强逼性规定，应为合法有效。两边应当根据约定全面履行本身的义务。两边家具家电附件中仅约定了床，其实不包罗床垫，因而，卖方已经履行了家具、家电的交付义务，买方应当根据合同约定去除冻结的家具包管金。两边签定的合同中未约定持久固定车位，买方主张补偿持久固定车位的金额，无事实和法令根据。律师提醒，在协商签定合同的过程中，尽量将重点白纸黑字笔录于合同上，制止以口头约定的形式。

问题3.到农村购置的小产权房无法交付，购房款能否退？

李先生几年前与别人签订小产权房买卖合同，购置了一套农村的小产权房，购房全款已付清，对方当事人无法交房履行合同。李先生询问，本身的合同能否继续履行，不克不及履行的话购房款能退吗？

律师说法：买方并不是该居民委员会成员，无法购置案涉房屋，即便签定了《购房合同》，也会被法院认定为无效，关于买方主张卖方返还购房款的行为，因两边之间签定的《购房合同》无效，卖方负有返还买方已付购房款的义务。律师提醒，小产权房买卖具有较大的法令风险，请各人务必隆重看待。

问题4：拆迁抵偿的房屋无法栖身，我该怎么办？

市民李密斯的房屋所在区域在10年前拆迁，其时拆迁单元注销时，遗漏了李密斯家，招致她家属于最初一批被安设的。李密斯与拆迁方签定的拆迁安设协议中，写明安设李密斯的房屋为负一层。房子交付后，李密斯发现那个负一层的房子，层高不敷2米，也没有下水道，且无法打点房产证。那些年李密斯也不断在找拆迁方反映那个问题，但不断没有得到处理。李密斯不晓得该怎么办了，打德律风询问律师。

律师说法：起首李密斯要明白拆迁安设协议中关于房子是怎么约定的，再去相关部分调取一下房子的设想图纸、完工手续等材料，再找专业的判定机构对房屋的情状做出认定，固定房屋不克不及栖身的证据，然后向法院提告状讼，要求拆迁方对房屋停止改换或给出等价的经济补偿。李密斯更好能联络一下最初一批安设的其别人，搜集他们的安设房屋情状，提交给法院用来和她的房子停止比照，如许更容易让法院承受李密斯的诉求。

问题5：买的房子打点不了房产证，能否能够通过诉讼体例来处理？

市民刘先生十年前在某小区购置了一处房产，房款已经交清且已经入住，可房屋的产权证不断打点不下来。据刘先生领会，小区的其他住户也都没有办下房产证。他们屡次找开发商协商，可不断没有成果。2021年青岛市政府成立了一个工做组，专门处理房屋无法打点房产证的问题，刘先生的小区也纳入了工做组待处理的问题中，可曲到如今问题也没有处理，刘先生询问律师，本身能否能够通过诉讼来处理房产证问题？

律师说法：房屋不克不及打点房产证的原因良多，尤其是像刘先生小区那种房龄较长的房屋，要查询拜访昔时房屋建造时存在什么问题，招致无法打点房产证，是需要较长时间的。既然小区的问题已经被政府工做组接手，那应该就能处理，定见刘先生耐心期待。当然刘先生想通过诉讼来处理房产证问题必定是能够的，但法院能否会撑持，则需要详细问题详细阐发。刘先生应该去房产交易中心去领会一下，本身的房产为什么不克不及办证？办证的最次要障碍是什么？明白那两个问题后，才气晓得诉讼有没有可能获得法院撑持。若是要走诉讼法式，刘先生能够查看一下当初的购房合同中，关于房屋房产证打点的相关约定，除领会决房产证问题外，还能够向开发商要求必然的经济抵偿。

问题6：买方不具备购房资格招致房屋无法过户的责任若何承担？

王先生出卖本身的房屋，后来中介带来了一个买家，两边签定了买卖合同后，因买方不契合购房资格前提，招致不断无法打点过户注销，王先生询问，本身可否主张去除买卖合同，并要求买方承担违约责任？

律师说法：买方在明知购房政策的情状下，轻信了中介人员，企图通过中介联络别人处理购房资格，后续最末并未在合同约定的期限内获得购房资格，是合同无法履行的底子原因。因而，因买方不具备购房资格招致房屋无法过户的，构成底子违约，卖方有权去除涉案房屋买卖合同，并要求卖方承担违约责任。理论中，各地关于购房资格仍有必然的要求，购房者切勿轻信某些能够快速获得购房资格的捷径，不然不只要面对被去除合同的防线，还需要承担违约责任。

问法感悟：

阚晓文律师：买房卖房是我们人生中的大事儿，若是产生纠纷可能对家庭生活产生重要的影响。因而，在买房的过程中，对房产做好现场查看、核查房产的注销信息而且在买卖合同中对买卖两边的权力义务明白约定都尤为重要。还需要提醒各人的是，签订房屋买卖合同并付出购房款后，应尽快打点过户注销，若是卖方以各类理由推诿，定见尽快通过诉讼的体例维权，避免扩大丧失，制止产生其他新的问题和争议。

张娇蕾律师：在房屋买卖纠纷类案件中，房屋买卖合同是最间接的证据，在两边意思表达实在，内容不违背法令律例的情形下，合统一般是有效的，合同两边均应根据合同的约定履行义务。因而买卖两边在签定合同之前应对合同停止详尽的审查，并重点存眷合同中约定的付款时间，交付时间以及违约责任等条目。别的提醒各人，在正式签定合同之前必然要查清房屋的权属，交易过程尽量采纳资金托管的形式，而且要及时网签存案。

相关判例 判例一：出卖人无权处分情形下，房屋买卖合同的效力应当若何认定？

【案件回忆】争议房产系老宅置换而来，置换后的楼房由甲、乙、丙、丁、戊五人配合共有，乙、丙、丁、戊在未获得甲同意的情状下，将涉案楼房出卖给别人，甲告状至法院要求返还房屋。

【法院裁判】关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未获得处分权以致标的物所有权不克不及转移的，买受人能够去除合同并恳求出卖人承担违约责任。”第2款规定：“法令、行政律例制止或者限造让渡的标的物，按照其规定。”该条明白了无权处分合同不因未获得处分权而无效。本案涉及到房屋买卖合同效力的认定问题，涉案房屋由五人配合共有，未经甲同意将涉案楼房出卖给别人，属于典型的无权处分，应认定合同有效，但因标的物所有权依法不克不及转移，购房者能够要求出卖人承担违约责任。同时，购房者购房应当查看房产证等证明，核实所购房屋的信息，购房者应当晓得涉案房屋的权属情状，因而，购房者自己其实不能构成好心获得，不克不及获得涉案楼房的所有权。甲做为涉案房屋的共有权人，有权向购房者主张返还案涉楼房。

【律师定见】房屋买卖交易中，购房者不只要对房屋停止现场查看，还应该要求出卖人供给房产证等素材，而且到不动产注销部分查看房屋的详细注销信息，避免呈现权属不明晰或者共有权人差别意出卖的情状呈现。

判例二：精拆商品房买卖时在合同中约定了拆修设备的原则以及违约责任，若收房时与合同原则相差过大，可否主张开发商的违约责任？

【案件回忆】2018年，买方与开发商签定《商品房预售合同》，约定买方购置开发商开发建立的精拆房屋，合同附件中约定了房屋拆修及设备原则。合同填补协议约定交付利用的房屋粉饰、设备应契合附件原则，如不符的，被告应使之到达附件的原则或按同期市场价抵偿响应差价。上述合同签定后，买方依约付出购房款，开发商依约交付房屋。后买方发现房屋拆修及设备原则与合同附件中相差甚远。另开发商在业主购房时提赐与业主消费卡一张，可用于网上购物，买方利用时发现不克不及利用。开发商主张因运营困难已经撤销该赠与并已通知客户。买方遂诉至法院，恳求判令对方补偿房屋拆修原则不符的丧失、以及消费卡的丧失。

【法院裁判】本案事实发作在《民法典》施行之前，应当适用其时的法令规定。两边签定的《商品房预售合同》系两边实在意思表达，未违背法令、律例制止性规定，合法有效，两边均应依约履行。根据合同约定，交付房屋的粉饰、设备应到达合同附件约定的原则，关于未到达附件约定粉饰、设备原则的项目，开发商应当承担违约责任，并补偿丧失。开发商提赐与买方的消费卡是买方履行房屋买卖合同获得的收益，开发商应当包管原告现实享有该权益，因开发商原因不克不及利用，其应当赐与买方响应的抵偿，开发商主张已经撤销赠与但未供给证据证明，故不予采用。

【律师定见】若购房合同中明白约定了精拆房屋拆修设备的原则，现实收房时与合同中约定的原则相差太远的情形下，开发商应当承担违约责任并根据合同的约定补偿丧失。主张撤销赠与应供给相关的证据证明，若没有供给相关证据，应承担举证不克不及的后果。