行业下行布景下，项目间的去化差别愈创造显，哪些特量是项目去化的“必杀技”呢？
◎做者 / 沈晓玲、张少贤
2022年10月房地产市场探底继续。重点30城成交面积同比跌幅扩至28%，创下半年来单月新低；TOP100房企累计业绩同比降幅44%，整体销售情状延续低迷形态， 但仍有去化情状尚佳的热销项目。根据CRIC监测数据显示，截行本年10月底，上海、杭州、长沙等城市均有项目首开或加推当月根本售罄的情状，此中除价格倒挂的豪宅外，还有部门刚需、中端项目也不愁销路，如上海金地峯汇、杭州杭腾将来社区、苏州颐和小巧花园、长沙振业城等，故我们以CRIC监测到的热销项目为根底，并阐发他们的“热销特量”。
地段好、价格低、产物优是项目“去化利器”，房企品牌、营销手段为项目销售锦上添花。从CRIC调研情状来看，项目热销的原因次要能够分为区位优势、价格优势、产物优势、品牌优势、市场因素和渠道及蓄客六大因素，此中区位、价格和产物是项目热销最次要的三个因素。
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超六成热销项目区位优势明显，西安、成都等地购房者更垂青配套和交通。六大优势中，区域是最显著的项目优势，次要包罗配套设备（教导资本和贸易医疗资本）、交通以及天文位置。从CRIC统计数据看， 63%的热销项目都拥有差别水平的区位优势，此中完美的配套设备和便当的交通的区位优势中更为吸引购房者的特点。从城市散布上看，西安、济南、长沙的购房者对项目四周的教导资本更为垂青，西安拥有区域优势的热销项目中有68.0%的项目拥有丰硕的教导资本，成都、深圳则更重视贸易、医疗等其他配套设备的完美水平，如深圳招商玺家园和深圳宏发万悦山在9月均推售600多套房源当月根本售罄，成都、南京则别离存眷交通、天文位置。
产物稀缺、产物设想用心、定位安妥有利于项目去化，TOD受购房者喜爱。根据CRIC统计，38%的热销项目具有产物优势，此中合理的产物定位是项目产物优势重要方面。杭州滨江盛元湘湖里是杭州城区内少有的大型中式合院群，也是滨江杭州初创的中式产物，整体气概为宋式美学，细节兼顾适用性和欣赏性，6月开盘推出的200套联排全数售罄。同时TOD项目以其产物特色，在上海、北京、杭州、成都等城市销售去化情状优良，如上海浦发唐城9月开盘推售341套房源全数当月售罄。
开发商诺言不变市场自信心，央国企项目更受欢送。品牌优势在必然水平上也是项目热销的重要因素，根据CRIC统计，24%的热销项目均有房企品牌做保障，此中近六成房企为央国企。 在市场不竭筑底的布景下，品牌优势愈创造显，从品牌优势热销项目标开发商来看，次要闪现以下三个特点：起首，十强房企品商标召力仍然很强，具有品牌优势的热销项目对折为十强房企开发，万科、绿城、龙湖等民企的实力与央国企相差无几。其次，建发、金茂等非十强国央企开发的项目也遭到购房者的热情，建发的品牌影响力集中在福建地域。第三，仁恒、滨江等风致民企项目以产物力吸引购房者，如杭州滨江福翠里9月推售268套房源当月根本售罄。
整体看来，项目区位是大部门购房者购房时最为次要的考量原则，价位、产物力、品牌影响力在差别水平上保障项目去化，TOD做为近年来鼓起的新型产物，逐步成为热销项目标重要产物类型。别的老带新、全民营销以及足够蓄客等营销体例也是进步去化的常用辅助手段。将来房企在项目销售阶段连系投资拿地、产物设想、项目订价的特点，有偏重点的宣传项目亮点，并尽量避开四周竞品同时开盘的时间段，将有利于项目去化。
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